鄂爾多斯房地產崩盤：一家銀行的討債路

賴智慧

8月底的一天，上午10點，王元極不情愿地走進一間位于鄂爾多斯東勝區國貿大廈的特殊辦公室，外面陽光明媚，室內卻有些陰暗。

王元到來前，這里早已擠滿一屋子人，有人在喧嘩，有人在爭論，有人在交頭接耳，更多的人只是沉默地站著。他們來這里的目的只有一個：要回自己的錢！

這間特殊辦公室是鄂爾多斯東勝區臨時設立的“打非辦”（即打擊非法吸收公眾存款辦公室），來這里的人大多是當時民間借貸的出資人和受害者，主要是當地靠拆遷補償曾經一夜暴富的農民。

西裝革履的王元在這群人中分外顯眼，他是當地一家銀行的職員，身份特殊，到這里來了解負債人的資產情況和債務清償辦法。

在此之前，王元所在的銀行重金放貸給當地幾家地產開發商，但現在已深陷地產泡沫。無奈之下，他每周都要到“打非辦”來幾次。“就是過來看看，能否要到錢，現在還不好說。”王元一臉無奈地對《新財經》記者說。

銀行搶客戶瘋狂放貸

談起最近兩年鄂爾多斯房地產的火暴，以及當時自己所在銀行對開發商放貸的熱情，王元一臉感慨，如同在講述一個久遠的傳奇故事。

故事的起源是鄂爾多斯近年因資源而暴富，由此吸引了大批外地投資客及掘金者聞風而來。而隨著2005年起內蒙古地區開始整頓煤炭業，投資客們將目光不約而同地瞄向房地產。與此同時，當地政府希望通過造城來繼續維系這個城市的表面繁榮，因而房地產業自2010年起步入狂熱期。

房地產的狂熱無疑讓當地商業銀行看到了廣闊的信貸市場，但激烈的競爭也接踵而至。

不僅其他商業銀行通過鋪設網點不斷涌入，與王元所在的銀行爭奪客戶，而且鄂爾多斯的民間借貸此時也達到巔峰，不少開發商將融資的目光從銀行轉向一夜暴富的當地民間出借人。

“與銀行貸款復雜的審批程序和手續相比，這些民間出借人錢多、膽大，而且不用走煩瑣的審批程序，所以更容易獲得急需資金的地產商青睞，”王元解釋說。

一場爭奪開發商的放貸戰爭悄然打響。

為了盡最大可能搶占大客戶，王元所在的銀行和當地商業銀行開始簡化貸款審核程序，以期加快放貸速度。

《新財經》記者從當地了解到，過去兩年當地房地產業最火熱時，數十萬元的個人信貸銀行一天就能辦下來，數百萬元的企業信貸也可在三五天之內辦下來。

“貸款審批太慢人家就不要了，就選擇民間借貸這個更便捷的渠道了。”銀行審批程序被忽略，風險也由此放大。

據王元介紹，當時有的銀行開始側重委托貸款，將民間資金加收千分之幾的手續費后，再融給當地企業。由于當地煤炭企業已完成第一步整合且市場持續向好，資金需求并不強烈，因此信貸市場中的多數資金都流向了房地產。

另一個有意思的現象是，當地不少地產商一邊從銀行借貸，一邊通過民間借貸的渠道融資，甚至把從銀行貸到錢當做吸引民間資金的由頭：你們不用擔風險，放心借給我們吧，銀行都不怕風險，你們怕什么？

地產停滯銀行踏上討債路

泡沫最終還是破了，而且比預期來得更快。自去年當地出現所謂的“九月風暴”后，鄂爾多斯的民間借貸幾近崩盤，房地產資金斷裂，深陷困境。

《新財經》記者8月底在鄂爾多斯看到，大量房地產項目赤裸著鋼筋水泥，不見進一步施工的跡象，有些已經封頂的項目，也都是空落落的窗戶，里面漆黑一片。記者走訪了東勝區多個售樓部，無論是商業地產售樓處，還是住宅項目售樓處，大多門庭冷落，無人問津。

過去幾年，鄂爾多斯樓市火暴時，很多地產商的背景都是煤老板，因此這些資金的主要來源一是煤炭收入，二就是民間借貸。在煤炭行情出現頹勢的情況下，煤礦資金周轉開始出現困難。與此同時，國家不斷加強對房地產的調控，房地產開發很難從銀行貸款。雙重影響之下，資金更加困難，導致房地產開發陷入停滯。

當地一家房地產開發商的銷售人員對《新財經》記者說，今年所在的公司基本沒有營業額，但目前房價并沒有大幅下降，就是沒人來買，據這位銷售人員介紹，不少地產公司已經大幅裁員，以縮減開支。

“如果沒有給力的措施出臺，鄂爾多斯房地產看起來都將爛尾。”這位銷售員說。

據當地一家房地產開發商統計，今年在建工程約有75%處于停工或半停工狀態。今年前4個月，全市銷售商品房約150萬平方米，同比下降兩成；銷售金額91億元，下降6%。

開發商停工了，銀行就急了。此前銀行一味追求高效，而將風險控制的門檻一再降低。此外，銀行實際上無從掌握借貸人民間融資情況。在這樣的雙重風險下，銀行想要收回貸款，不僅要面對信貸企業中的房地產商，更要面對牽扯其中的民間借貸。

為此，自今年5月開始，王元所在的銀行就派他托當地開發商“追債”，從此，王元走上了這條討債路。不過，開發商負責人很難見到，導致王元每周只得極不情愿卻又無可奈何地到東勝區“打非辦”幾次，加入這群浩浩蕩蕩的討債人行列。

令王元頭疼的是，“打非辦”的人告訴他，出于維穩考慮，當地警方在清償過程中，更多關注數量龐大的民間借貸人，而銀行在這場討債競賽中反而處于劣勢。

據《新財經》記者了解，目前開發商對銀行償債最有可能的辦法是，將手中的房產抵債給銀行。但在當下一派慘淡的環境下，如何將房產變現，成為銀行將要面對的又一個難題。

如此情形已讓當地銀行對地產信貸變得異常謹慎。記者走訪的當地幾家銀行分支機構均表示，房地產行業的信貸早已收緊，短期內也不大可能放松。

王元所在的銀行今年已完全停止對房地產開發貸款的投放，目前只有針對首套房的按揭貸款。另一個變化是，貸款的審批程序更加嚴格了，“現在都要高層批準，而且要從高層往下批，而不是之前的從基層往上遞”。