海寧皮城:成都項目租金水平大幅超預期

蔡曉銘

本周僅有2個交易日，清明節期間管理層釋放諸如QFII擴容等利好，節后第一個交易日（4月5日）市場亦對此作出了積極的回應，但也可以看到當天指數盡管有較大漲幅，但成交量則并未有效放大，至4月6日，市場交易仍頗為清淡。策略上，穩健型投資者仍可關注大藍籌的低估值買入機會，而具有2012年內業績增長預期的中小盤個股則更有提供超額收益的可能。

本周晨會，申銀萬國推薦了海寧皮城（002344），推薦基于“成都海寧皮革城招商細則”推出后觀察到的項目租金水平大幅超過此前預期的100%以上。事實上，本欄在去年11月份亦曾關注到海寧皮城外延擴張帶來的增長預期，并進行過推薦。目前海寧皮城二級市場股價已較去年年末上漲20%以上，同時技術面仍保持長期多頭排列，投資者仍可積極關注。

今年3月31日，海寧皮城在其官方網站上公告了“成都海寧皮革城招商細則”。據悉，此次招商仍采取租售結合的模式，招商總面積16.07萬㎡，其中，出售1.47萬㎡，出租14.60萬㎡。租賃期限為三期，自2012年8月1日至2015年5月31日。商戶報名時間自2012年4月9日至13日，選房時間自2012年4月27日至29日。申銀萬國了解到，由于預報名者數量眾多，海寧皮城對認租商戶采用打分制進行資格審查。

租金水平是觀察該項目盈利能力的關鍵點，據了解，認租商戶需繳納租金和承租權費。其中，中心租賃費即為租金，第一層租金675元/年·㎡，第二層租金1200元/年·㎡，第三層租金1100元/年·㎡，第四層租金1100元/年·㎡，一年一收，第一期租金打6折，之后兩期每期租金漲幅不超過25%；承租權費即為認租商戶續租或轉租的權利費用，第一層平均承租權費1000元/㎡，第二至四層平均承租權費2000元/㎡，所有租賃商鋪都必須交納。申銀萬國指出，這種“租金+承租權費”的收租模式效仿了海寧皮城本部四期項目，承租權費凸顯了成都商鋪的資源價值。

上述租金水平事實上是超過了此前業界的預期的，申銀萬國測算，假設成都項目順利招商，并且承租權費分三年平均分攤，則成都海寧皮革城商鋪出租業務的三期租金分別為52元/月·㎡、64元/月·㎡、85元/月·㎡；承租權費三期分攤額分別為48元/月·㎡、48元/月·㎡、48元/月·㎡；合計平均租金分別為100元/月·㎡、112元/月·㎡、133元/月·㎡。

而海寧皮城之前公告的月平均租金分別為25元/月·㎡、58元/月·㎡、58元/月·㎡，如果不出意外，則此次招商預計超出公告的比例分別為300%、93.1%、129%。同時，申銀萬國強調，市場此前普遍預計海寧皮城成都項目第一期租金為50元/月·㎡，但如果按照最新觀察到的租金水平，則此次招商將超出市場預期100%以上。

申銀萬國在調研中了解到，盡管具體招商尚未開始，但從之前預報名的火熱程度和海寧皮城在招商細則中給出的超預期招商租金水平，可以判斷成都海寧皮革城得到眾多海寧本埠、成都當地以及其他地區品牌皮革生產企業的認可，項目成功的概率極大。