貴陽樓市“崩盤”真相

劉林鵬

貴陽與鄂爾多斯，一個是西南重鎮，一個是北國名城，相隔幾千里，如今卻因“地產”聯系在一起。

鄂爾多斯是內蒙能源重鎮，在短短5年時間經歷了從外來資本大量涌入、經濟快速膨脹到民間投資瞬間冷卻，資本紛紛外逃，大量房產空置、爛尾的窘境。目前鄂爾多斯的房價已經從最高時的每平方米15000元至2萬元跌到了每平方米3000元左右。

今天的康巴什已有接近10萬的常住人口，但無論是人均12套房、人均8套房，還是人均4套房的統計數據，都在印證鄂爾多斯樓市供大于求的局面。同樣在貴陽，有公開數據顯示，總共有13個體量超過100萬平方米的超級大盤，超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤均不下30個，上述規劃居住人口預計達210萬人。而這個城鄉常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市，也將要面對“供過于求”的尷尬局面。

超級大盤井噴

“十一”黃金周剛過，“貴陽樓市將要崩盤”、“貴陽將成鄂爾多斯第二”等傳言廣泛流傳，使原本壞消息不斷的樓市更加風聲鶴唳。

這一傳言的依據，來自一項不完全統計，該統計根據貴陽市30余個超過50萬平方米以及超過20萬平方米在建樓盤量，計算得出貴陽樓盤總建面不低于3000萬平方米，規劃居住人口接近100萬，而貴陽市2010年全國人口普查統計出的城市常住居民人口不到300萬。

事實究竟是否媒體所描述的那樣？

超級大盤“井噴”是貴陽房地產市場上的一道另類風景。號稱全國第一大盤的“花果園”項目，規劃居住的人口就高達50萬人，超過貴陽城鄉總人口的10%。貴陽的另一個超級大盤名為“中天未來方舟”，體量緊隨其后。官方資料顯示，該樓盤總占地9.53平方公里，建設用地5600畝，建筑面積約720萬平方米，規劃居住人口約17萬人。該項目由貴州地產龍頭企業中天城投集團傾力打造，項目計劃分5年開發。

資料統計顯示，在貴陽總共有花果園、中天未來方舟、中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等13個體量超過100萬平方米的超級大盤。僅這13個樓盤，總建筑面積接近4500萬平方米，其中規劃居住人口預計總計約達110萬人。

伴隨著超級大盤“井噴”，今年以來，貴陽樓市總供應量大幅增長。從上半年的供應水平看，全年供應量有望超越2011年的793萬平方米。

“崩盤是個笑話”

“不到五千的價格，還談什么崩盤？”多位貴陽房地產行業人士表示。

據悉，上半年兩城區因受花果園、中天未來方舟低價入市影響，商品住宅成交推高至歷史新高的35561套，占據了總成交套數的78%，與去年該區同期銷售24481套相比，上漲45%。而在兩城區的35561套中，花果園、中天未來方舟兩個超級大盤占據了九成的成交量。

開發商的大手筆項目也為其帶來高收益。以中天未來方舟為例，在去年11年底，未來方舟積累的5000多認籌客戶，到12月底簽約不到1000。2012年3月，中天未來方舟以3580元/平方米起價、均價不到4000元/平方米的低價推盤，當日推出的房源全部售罄，此后銷售火暴。據悉，有相關項目負責人介紹，今年上半年銷售收入已達23億元。

而花果園項目自2010年12月開盤以來，榮任貴陽樓市銷售“二十連冠”，加之“2011年全國樓市單盤銷售冠軍”的頭銜，花果園項目首創了貴州樓市的銷售傳奇。

“我們被鄂爾多斯了！”這是近期在貴陽最流行的一句話。“貴陽或是下一個鄂爾多斯，這完全是個笑話?！敝袊谝怀壌蟊P“花果園”營銷中心副總裁陳曉輝輕描淡寫道：“如果以現在4千多的價格都會崩盤，那么全國就沒有一個城市不崩盤。貴陽屬于三線城市，其樓市尚處于起步階段。政府正在做舊城改造，新老住房更替，市民對商品房的需求量很大。”

據貴陽市住建部門的統計數據顯示，今年上半年，貴陽市商品住宅銷售中，65%的買家為外地客。其中，貴州除貴陽外的其它地州市客戶占到50%，外省市及境外客戶占到15%的比例。

不過，在當地的一片“喊冤聲”中，相關專家確實給了不少“超級大盤透支未來消費，泡沫難以避免”的警示。

政府開始“托市”

天量的市場供應偏偏遭遇了2010年以來的樓市調控。在限購等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤上演價格“高臺跳水”。據筑房網此前發布的數據顯示，2012年上半年，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時，成交價卻同比大幅下降。

此前有數據顯示，截至9月份，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年，存量已經達到了歷史最高位。此外，據悉，目前貴陽在售樓盤中有現房或準現房銷售的約有20家，近2萬套房源。

著名財經評論人吳其倫表示，“上半年貴陽樓市的反彈是房企以量換價的結果，并沒有反映貴陽樓市真實情況。但是這種反彈不會持續，金九不金，銀十無望。貴陽目前的現狀是供嚴重過于求。

就在國慶長假之前，貴陽市政府突然公布《關于推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施》，凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

這一規定簡而言之，就是買房送戶口。顯然這與中央三令五申嚴格以限購為主要手段的宏觀調控背道而馳。有業內人士指出，貴陽市政府之所以敢冒天下之大不韙行托市之舉，正是因為樓市嚴重過剩，別無選擇。

吳其倫指出，“這是政府典型救市。從招商引資方面來講，近一兩年有一批外地開發商進入貴陽市場，與政府合作得到土地稅收銷售等方面優惠，政府成為開發商的超級銷售人員；另一方面，近幾個月成交量不佳，土地不好賣，政府為了考慮土地等財政情況?！?/p>

中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強表示，“貴陽此次措施是給予外地購房者的‘大禮包，對限購政策的沖擊，變形模糊限購政策中涉及的戶籍問題，決策層或許會干預，措施是否能持續還有待考察?！?/p>

他還表示，措施實施能夠促進成交量，保持樓市熱度，但是與當前國家樓市調控要求相違背。

當年的鄂爾多斯，在行業紅火的日子里人們似乎只顧賺錢，不需要為城市未來考慮太多，甚至一大批投資者是抱著撈一票就走的態度來到鄂爾多斯，這給這個靠能源起家的邊陲小城太多難以承載的負擔。缺乏整體規劃也在房地產供給環節制造了太多的過剩產能，使得幾十萬人口靠實際需求難以消化，而靠畸形的投機市場維持并消化需求最終只能像傳銷構筑的虛無價值塔瞬間轟然倒掉。

無論是鄂爾多斯還是貴陽，都讓我們思考：如何發展城市？美國著名經濟學家、原白宮經濟顧問委員會主席奧斯坦·古爾斯比結合美國在城鎮化發展過程中的硅谷、底特律、紐約等城市發展的真實經歷曾提出，城鎮化發展一定是政府要能夠加大在教育、基礎設施建設、環境建設、城鎮居民健康方面的投入，其中關鍵是進行長期人才計劃。從鄂爾多斯到貴陽的實例告訴我們，“關鍵是留住人，而非發展城”。