地產(chǎn)新挑戰(zhàn):房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大

李雪峰

在今年溫家寶總理答中外記者問(wèn)的會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，溫總理強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未達(dá)到合理水平，中央將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策。近年來(lái)，中央和地方政府不遺余力的通過(guò)“限價(jià)、限購(gòu)、限貸”的行政性調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，此外，管理層亦通過(guò)房產(chǎn)稅的方式強(qiáng)化了這種調(diào)控。

盡管房產(chǎn)稅目前尚處于試點(diǎn)階段，但相對(duì)于純粹的行政手段，房產(chǎn)稅在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了嚴(yán)格的規(guī)范，具有更為深遠(yuǎn)的意義。不過(guò)從重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作來(lái)看，房產(chǎn)稅的作用并未得到有效體現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士指出，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向市場(chǎng)化的必由之路。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施“新國(guó)八條”，次日，國(guó)務(wù)院同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市自行制定。上海和重慶是首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，截至目前，尚無(wú)第三個(gè)城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅。

業(yè)內(nèi)人士指出，在現(xiàn)階段，房產(chǎn)稅是作為限價(jià)、限購(gòu)等行政手段的補(bǔ)充手段而出現(xiàn)的，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅不可能獨(dú)立于行政手段之外而單獨(dú)運(yùn)用。畢竟中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積弊較深，加上各地收入不一，因此“壓房?jī)r(jià)、增收入”的非市場(chǎng)化現(xiàn)象將長(zhǎng)時(shí)間存在，不過(guò)房產(chǎn)稅最終取代行政手段只是時(shí)間問(wèn)題。

在近日舉行的首屆嶺南論壇上，住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作已滿一年，住建部已會(huì)同財(cái)政部、國(guó)稅總局總結(jié)兩地經(jīng)驗(yàn)，加以完善，并在此基礎(chǔ)上適時(shí)增加房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)一年多的試點(diǎn)，房產(chǎn)稅在實(shí)務(wù)運(yùn)用中已經(jīng)暴露出部分問(wèn)題，具備擴(kuò)大試點(diǎn)的基礎(chǔ)。

管理層對(duì)于擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的信號(hào)并不鮮見(jiàn)，早在去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央即強(qiáng)調(diào)要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；而在隨后召開(kāi)的全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人也表示，要認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

此前業(yè)界曾紛傳廣州、深圳已被納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，北京也傳出正在為推廣試點(diǎn)房產(chǎn)稅做一些諸如理清各種房屋權(quán)屬關(guān)系的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作。齊驥指出，目前住建部并未確定下一個(gè)試點(diǎn)城市。

對(duì)于下一批試點(diǎn)城市，業(yè)界不乏猜測(cè)，目前普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)較高、市場(chǎng)相對(duì)成熟、二手房交易活躍的一線城市和重點(diǎn)二線城市可能性較大。

房產(chǎn)稅效果有待加強(qiáng)

相對(duì)于限價(jià)、限購(gòu)等行政手段，房產(chǎn)稅無(wú)疑具有較高的市場(chǎng)化程度，然而目前的問(wèn)題是，盡管中央具備推廣房產(chǎn)稅試點(diǎn)的決心，業(yè)界也認(rèn)為房產(chǎn)稅在將來(lái)極有可能成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要調(diào)控手段，但重慶、上海兩地的試點(diǎn)效果卻令業(yè)內(nèi)人士對(duì)房產(chǎn)稅的短期效果有所質(zhì)疑。

業(yè)內(nèi)分析稱，重慶、上海兩地一年來(lái)的房產(chǎn)稅征收金額不會(huì)超過(guò)10億元，相比于兩地逾7000萬(wàn)的財(cái)政收入而言，貢獻(xiàn)甚微，更為重要的是，數(shù)億元的房產(chǎn)稅不足以平抑兩地的房?jī)r(jià)。另有分析指出，目前房產(chǎn)稅的征稅征稅對(duì)象多為新增房，并不涉及存量房，而事實(shí)上，存量房對(duì)房?jī)r(jià)的影響至關(guān)重要甚至起主要作用。若房產(chǎn)稅遲遲不能覆蓋存量房，則房?jī)r(jià)下跌空間相對(duì)有限，上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅回落，房產(chǎn)稅的實(shí)施效果并不明顯。

此處的基本邏輯在于，由于房產(chǎn)稅尚處于試點(diǎn)時(shí)期，其征稅的數(shù)額和征收面等都比較小，政策力度偏弱，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所起的作用也較為有限。不過(guò)反觀重慶則有不同的結(jié)論，重慶并未實(shí)施限購(gòu)令，但一年多來(lái)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，很明顯與房產(chǎn)稅存在某種關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，在未來(lái)15-20年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以增量房為主，而在人口老齡化及購(gòu)房需求緩解等因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將全面轉(zhuǎn)向存量房時(shí)代。因此在現(xiàn)階段，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象依然以增量房為主，隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的深入推進(jìn)，存量房亦將逐步成為房產(chǎn)稅的調(diào)控對(duì)象。