房屋登記行為的法理構(gòu)造與審查規(guī)則

陳嫻

【摘要】房屋登記行為的法理構(gòu)造頗為復(fù)雜，在邏輯上分為行為性質(zhì)和法律效力兩個部分，本質(zhì)上兼有行政與民事雙重屬性。正確審理房屋登記案件的關(guān)鍵，在于恰當(dāng)區(qū)分私法效力和公法效力，把私法的交給民訴，把公法的留給行訴。運用證據(jù)審查和行為審查劃定房屋登記行為在民事訴訟與行政訴訟中的效力邊界。

【關(guān)鍵詞】房屋糾紛案 法理構(gòu)造 審查規(guī)則

近年來，房屋糾紛案件數(shù)量猛增，逐漸成為人民法院審理的主要民生案件之一，而房屋登記行政案件也連續(xù)幾年名列行政案件統(tǒng)計排行榜前三位。審判實踐中，房屋登記案件往往與民事、行政交叉沖突、相互糾結(jié)，許多審理難點直接關(guān)涉民事訴訟與行政訴訟的分工協(xié)調(diào)，甚至司法權(quán)與行政權(quán)的合理劃分，審理難度較大。由于相關(guān)理論研究滯后于實踐發(fā)展，以致各地處理房屋登記案件做法各異，尺度不一。本文從此類案件的源頭性問題—房屋登記行為的性質(zhì)、效力出發(fā)，揭示房屋登記行為在公法與私法、實體法與程序法方面的法律屬性。以此為理論鋪墊，探討、歸納了人民法院審理房屋登記民行交叉案件、審查房屋登記行政行為的若干方法與技巧。

房屋登記行為的雙重法律屬性

房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。歸納起來房屋登記行為是一種兼有行政行為與民事行為雙重屬性的行為，在邏輯結(jié)構(gòu)上分為行為性質(zhì)和法律效力兩個部分。

行為構(gòu)造具有雙重性。房屋登記行為雖然名曰“登記”，但實際并非只有登記一個行為，而是由一系列行為組合而成，整個行為過程包含不同階段、若干環(huán)節(jié)。不同階段、環(huán)節(jié)的行為主體不同，所實施的行為的法律性質(zhì)也有所不同。根據(jù)《房屋登記辦法》第七條，完整的房屋登記一般包括申請、受理、審核、登記、發(fā)證五個步驟，登記只是其中的一個階段和環(huán)節(jié)。

房屋登記的五個行為環(huán)節(jié)中，申請登記行為具有明顯的私法性。這是因為：首先，申請行為由當(dāng)事人而非行政機關(guān)作出，且登記程序的啟動以當(dāng)事人申請為原則，登記機構(gòu)依職權(quán)主動登記為例外；其次，在房屋物權(quán)變動場合下，由于實行共同申請制，申請登記行為由物權(quán)變動的雙方當(dāng)事人共同完成。這樣在當(dāng)事人之間就產(chǎn)生了一種登記請求權(quán)，即一方當(dāng)事人不履行申請登記義務(wù)時，另一方當(dāng)事人有權(quán)請求其協(xié)助登記，這種表現(xiàn)為債權(quán)請求權(quán)或物權(quán)請求權(quán)的登記請求權(quán)，即是典型的私法權(quán)利；最后，申請登記的內(nèi)容也由當(dāng)事人合意或自行決定，行政機關(guān)不得擅自干涉，當(dāng)事人可以自主決定進行初始登記、變更登記還是其他類型的登記。綜上，申請登記行為帶有鮮明的私法色彩，屬于民事行為。

其他行為環(huán)節(jié)，受理、審核、登記、頒證因為由行政機關(guān)作出且體現(xiàn)行政機關(guān)意志，就具有充分、明確的行政法性質(zhì)，應(yīng)歸入行政行為。由此可見，房屋登記行為在構(gòu)造上具有復(fù)雜性。從程序上說，登記由當(dāng)事人的申請而啟動，啟動后又由國家行政職能部門來完成，其間介入了國家公權(quán)力。沒有權(quán)利人的申請登記機構(gòu)一般無權(quán)依職權(quán)主動登記。

法律效力具有雙重性，即實體法效力與程序法效力。實體法效力包括：一，行政法實體法效力。盡管房屋登記記載的主要是私法權(quán)利，但這并不影響登記機構(gòu)對行政管理職責(zé)的承擔(dān)。當(dāng)事人申請房屋登記的目的是為了確認(rèn)房屋物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，而登記機構(gòu)在確認(rèn)物權(quán)變動、為當(dāng)事人提供房屋登記服務(wù)的同時，依法還須履行信息供給義務(wù)，及時、全面地向社會大眾公示房屋權(quán)利狀況、提供信息查詢。還要擔(dān)負(fù)警示交易風(fēng)險、協(xié)助司法保全等秩序保障義務(wù)。這些都是登記行為對私權(quán)的保障性和服務(wù)性的管理和干預(yù)，由此而產(chǎn)生的行政法律效果在異議登記、查封登記、預(yù)查封登記、預(yù)告登記中表現(xiàn)的尤為突出。二，民事實體法效力。房屋登記行為在民事實體法上的效力具有多層次性。包括：物權(quán)變動效力、公示公信效力和權(quán)利正確性推定效力

程序法效力。房屋登記行為具有權(quán)利正確推定力，這種推定力在程序法上主要表現(xiàn)為對當(dāng)事人舉證責(zé)任的分配。房屋登記行為的推定力在學(xué)理上屬于法律推定中的權(quán)利推定。所謂推定，是指在某些法律規(guī)范中，立法者以一定的事實直接推導(dǎo)出另外一個特定的法律要件。這種被推定的法律要件可以是一個事實，也可以是一種權(quán)利狀態(tài)。

民行交叉案件中房屋登記行為的效力審查

證據(jù)審查與行為審查的區(qū)分。房屋登記案件常見的情形是，當(dāng)事人在民事訴訟中將房屋登記薄或權(quán)屬證書作為證據(jù)提出，或行政訴訟中出現(xiàn)房屋權(quán)屬爭議，對此法院應(yīng)如何審查處理？此時法官應(yīng)注意將審查證據(jù)的合法性與審查房屋登記行為的合法性區(qū)分開來。審查證據(jù)應(yīng)依據(jù)程序法上的證據(jù)規(guī)則進行，從真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性判斷房屋登記薄或權(quán)屬證書能否采信，不能也不應(yīng)對登記行為的合法性進行審查。對登記行為合法性的審查是一種司法審查，只能通過行政訴訟進行。證據(jù)審查與行為審查在審查依據(jù)、審查標(biāo)準(zhǔn)、適用的法律程序上截然不同，實務(wù)中切不可將二者混同。

證據(jù)審查與行為審查的法理依據(jù)。區(qū)分證據(jù)審查與行為審查的法理依據(jù)在于：房屋登記行為的效力一體兩面、多層多樣，既有公法效力又有私法效力；既有行政法效力又有民事實體法效力。因此對其法律效力的審查也應(yīng)區(qū)別情況、分層進行。民事訴訟中的證據(jù)審查，是針對其私法效力的審查，是對其公信力、推定力、第三人保護力等的審查。這種審查可以否定房屋登記行為的私法效力（表現(xiàn)為拒絕采信登記薄或權(quán)屬證書），但不能否定其公法效力，如直接認(rèn)定登記行為違法。行為審查是針對其公法效力的審查，是對其公定力、確定力等的審查，這種審查可以否定登記行為的合法性（表現(xiàn)為撤銷或確認(rèn)無效），但不能否定其私法效力，如不能否定其對善意第三人的保護效力等。

證據(jù)審查和行為審查的運用。證據(jù)審查與行為審查的區(qū)分，劃定了房屋登記行為在民事訴訟與行政訴訟中的效力邊界，即民事訴訟只能從證據(jù)角度審查其私法效力，不得染指其公法效力；而行政訴訟只能審查登記行為是否合法，不能否定其私法效力，二者應(yīng)謹(jǐn)守分際，不可越位。這種劃分對正確審理房屋登記民行交叉案件具有重大意義。

怎樣審查房屋登記行政行為

行政行為房屋登記行政案件的審查，具有“一個案件，雙重審查”的特點，帶有鮮明的層次性。第一層次的審查是房屋登記機構(gòu)的登記審查，第二層次的審查是人民法院的司法審查。登記審查是基礎(chǔ)，決定司法審查的方向；司法審查是標(biāo)尺，評判登記審查是否合規(guī)。

所謂合理審慎，是指在登記機構(gòu)的職能和能力范圍內(nèi)，根據(jù)其工作經(jīng)驗，對有關(guān)材料進行謹(jǐn)慎審查，最大程度地保證登記的真實性。如果法院認(rèn)為登記機構(gòu)盡到了合理審慎義務(wù)，就應(yīng)認(rèn)定登記行為合法，反之，則認(rèn)定其無效。理解和把握合理審慎義務(wù)，應(yīng)注意以下幾點：

登記機構(gòu)對不同申請材料所負(fù)擔(dān)的審核職責(zé)不同。房屋登記過程中，申請人提交的材料主要包括登記申請書、申請人的身份證明、權(quán)屬證書或登記證明、權(quán)利來源證明文件以及其他必要材料。基于登記機構(gòu)的審查權(quán)限及審查能力，其對不同材料承擔(dān)不同的審查義務(wù)。具體而言：對權(quán)屬證書或登記證明承擔(dān)真實性審查義務(wù)。理由在于：此類文件一般由登記機構(gòu)頒發(fā)，其有能力、有條件識別此類文件的真?zhèn)危粚ι暾埲松矸菔欠駥賹嵷?fù)有合理審核義務(wù)，理由是目前大多數(shù)地區(qū)尚不具備身份查詢系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的條件，無法苛求登記機構(gòu)確保申請人身份真實。但登記機構(gòu)仍應(yīng)進行必要的比對、查驗；對中介機構(gòu)出具的公證書、測繪報告等證明材料要從程序上審核其是否符合相關(guān)法律要求；對權(quán)利來源材料負(fù)形式審查義務(wù)。房屋登記的權(quán)利來源材料分為兩類：當(dāng)事人提供的物權(quán)變動原因材料和國家機關(guān)制作的文件、證明材料。前者如合同、繼承、贈與材料等，后者如法院、仲裁機構(gòu)制作的裁決書等。對于前者，登記機構(gòu)無權(quán)審查其是否有效；對于后者，登記機構(gòu)無能力審查其是否真實、合法，因此對此類材料僅負(fù)形式審查義務(wù)。

注意審查登記行為是否符合法定登記條件。《房屋登記辦法》第20條規(guī)定了法定登記條件。結(jié)合該規(guī)定，通過審查以下幾點，人民法院可以判斷登記機構(gòu)是否盡到了相關(guān)義務(wù)：

是否滿足主體一致要求。即申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致，申請人身份應(yīng)當(dāng)與權(quán)屬證書、權(quán)利來源材料及其他證明文件中記載的主體的身份保持一致；是否滿足客體一致要求。即申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載應(yīng)當(dāng)一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載應(yīng)當(dāng)一致；是否滿足內(nèi)容一致要求。

注意合理審慎義務(wù)的內(nèi)容。合理審慎義務(wù)不僅包括合理審慎審查義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)有合理審慎受理義務(wù)、合理審慎登記義務(wù)、合理審慎發(fā)證義務(wù)。 登記機構(gòu)沒有合理審慎地盡到其中任何一項義務(wù)，都應(yīng)認(rèn)定其行為違法。

結(jié)語

房屋登記行政案件近年來大量出現(xiàn)，往往民行交織，法律關(guān)系復(fù)雜，處理難度較大。正確審理此類案件，應(yīng)從基礎(chǔ)性問題入手，研究、解決、澄清房屋登記行為的性質(zhì)、效力等理論難題。操作上應(yīng)注意把私法問題歸入民事訴訟解決，把公法問題留給行政訴訟處理。

（作者為重慶警察學(xué)院副教授）