地產新挑戰:房產稅試點將擴大

李雪峰

在今年溫家寶總理答中外記者問的會議現場，溫總理強調，房價遠未達到合理水平，中央將繼續堅持房地產調控政策。近年來，中央和地方政府不遺余力的通過“限價、限購、限貸”的行政性調控措施對房地產市場進行調控，此外，管理層亦通過房產稅的方式強化了這種調控。

盡管房產稅目前尚處于試點階段，但相對于純粹的行政手段，房產稅在法律層面上對房地產市場作出了嚴格的規范，具有更為深遠的意義。不過從重慶、上海兩地的房產稅試點工作來看，房產稅的作用并未得到有效體現，但業內人士指出，全面開征房產稅是中國房地產市場走向市場化的必由之路。

房產稅試點范圍將擴大

2011年1月26日，國務院推出房地產市場調控措施“新國八條”，次日，國務院同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點省、自治區、直轄市自行制定。上海和重慶是首批進行房產稅試點的城市，截至目前，尚無第三個城市試點房產稅。

業內人士指出，在現階段，房產稅是作為限價、限購等行政手段的補充手段而出現的，在相當長的一段時間內，房產稅不可能獨立于行政手段之外而單獨運用。畢竟中國房地產市場積弊較深，加上各地收入不一，因此“壓房價、增收入”的非市場化現象將長時間存在，不過房產稅最終取代行政手段只是時間問題。

在近日舉行的首屆嶺南論壇上，住建部副部長齊驥表示，重慶、上海兩地的房產稅試點工作已滿一年，住建部已會同財政部、國稅總局總結兩地經驗，加以完善，并在此基礎上適時增加房產稅的試點城市。事實上，經過一年多的試點，房產稅在實務運用中已經暴露出部分問題，具備擴大試點的基礎。

管理層對于擴大房產稅試點的信號并不鮮見，早在去年底召開的中央經濟工作會議上，中央即強調要推進房產稅改革試點；而在隨后召開的全國財政工作會議上，財政部部長謝旭人也表示，要認真總結房產稅改革試點經驗，穩步推進房產稅改革試點。

此前業界曾紛傳廣州、深圳已被納入房產稅試點城市，北京也傳出正在為推廣試點房產稅做一些諸如理清各種房屋權屬關系的基礎性準備工作。齊驥指出，目前住建部并未確定下一個試點城市。

對于下一批試點城市，業界不乏猜測，目前普遍認為房價較高、市場相對成熟、二手房交易活躍的一線城市和重點二線城市可能性較大。

房產稅效果有待加強

相對于限價、限購等行政手段，房產稅無疑具有較高的市場化程度，然而目前的問題是，盡管中央具備推廣房產稅試點的決心，業界也認為房產稅在將來極有可能成為中國房地產市場的主要調控手段，但重慶、上海兩地的試點效果卻令業內人士對房產稅的短期效果有所質疑。

業內分析稱，重慶、上海兩地一年來的房產稅征收金額不會超過10億元，相比于兩地逾7000萬的財政收入而言，貢獻甚微，更為重要的是，數億元的房產稅不足以平抑兩地的房價。另有分析指出，目前房產稅的征稅征稅對象多為新增房，并不涉及存量房，而事實上，存量房對房價的影響至關重要甚至起主要作用。若房產稅遲遲不能覆蓋存量房，則房價下跌空間相對有限，上海試點房產稅后，房價并未出現大幅回落，房產稅的實施效果并不明顯。

此處的基本邏輯在于，由于房產稅尚處于試點時期，其征稅的數額和征收面等都比較小，政策力度偏弱，因此對房地產市場所起的作用也較為有限。不過反觀重慶則有不同的結論，重慶并未實施限購令，但一年多來房價保持平穩，很明顯與房產稅存在某種關系。

數據顯示，在未來15-20年內，中國房地產市場仍將以增量房為主，而在人口老齡化及購房需求緩解等因素的影響下，房地產市場將全面轉向存量房時代。因此在現階段，房產稅的征稅對象依然以增量房為主，隨著房產稅試點的深入推進，存量房亦將逐步成為房產稅的調控對象。