規(guī)模壓垮萬(wàn)達(dá)？

王營(yíng)

萬(wàn)達(dá)還在向全球第一的商業(yè)持有規(guī)模沖刺，不過(guò)也正面臨最艱難的運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)。

據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元，其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元。截至2011年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營(yíng)物業(yè)面積903萬(wàn)平方米，但2011年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金收入僅有34.6億元，而萬(wàn)達(dá)百貨還處于虧損狀態(tài)。即是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)盈利主要來(lái)自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，租金對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)僅占3.29%。媒體上關(guān)于其商鋪出租一般、人氣不足的報(bào)道則陸續(xù)出現(xiàn)。

萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)開業(yè)55座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、34家五星級(jí)酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，并計(jì)劃到2015年開業(yè)120座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2400萬(wàn)平方米，成為全球排名第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

這種迅速?gòu)?fù)制和擴(kuò)張能力，是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)找到了三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。第一，萬(wàn)達(dá)的幾個(gè)組合業(yè)態(tài)，至少建設(shè)和開業(yè)初期可以促進(jìn)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入增長(zhǎng)；第二，萬(wàn)達(dá)旗下的院線和百貨，還能促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)；第三，也是最重要的，萬(wàn)達(dá)快速建設(shè)的模式符合了地方政府追求短期政績(jī)的需求。

但事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)最重要的并不是規(guī)模擴(kuò)張，而是后期運(yùn)營(yíng)管理，否則就要面臨漫長(zhǎng)的養(yǎng)商期。

萬(wàn)達(dá)對(duì)二、三線城市的選址標(biāo)準(zhǔn)是，GDP總額達(dá)到1000億元以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額300億-400億元，社區(qū)人口不少于70萬(wàn)-80萬(wàn)。

但商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)最重要的支撐是當(dāng)?shù)厝司M(fèi)支出。以萬(wàn)達(dá)襄陽(yáng)廣場(chǎng)為例，2011年，襄陽(yáng)市城鎮(zhèn)人均年消費(fèi)支出為11816元，其中食品類仍占主導(dǎo)地位，教育文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)支出僅為1777元。因?yàn)樯饫淝褰谝延卸嗉移放粕坛饭瘢粝陆?jīng)營(yíng)的商家80%則處于薄利和微利狀態(tài)。

萬(wàn)達(dá)今年上半年業(yè)績(jī)比去年同期下滑約9%，這是萬(wàn)達(dá)歷史上第一次同比減少。2011年，萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)1825億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.9%。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的減速，王健林將原因歸結(jié)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩。

在商業(yè)地產(chǎn)減速的背景下，萬(wàn)達(dá)又將大規(guī)模圈地的模式，復(fù)制到了文化旅游地產(chǎn)。據(jù)公開資料，萬(wàn)達(dá)旅游地產(chǎn)投資規(guī)模已接近2000億元。也幾乎重復(fù)著其商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的核心要素，即低價(jià)拿地，先用項(xiàng)目的住宅銷售收入來(lái)滾動(dòng)開發(fā)。

然而，令人擔(dān)憂的是，大量使用銀行貸款以及金融杠桿的文化旅游地產(chǎn)圈地模式，未來(lái)一旦經(jīng)營(yíng)不善，地方政府以及銀行將一同承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果說(shuō)以商業(yè)廣場(chǎng)帶動(dòng)的大型城市綜合體運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，可能給當(dāng)?shù)亓粝驴諘绲墓腆w建筑，文化旅游項(xiàng)目開發(fā)不當(dāng)，則可能給珍貴的旅游資源施以難以彌合的創(chuàng)傷。