國土部將在全國開始小產權房清理工作

名詞解釋:“小產權房”并不是法律上的一個概念，而是人們約定俗成的一種稱謂。它是由一些村集體組織或者開發商在集體土地上建造的房屋，但是賣給了集體經濟組織之外的人。小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。小產權房就是沒有產權、更沒有國家的土地使用證和預售許可證的房屋，它不受法律保護。

小產權房與大產權房的區別在于大產權房即完全產權，包括房產使用權與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時，無須繳納土地出讓金和收益收成。小產權房即不完全產權，只包括房屋的使用權，它與大產權房的本質區別在于沒有土地使用權。通俗的解釋是：買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的，叫“大產權房”。

小產權房在管理模式上大多是采取協議模式，即開發商通過和鄉鎮政府或者村委會進行利益協調，雙方達成合作默契，以類似開發商的背景進行開發，與公開的土地招拍掛方式相比，這類土地交易省去了很多環節。一般來說，開發商主要集中在一些中小型公司，因為沒有土地出讓金和各種稅費等條件的限制，相對于商品住房小產權房的價格偏低，然而這些小產權房在后期市政配套方面遠沒有商品房做得完善。即便如此，小產權房還是突破了購買人群的限制，原本規定只有在該區域具有宅基地資格的農民才能購買，但是現在市場上很多中心城區的人也開始購買。所以，這種協議開發管理的模式為未來埋下了隱患。

小產權房的流通轉讓目前存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，所以商品房的相關法律法規對小產權房是無效的，法院也不能運用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，一旦發生糾紛，購房人的權益很難得到維護。

現狀:相關統計顯示，我國小產權房的總量已經接近城鎮住宅數量的三分之一，在2005~2010年間，由于城市商品住房價格過快上漲，小產權房的增速明顯高于2005年的前10年，如此嚴峻的形勢讓治理小產權房的呼聲越來越高。然而小產權房的存在，又確實在一定程度上滿足了中低收入者購買低價房的需求，而且農民也會在出讓過程中得到一筆收益。因此，如何理清小產權房的身份成了左右為難的一個問題。

前景:小產權房的存在與現行的法律法規體系不相融合。從長遠發展來看，中國的住房體系和土地制度建設應該是比較清爽的，應該是全部給予法規化的，小產權房不明不白的現象屬于歷史遺留問題，原因很復雜，有合理因素也有不合理因素，總之，需要進一步治理，必須納入法律化、法規化過程當中去。

來自國土資源部網站的消息，議論多年的小產權房治理工作這回要動真格的了。目前國土資源部已經開始試點治理小產權房，同時準備在全國開始小產權房的清理工作。近日，國土資源部部長徐紹史公開表示，今年清理小產權房的工作，主要是一手抓調查研究清理試點，另一手抓執法檢查、嚴格防范，不讓小產權房現象繼續蔓延。

小產權房清理初步方案

清理原則

分類、分步驟推進。

清理思路

違法建筑、有嚴重質量問題、侵占耕地、嚴重影響城鄉規劃的小產權房將清理，并追究開發商、村集體等相關人的責任；出售此類小產權房的農民將不得再申請宅基地。同時，對尚未銷售的小產權房，一定年限后新建、續建的小產權房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責令退還。（注：尚未銷售，主要是指在建、在售、無人入住項目；一定年限后新建、續建的小產權房，主要也側重于在建、在售小產權房。）

清理舉措

包括強制拆除、沒收、停建、停售和停水、停電等。

清理試點

北京、重慶、鄭州、海口可能試點。 （本刊編輯部綜合整理）