期房交易應引入第三方機構

有人認為期房交易是有利于開發商的措施，那取消期房就一定不利于開發商，所以套用毛主席的話，“凡是敵人擁護的，就是我們反對的；凡是敵人反對的，就是我們擁護的”。而為開發商說話，那就一定是和購房者作對。

但是購房者和開發商在玩的，真的是零和游戲嗎？

經濟學的基本原理之一就是自愿交易一定會使雙方獲利，否則交易就不會發生。比如在自由市場買菜，你愿意以這個價錢買，是說明這筆錢的其他效用比能買到的菜的效用低，而菜販子愿意賣給你，是說明這筆錢對他的效用比賣給你的菜對他的效用低。只要邊際效用遞減的原理成立，交易過后你和菜販子就都沒有吃虧。

當然，如果是壟斷市場，而商品又是必需品，那有可能消費者就不得不付出更高的價格，而獲益的則是壟斷者。中國幾千年來的鹽鐵專賣，以及后來的煙草、酒類專賣就是這類例子。中國目前的高房價，和政府對土地的壟斷也不無關系。這個題目太大，暫且按下不提，我們先討論在技術上有什么樣的措施可以減少糾紛，進而降低交易成本。

前文中所討論的期房交易，對購房者來說存在兩方面的風險：一方面是房價下跌帶來的市場風險，一方面是開發商最后不能按期、或按合同質量交房的風險。在目前的交易條件下，購房者和開發商的風險明顯不對稱，所以我在前文中所討論的，主要是在不改變期房交易的前提下，如何重新設立風險分擔的條款，可以使得雙方的分擔相對公平。引入具有簡單期權性質的訂金制度，可以有效地緩解市場風險。而設立第三方交割及房屋檢查制度，則可以很大程度上避免因交房質量不符合合同的糾紛。

中國目前的期房交易，往往是由購房者和開發商直接交易，在交易結束之后，購房資金直接進入開發商的戶頭，因此對開發商的行為沒有有效的約束。如果資金不是進入開發商的戶頭，而是進入第三方交割公司（Settlement Company），并且只有在交房的時候得到購房者的認可，資金才可以轉入開發商戶頭，那么這樣就會給開發商提供足夠的激勵來按時、保質交房。

同時，為了避免由于購房者借用質量作為理由，實際上卻是因為其他原因反悔（比如市場價格下降）而不愿意認可，房屋檢查（Home Inspection）制度就至關重要了。這同樣是由第三方機構提供，如果房屋檢查員認為最后交割的房屋基本上是滿足合同條件的，那么購房者就不能以此作為原因退房。

當然，購房者最擔心的就是交割公司、房屋檢查公司都和開發商沆瀣一氣，來坑害自己。為了避免這種情況的發生，一般應該由購房者，或者貸款銀行來選擇這類第三方機構，因為如果他們總是和開發商一個鼻孔出氣，那么也無法贏得好口碑，最終會被有效的市場淘汰。

以上所談的，都是如何在不改變期房交易性質的前提下，修改某些交易的條件，從而使得開發商和購房者都能得到有效的制約，最終達到雙贏的目的。市場就如同社會，如果一旦某個環節出了問題，不問青紅皂白就一律禁止、取消，無疑是家長式管理方式的體現。真正高明的公共政策，不是一味的堵，而是做有針對性的調節，使市場更加有效地運行。

可以看到，引入第三方機構，可能會使得名義上的交易成本上升。但是各方的有效制約和相互平衡，最后往往是潛在的交易成本大大減低。如同現代民主制度一樣，如果光看到選舉所耗費的大量金錢和人力投入，而看不到所避免的社會動蕩的巨大成本，那無疑是“一葉障目，不見泰山”。