劉勘:偷工減料成房企盈利潛規則

(嘉賓介紹：國元證券研究中心副總經理)

最新數據顯示，在經歷了年初兩個月的低迷之后，房地產市場于3月份暖風頻吹，一線城市北上廣深樓市成交量較均出現大幅反彈，不少房企當月的銷售業績相較前2個月也都實現了數倍的增幅。此外，主要上市房企2011年年報亦顯示，盡管去年樓市調控屢有加碼，但上市房企業績不降反增，似乎并未受到樓市調控的負面影響。如何理解這種不太正常的現象？深圳電臺先鋒898（FM89.8）上午9點至10點播出的《創富贏家》節目主持人孫小美與特約評論員劉勘就此展開了討論。劉勘表示，盡管中央對房地產調控毫不松懈，但房企可通過設法壓縮綠化等公共設施及室內裝修等可控成本的潛規則方式降低最終成本，由此保證毛利及凈利的持續增長，并且在相當的一段時間內，這種不正常的現象仍將持續存在。

孫小美：中央去年一直未放松對房地產市場的調控，而相當一部分房企也表示房地產調控對他們影響巨大，按照常規的理解，房企2011年財報應一片哀號，但實際上，以中海地產為代表的房企2011年凈利增速反而持續上升，怎么理解這個看似矛盾的現象？

劉勘：這個問題的確令市場很困惑，國家去年同時采取限價、限購、限貸的多重行政手段對房地產市場予以調控，相當一部分房企為維持資金鏈的正常運轉，不得不主動降價促銷，以盡快回籠資金。按照正常的思維邏輯，降價必然降低毛利率，而在降價幅度較小的情況下，銷量也不一定會同比例上升，凈利也就得不到保證。而現實中，房地產商卻做到了在降價的情況下維持毛利及凈利的增長，充分說明了一個問題，即房企對樓市調控的承受空間遠比市場所預期的要大得多。

當你認為房地產調控的力度足夠大以致房企的利潤空間被壓縮到最小的時候，其實他還在拼命的賺錢。如小區里的綠化、道路及其它公共設施就存在很大的貓膩，房企完全有可能通過這些設施來降低成本。再比如，房屋裝修過程中，房企完全有可能單方面的降低裝修材料的標準。這些成本具有極大的彈性，如果嚴格按照合同規定，房企的利潤自然被壓縮，但由于公共設施及裝修等方面缺乏必要的監管，因此房企極容易在這方面做手腳。相比于房屋本身的建造成本，綠化等均為可控成本，既然可控，房企就有動力將成本做到最小化。

孫小美：去年三季度以來，二線城市樓盤降價不斷，甚至萬科、保利等部分龍頭企業亦不得不采取降價促銷的方式去庫存，如您所述，由于不少房企或多或少的在可控成本方面做足了文章，因此賬面上還是比較靚麗的，但我們的擔憂則是，盡量降低公共設施等可控成本會否成為房企維持盈利的常態動作？

劉勘：我個人認為在未來相當長的一段時間內，降低可控成本依然是房企無法割舍的盈利法寶。近十年來，由于稅費不菲，房企所要支付的成本其實并不低，特別是房地產調控加碼以來，房地產的日子更不好過。在這種背景下，房企轉移成本的動力就十分充足，而且政府的調控決心越大，房企另辟蹊徑降低成本的欲望也就越強烈。

另外，很多購房者對公共設施的關心力度明顯不足，也有很多人對室內裝修的知識極為匱乏，房企完全有動力利用購房者的上述心理和缺陷在相關環節偷工減料，以降低人工成本和材料成本。近來屢有精裝修的房子被曝裝修過于粗糙，就是基于這樣的邏輯。盡管這種藐視合同、不盡道德的行為屢遭詬病，卻也是屢禁不止。

于購房者而言，房企在公共設施上偷工，在裝修上減料，勢必損害購房者的利益，部分房企靚麗的財務報表后面實際上是對公眾利益的踐踏，溫總理曾經指出的房地產開發商應該流有道德的血液也是不無道理的。于其他有良心的房企而言，部分房企的不檢點行為勢必對合法經營的房企帶來成本方面的沖擊，在行業洗牌中，這些合法房企有可能被洗掉。畢竟對于房企而言，資金比品牌甚至更為重要。當然不可否認的是，這種“劣質驅逐良幣”的現象正是行業悲劇。

（本專欄由深圳電臺先鋒898《創富贏家》節目與《股市動態分析》雜志社聯合推出）