離婚案中一方婚前購買按揭房屋的處置

李繼業

【摘要】我國現行立法對一方婚前購買的按揭房的權屬缺乏明確具體的規定，導致在司法實踐中同案異判的現象，婚姻法司法解釋（三）征求意見稿十一條彌補了這一立法的缺陷，對其權屬作出了明確的規定。但是對增值部分補償辦法的計算，還存在用語模糊及計算方法不科學之處。

【關鍵詞】按揭房屋增值首付款利益補償

近些年來，隨著離婚率的逐年攀升，房價的不斷飆升，房屋價值在夫妻共同財產中的比重之大和增值潛力使其成為矛盾的焦點，而我國現有的婚姻法及相關的司法解釋未就一方婚前購買的按揭房的歸屬作出明確規定。2010年11月17日最高人民法院公布的婚姻法司法解釋（三）征求意見稿第十一條（以下簡稱十一條）規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產，尚未歸還的部分貸款為不動產權利人的個人債務。上述規定解決了長期以來法律界對一方婚前購買按揭房的困惑，統一了法律適用。

一方婚前購買的按揭房的概念

為了正確理解婚前一方購買按揭房的內涵，有必要把握兩個時間點的界定： “婚前”的界定，我國婚姻法對婚姻實行登記制，因此，婚前、婚后是以結婚登記作為劃分的時間點；“購買”的界定，鑒于房屋的購買以及產權證書的辦理是一個漫長的過程，尤其是按揭房，涉及支付首付款、取得產權證書以及還貸三個環節。因此，筆者認為購買應以簽訂購房合同之日作為購買的時間點。

一方婚前購買的按揭房的幾種情形及權屬

一方婚前購買的按揭房，根據登記的時間和登記的權利人不同，在實踐中有以下幾種表現形式：

一方在婚前購買了按揭房屋并取得了產權證書。鑒于購買行為發生在婚前，產權證書的取得發生在婚前，產權證書又登記在自己一人名下，依據婚姻法和物權法相關規定，均應認定為婚前個人財產。即使婚后雙方共同還貸也不能改變房屋為婚前個人財產的性質，婚后共同還貸在分割財產時也僅僅是債權關系，不能混淆了物權關系和債權關系，此種情況下該房屋應屬購買方一方所有，在實踐中爭議不大。

一方婚前購買了按揭房屋但是婚后取得產權證書，并且產權證書登記為購買人一人名下的。此種情形下房屋之權屬認定，存在很大爭議。主要有兩種觀點：一種觀點認為，該房屋屬于一方的婚前個人財產；另一種觀點認為，屬于夫妻共同財產，持這種觀點的人普遍認為婚后取得產權證書即意味著婚后取得房屋所有權，既然為婚后取得當然應為夫妻共同財產。基于司法實踐中存在的兩種觀點，使得法院針對同樣情形的按揭房屋的權屬認定，判決的結果卻完全不同，這種同案異判的現象導致了法律界的爭議和困惑。

筆者認為，僅以房產證取得的時間作為判斷房屋為個人財產還是夫妻共同財產有失偏頗。首先，《物權法》十四條規定，不動產的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生法律效力。從物權的公示效力來看，既然房屋登記在一方名下，而房屋的購買行為又是以一方的名義完成的，理應屬于一方所有。其次，立足現實情況，從簽訂房屋買賣合同到房屋權屬登記存在較長的時間差，而不同的商品房登記時間又各不相同。購房人申請房屋權屬登記時，登記的時間取決于登記機關的工作效率以及房地產開發商相關手續是否齊全。如果機械地以房產證的取得時間作為劃分個人財產和夫妻共同財產的時間點，婚前取得房產證的為個人財產，婚后取得房產證的為夫妻共同財產，無異于把財產的性質簡單地交給登記部門的效率、房地產開發商的手續是否齊全等外因去決定。這樣“一刀切”的做法，有違立法目的和法律的公平正義。再者，正視房屋登記行為的性質。一方在婚前與房地產開發商簽訂購房合同時即取得了要求房地產開發商交付房屋及產權過戶的權益。房產登記行為不能產生新的權利，只是對一方權益的確認。因此，剖析房產登記的形式和實質，一方婚前購買的房屋即使是婚后取得產權證書，只要登記為一方名下，即應認定為一方婚前個人財產，這才能體現形式和實質的統一。十一條將一方婚前購買婚后取得產權證書的按揭房屋界定為婚前個人財產，是符合法理的。雖然有人對十一條提出異議，認為中國很多地區的傳統是由男方買房，而十一條使女方權益受到擠壓。但是筆者認為，按揭房屋的金額由首付款、婚后共同還貸、離婚后一方還貸三部分構成。婚后共同還貸的，十一條規定按共同還貸占全部款項的比例進行補償，這樣雙方基于共同還貸共享了房屋增值帶來的收益，已然是對非購買方的利益保護。而首付款和離婚后一方還貸部分，根據權利義務的一致性，非購房方顯然無權參與這部分款項所對應的房屋價值的分配。因此，十一條平等地保護了夫妻雙方的權利，不存在女方權利受擠壓的問題。

一方婚前購買房屋婚后登記于雙方名下。這種情況下，雖然首付款系一方婚前支付，但購買方自愿將另一方登記在房產證上即視為購買方對另一方的贈予。因此，該房屋應屬于夫妻共同財產。實踐中，此種情況也無爭議。

一方婚前購買的按揭房屋婚后增值部分的分割

房屋增值部分的定性。對于一方婚前購買的按揭房屋增值部分的定性，可以從民法的基本理論以及物權法上進行剖析。按照民法孳息隨原物的理論，由原物產生的收益（孳息）應歸屬于原物。①房屋和其增值部分價值的關系即是原物和孳息的關系，增值部分的收益是房屋產生的，因而，房屋歸誰所有，房屋的孳息——這里指增值部分的利益即歸誰所有。鑒于筆者認為一方婚前購買的按揭房屋屬于個人財產，因此，房屋增值部分的利益應當屬于該方一方所有。筆者認為，對增值部分按照夫妻共同財產進行分割顯然不妥。另外，《物權法》三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”因此，根據物權法的原理，物的所有權人對自己的物產生的收益是享有所有權的，一方婚前購買按揭房屋既然界定為個人財產，其收益也應為個人財產。

增值部分的分割。雖然筆者認為婚前購買婚后增值部分應歸屬于所有人一方所有，但是鑒于婚后雙方共同還貸，另一方為房屋還貸也作出了貢獻，因此，對增值部分的利益雙方應當平均分割，應按該利益的一半進行補償。十一條第二款規定：“婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產權利人對另一方進行合理補償”，筆者認為，擁有產權的一方給對方以補償是應當的，是符合法律的公平原則的，但是，該款規定存在幾點需要完善的地方：首先，按“應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素”進行補償的方法不科學，不能真實有效地反映共同還貸與婚后房屋增值部分利益之間的關系。研究對婚后增值部分進行補償，繞開和回避婚后增值部分利益的確定是不應當的。而確定按揭房屋在婚后的增值利益應查清房屋三個時間點的價格：購房時合同價，結婚時市場價和離婚時市場價，婚后增值部分利益等于房屋結婚時市場價和離婚時市場價之差。十一條對結婚時房屋市場價只字未提，忽視了購房時到結婚時這一時段房屋的增值價值。因此，補償時應將共同還貸部分與按揭房屋的婚后增值部分相聯系，而不是房屋的市場價格。其次，“全部款項”這一概念不明晰，也應明確。實踐中，按揭房屋涉及幾個重要概念：購房合同價、貸款總額和應還款總額。十一條中“全部款項”是指購房合同價、貸款總額、應還款總額亦或是其他，無法確定。筆者認為，“全部款項”應是購房合同價與銀行利息之和。最后，“合理”這一用語比較模糊，應當明確“合理”的具體標準。筆者認為，“合理”應為按照增值利益的一半進行補償，這樣才能充分保障另一方的合法利益，同時也盡可能減少法律用語的模糊性帶來的弊端。

為了全面闡述筆者的建議和計算方法，試舉例說明之：2006年7月王某購買商品房一套，合同價為70萬元，首付20萬。2007年10月王某和李某結婚，結婚時該房屋市場價為80萬。婚后，夫妻雙方共同償還10萬元銀行貸款本金和5萬元利息。2010年王某準備離婚，離婚時該房屋的市場價為110萬。王某對李某如何進行補償？首先，厘清該房屋婚后增值部分的利益，即110萬-80萬=30萬元。第二，計算共同還貸部分對應的增值部分的利益。這里分為兩部分計算，先計算共同還貸占全部款項的比例，注意根據上述，全部款項應為合同價與銀行利息之和，即70萬元+5萬元=75萬元，因此，共同還貸占購房總價的比例為15︰75，然后計算共同還貸對應的婚后增值部分的利益為15/75×30=6萬。第三，按增值的一半補償給對方，即應補償對方3萬元。同時加上共同還貸的部分的一半，也就是15萬元的一半，即7.5萬元，對方離婚時一共可獲得房屋的分割款為10.5萬元。

綜上所述，筆者建議該條款應修改為：“婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮共同還貸部分占全部款項的比例及不動產婚后增值部分利益等因素，由不動產權利人對另一方進行一半補償。全部款項為購房合同價與銀行利息之和。不動產婚后增值部分利益為結婚時與離婚時該房屋的市場價格之差。”（作者單位：河北大學政法學院）

注釋

①王利明：《物權法研究》，北京：中國人民大學出版社，2002年，第385頁。