辦公室“突圍”

孟德陽

在住宅市場陷入深度觀望之中時，未列入限購范圍的寫字樓市場卻是機遇重重……

隨著房地產調控的持續，資金出于避險和逐利的目的，選擇大舉進軍商業地產，而北京寫字樓租金價格近三年來的“穩漲”或許為這些資金找到了一個出口。“2012年上半年、2011年、2010年北京寫字樓租金同比漲幅分別達到19.2%、44.2%、27.8%”，第一太平戴維斯華北區研究部相關人士描述。

一二線城市空間阻塞

相比住宅市場，寫字樓租售市場則一直可以用“堅挺”來形容。“北京新的寫字樓較少。”北京萬通時尚置業（萬通集團旗下負責北京地區寫字樓運營的子公司）總經理許良飛說，這是近期寫字樓行情比較理想的主要原因。

w截至二季度末，戴德梁行統計數據顯示：北京寫字樓租金達到每月每平方米288.55元，同比2011年飆升了近50%，空置率則持續下降到2.45%。戴德梁行研究部預測，未來5年，全球租金水平會繼續上升，北京將成為租金水平升幅最高的商業區，預計其甲級寫字樓的租金將從目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成為全球25個最昂貴商業區之一。

相比于北京、上海等一線城市在寫字樓的活躍，二線城市的寫字樓市場則更多表現在發展潛力上。目前不動產市場交易投資比較活躍的城市包括天津、大連、成都、重慶、蘇州等地。“此類城市在發展進程上都呈現出同一個特點，即正在經歷從以工業和制造業為主導的產業結構，向以服務業為主導的產業結構的巨大轉變，并且這種產業結構的轉變升級速度越來越快。這對于商業不動產市場，尤其是寫字樓市場的影響是不言而喻的。辦公地點從廠房轉變為寫字樓，從業者由藍領工人變成了白領工人。” 許良飛說。

顯然，在這種背景下，一些主要二線城市的核心地段寫字樓，特別是甲級寫字樓的供應已遠遠不能滿足市場的潛在需求。原有租戶為了尋求充足的租賃空間及相對較低的租金價格，開始向周邊區域突圍。上述報告中同時也指出，非核心商圈空置率較上季度降低了5.71個百分點至2.67%，平均租金則環比上漲了3.21%達到236.73元每月每平方米。

“租金漲了之后，自然就會有一部分公司承受不了租金從CBD出去到便宜的地方。”有業內人士提出了“郊區化辦公”的概念。

比如，英特爾離開了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定辦公面積，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區域。一些大企業在選擇新的辦公地點時，刻意回避CBD等傳統商圈，向通州、大望京、石景山等區域擴散，中國煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯想、百度等為人所知的企業均在此列。

美國的硅谷通常被認為是“郊區化辦公”的典型模式，相比CBD的水泥森林，硅谷更像是花園小院，其建筑密度及容積率均較低。另外，CBD區域的擁擠、停車難以及運營成本高等因素也促使部分企業的辦公樓向郊區轉移。北京天安科創置業副總經理劉芷均表示：“未來十年商務花園會逐步替代很多CBD的辦公模式。”

戴德梁行華北區商業部董事李贊同樣認為，雖然核心辦公區域仍然是多數企業向往的區域，但由于成本、交通等方面的壓力，一些企業已經部分或全部遷址去配套日漸成熟、優惠政策有吸引力的周邊區域，而CBD空置出來的面積則被金融、能源、醫藥及高端服務業等占據。

開發商布局寫字樓“不差錢”

住宅市場持續調控的兩年中，投入商業地產的開發商不在少數，萬科、萬達、恒大、綠地、保利等一批深耕住宅市場多年的品牌開發商都先后運營起商業項目。其中，寫字樓成為涉足房企最多、項目配套最常見的業態。

今年萬科選擇了在香港舉行中期業績推介會，用意明顯。5月份，萬科以總價約為10.79億港元收購香港上市公司南聯地產79.26%的股權。這一交易被市場視為，萬科通過收購南聯作為商用物業發展的平臺，未來將注入包括商場及寫字樓等在內的萬科商業物業資產。

與此同時，招商地產近日發布公告稱，以股權轉讓的方式收購了萬科濱海這家房企。

萬科濱海現擁有深圳市鹽田區沙頭角中心區J211及J237等6宗地塊的土地使用權。資料顯示，此次招商收購萬科股權的這幾塊地目前已經是即將面世的一個大型綜合體項目，命名為“壹海城”。

壹海城共分六期開發，2012年底內有望入市的是首期公寓和寫字樓，其中，230多套公寓主打150-160的平層和80平方米左右的復式，另有80-200平方米的寫字樓。壹海城建筑面積共約35萬平方米，后期還將陸續開發購物中心、海岸商業街、藝術中心、超高層酒店、寫字樓等。

而值得關注的是，在該項目的分工上，由向來甚少涉足商業地產的萬科卻在此項目中主要負責商業部分的開發。萬科將負責10萬m2的寫字樓+3.2萬m2的商業，合計建筑面積達13.2萬m2；而10萬m2的商務公寓+5.5萬m2的五星級以上標準酒店由招商地產負責，合計15.5萬m2。

寫字樓“吸金”能力大增

寫字樓投資熱得以興起、延續，與超高的回報率有密切相關。高端寫字樓產品的投資回報率要高于住宅產品，目前高端住宅銷售價格與同區域高端住宅持平，或略高于高端住宅價格；但在租金水平上，由于住宅采用整租形式、寫字樓采用平方米形式計算租金，使得住宅收益始終停留在千元水平，同面積寫字樓卻高達住宅租金水平的7～8倍。

國家統計局發布的數據顯示，過去—年全國商業地產表現突出，辦公樓銷售額分別增長31.2%，遠遠高于住宅市場14.4%的增幅。

此外，加碼商業地產的大型房企正在看到曙光。中期業績顯示，龍湖、中海外、保利等公司的投資物業租金收益和盈利占比都在顯著提升。

龍湖中期報告顯示，截至2012年6月，集團已開業商業面積近44萬平方米，整體出租率為98.6%，租金收入總額為人民幣2.27億元，較去年同期增長34.8%。

據龍湖CEO邵明曉介紹，持有型物業是龍湖的中長期戰略，“我們計劃用15年的時間使租金收入的利潤占比從5%提高到30%左右。期間我們會將不到10%的銷售回款用于投資物業。”