物流園區項目可行性分析過程研究

【摘要】從物流園區投資項目內涵、特征入手，從物流園區的特殊性出發，概括出物流園區投資項目可行性分析的一般過程和方法。

【關鍵詞】物流園區可行性分析評價

隨著國家《物流業調整和振興規劃》出臺，我國物流業大發展的時代正在來臨。物流園區是物流產業集聚的必然結果，它具有多式聯運，多狀態集約作業，多方面系統協調，多體系服務手段，滿足多樣化城市需求等特點。物流園區項目要服務于區域工商業發展，因此物流項目建設所涉及的因素比一般的工業園區更多，投資建設過程更為復雜。為了避免投資決策失敗，必須對項目可行性進行分析和論證，從而更好地發揮物流園區功能，促進區域經濟發展。

一、物流園區投資項目的內涵

物流園區是指在物流作業集中的地區，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規模的和具有多種服務功能的物流企業的集結點。

二、物流園區投資項目可行性分析過程

（一）組織管理準備

物流園區投資之前，首先必須成立專門的領導班子，統籌安排項目運作，如制定投資計劃、資金籌措、風險評估等。由于物流園區項目建設更為復雜，因此應當成立園區建設專家組，將物流、財務、金融、工程等領域的專家吸收到項目論證小組中來，也可以直接建立物流園區建設專家指導委員會，提供智力支撐和保證，從而為項目可行性分析的科學性奠定基礎。

（二）資料收集及市場調查

物流園區必須發揮金融、倉儲、運輸、配送、監管、加工、商品博覽、信息、交易、綜合服務等功能。必須能夠為區域工業企業提供全方位的需求服務，促進制造業與服務業聯動發展。因此，物流園區的選址和定位顯得尤為重要，而選址和定位的關鍵就在于周密的市場調查。

（三）準確地進行物流園區定位

在市場調查之后，接下去就必須在根據調查結果，進行物流園區定位策劃，主要是回答物流園區的功能、目標、服務對象、如何運作等問題。準確的物流園區定位將關系到物流園區經營成功與否，物流園區定位包括業務定位、功能定位、客戶定位、市場定位、形象定位，每一方面的定位，都應當設定不同的方案，綜合考慮物流園區的服務對象、輻射范圍、地域特征、特色功能、文化內涵等要素，組織專家對這些方案進行廣泛而熱烈討論，剖析每種定位的優點和缺點，最后確定最為合適的物流園區定位。

（四）詳細可行性研究階段

在進行科學定位后，將選擇出最合適的方案，但是該方案可能只是理想化的方案，并不一定適合現實運作，此時就必須對物流園區項目進行詳盡的分析，包括市場分析、技術分析、投資估算、融資方案、財務評價、國民經濟評價和不確定性分析等一系列研究，這些分析過程構成了物流園區項目可行性分析的主體。

1.市場分析。目前，我國物流園區空置率居高不下的主要原因就是缺乏有效的需求分析，需求分析是為了保證物流服務的供給與需求之間的相對平衡，是決定物流園區項目成功與否的關鍵環節。在市場定位結束后，應針對確定下來的定位進一步進行市場調研和競爭情報分析，深刻把握客戶的需求，物流園區市場分析的內容主要包括規模分析，需求類型分析、需求層次分析，應對區域物流需求量數據，如運輸量、倉儲量、配送量、流通加工量等進行系統分析。

2.技術分析。物流園區項目可行性分析還應對項目的建設條件、基礎設施，所選用的技術、工藝、設備及其規模大小、產品結構種類方面進行具體的技術分析。物流園區選址是至關重要的，合理的物流園區選址能夠減少貨物運輸成本，降低園區經營成本，對所在地區的經濟與環境起到積極的帶動作用，因此有必要進行審慎論證。物流園區選址應綜合考慮當地經濟發展的特點、物流需求特征、當地交通基礎設施等因素，同時考察物流園區建設和運營所需要的電力、供排水、通訊、網絡、能源、排污、綠化等基礎設施，考慮物流園區建設過程中工藝流程，技術獲取、技術標準等要素，只有全面進行技術分析方可進一步對項目進行財務分析、國民經濟分析和不確定性分析。

3.投資估算與融資方案。物流園區項目建設投資額高，不僅應當對總投資進行估算，還應對各項分項工程投資進行估算，同時對流動資金、利息等進行估算。在進行投資估算后，應進行資金籌措方案設計，可以通過政府信息平臺，尋找對物流產業有投資意向的各方投資者，進行推介和談判；同時對于物流園區建設可以引進新的物流金融模式，用倉庫等作為抵押物進行抵押貸款，引入多元化投資主體，從而獲取足夠的建設資金。在融資方案確定后，還應編制資金的使用計劃，防止資金濫用。

4.財務分析。物流園區項目占地面積大，建設內容多，投資額高、資金回收期長，因此對物流園區項目的財務評價顯得尤其重要。物流園區的財務評價主要是進行投資與效益比較，應按照《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》、《投資項目可行性分析指南》等文件要求分析物流園區項目的盈利能力、償債能力和財務生存能力，明確項目對財務主體及投資者的貢獻價值，為項目決策提供依據。

5.國民經濟評價。國民經濟評價是分析項目投資對整個國民經濟的貢獻，對于一般的工業項目可以不進行。而對于物流園區項目，則是必需的過程。物流園區項目不僅要考察項目給投資者帶來的收益，同時還應考察項目對所輻射區域的貢獻。尤其是，目前不少物流園區項目屬于政府投資項目，很難進行財務評價，進行國民經濟評價更為合理。通過國民經濟評價，剖析物流園區對社會成本節約、交通壓力緩解、社會價值增值、城市環境改善等的影響。同時，要加強環境評價，對物流園區建設及運營階段所產生的噪音、大氣污染、交通擁擠、存儲泄露、加工過程中產生的三廢、包裝污染等進行全面評價，并實現設計好解決方案。

6.不確定性及風險分析。在進行投資項目決策時，分析所使用的數據絕大多數都來自估計和預測，但是很多社會經濟因素具有較高的不確定性，對項目估計和預測準確性帶來了影響。物流園區項目也一樣，必須進行不確定性分析和風險分析。物流園區建成后，將面臨著市場風險、業務風險、貨損貨差安全風險、配送延時責任風險、錯法錯運的單證風險、詐騙風險、投融資風險、物價上漲風險、政府政策風險等等，這些都對物流園區項目的成功與否產生重要影響，因此必須進行盈虧平衡分析和敏感性分析。

物流園區項目具有不同于一般工業項目的獨特特征，其可行性研究工作不僅應當遵循一般可行性研究的思路和步驟，同時也應當考慮其特殊性和差異性。為了提高物流園區項目的科學決策水平，決策者應當通過嚴謹深入的物流園區可行性論證，指導物流園區建設發展，為物流產業發展營造良好環境和實施載體。

參考文獻

[1]王玉輝.基于形成機制的物流園區內涵特征及相關問題[J].綜合運輸，2008（6）.

[2]唐俊.工業園區項目可行性分析過程研究.桂林電子科技大學學報，2010（6）.

[3]陳秀東，張璐等.論物流園區投資項目的財務評價與風險分析，物流技術，2011（12）.

作者簡介：李南翔（1977-），男，漢族，廣東省信宜市人，工程師，碩士學歷，研究方向：投資管理、項目評價、企業管理。