房地產調控中的奇怪邏輯

趙曉 陳金保

建立在工業化和城市化基礎之上的房地產迅猛發展為中國的經濟騰飛作出了巨大貢獻。但中國經濟對房地產的過度依賴同樣導致了今天我們所看到的經濟困局。除非政府真的能下定決心突破房地產調控中的兩個奇怪邏輯，一個是房地產調控的目的邏輯，另一個是房地產調控的博弈邏輯，否則這種困局很難突破。

目的邏輯：到底是保民生，還是保增長

談到房地產調控的目的邏輯，我們需要回顧一下中國房地產市場調控的基本歷史。2005年全國兩會上，溫家寶總理第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產價格和經濟可能過熱的深切憂慮，房地產市場宏觀調控便由此開始。隨后，國家出臺了一系列調控措施抑制房地產投資過快增長，其政策重點主要是提高房貸門檻和房地產投資成本，以打擊供給環節和消費環節的炒作行為。2006年，中國經濟開始出現過熱，部分城市房地產價格上漲過快，中央出臺了“國六條”。2007年，CPI突破5%，為控制通脹，當年除強化土地及金融政策外，還推出了房地產交易環節的稅收政策，開征土地增值稅。2008年世界經濟危機呼嘯而來，房地產調控政策來了個180度大轉彎，調控轉眼變成了救市，房地產成了經濟復蘇的救命稻草。隨著2009年4萬億的推出，我國經濟迅速復蘇，房地產價格出現報復性飛漲，“穩物價、控通脹”又成了首要政策目標，房地產調控的“新國十條”和“國八條”緊急出爐，限購、限價和限貸等嚴厲的行政調控手段相繼推出。而房價走勢方面，以北京五環附近的住宅為例，每平米從2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1萬5，到2010年的3萬，2011年底短暫回落，半年后又超過3萬，可以說是一路狂奔。

從理論上講，房地產調控的目的一要保增長、二要保民生，畢竟我們一再強調住房不是投資品，而是民生消費品。但是，從上面的歷史回顧中我們看到，政府的房地產調控政策一直左右搖擺，而房價卻是越調越高。另外我們還看到，從2005年到現在，房地產調控政策更多的是在為經濟增長保駕護航，控房價保民生頂多就是保增長的附屬品。簡單的規律就是，CPI走高，房地產調控就嚴，房價上漲勢頭得到遏制，而經濟一旦下行，房地產調控就放松，房價隨之報復性反彈。經濟過熱時，我們擔心樓市泡沫破裂，而一旦經濟下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長？明眼人都能從上面的歷史中看出來，調控的目的邏輯都錯了，房價調控當然難見效果。

博弈邏輯：消費者總是輸得慘烈，卻又無可奈何

基于調控中錯誤的目的邏輯，理所當然地就導致了調控的另一個奇怪邏輯——房地產調控的博弈邏輯。

我們看到，每次新一輪調控政策出臺時，購房消費者和開發商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預期的改變，住房成交量開始下降，房地產開發商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準備過冬。而消費者則是捂著錢包，傻傻等待房價回落。地方政府則是馬上放慢土地供應的節奏，抱著好女不愁嫁的心態在一旁偷偷觀望。隨著博弈進入膠著狀態，有些前期過于冒進或小規模的開發商就會出現資金鏈緊張，經濟增速也會由于缺乏房地產的有效支撐而出現緩慢回落。在這個博弈白熱化的緊要關頭，我們往往能看到什么呢？肯定是各地政府想方設法給調控悄悄開口子。缺口一打開，消費者的心理預期瞬間逆轉，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求在短時間內集中釋放。開發商趁機提價，房價報復性反彈在所難免，調控成果也就瞬間土崩瓦解。

這好比兩個人拔河比賽，其中一個是開發商，一個是購房消費者，政府本應是比賽規則制訂者，是裁判。可每當雙方賽得勢均力敵，決不出輸贏時，裁判總是悄悄到另一方暗中使把勁，最后的比賽結果可想而知。消費者總是輸得慘烈，卻又無可奈何，總不能和裁判打架吧？2006年、2007年、2009年、2010年、2012年，雖然每次博弈的時間長短不同，但無一能逃脫上面的規律。

試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加快土地供應會出現什么情況呢？如果在加大土地供應的基礎上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢？如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢？房價肯定會迅速回落，只可惜這種情況從來沒有出現。實際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產市場價量齊升，開發商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應。于是，地王又誕生了，經濟又回升了，政府也高興了。可誰又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢？

奇怪邏輯的背后

出現上述兩個奇怪邏輯的根本原因，是從1998年我國住房制度改革到現在，政府一直把發展房地產作為一種經濟手段，用這個手段服務于宏觀經濟，服務于控通脹，服務于地方財政收入增長。在這種習慣性思維下，住房本身民生屬性的重要性并沒有得到充分體現，房價漲還是不漲，合理還是不合理，政府其實并沒有特別關注，政府更關心的是房價的高低對經濟和財政收入增長的拉動作用到底有多大。

在開發商和消費者的博弈中，政府沒有保持中立的立場，而是有意無意參與了與開發商的合謀，結果造成房價越調越高，房地產市場在經濟結構中的比重越來越重。房地產經濟這個柱子粗了，房地產商就有了霸氣的資本。到如今，即使政府部門有心加以限制，但在保增長的政策考量下也總是難以下手。房地產開發商的心態轉變更清晰地說明了這一點，房地產上漲的時候，都是自由派，主張政府不要干預，都拼命批評政府。房地產下跌的時候，都變成凱恩斯派，都喊要救市，每個人都有每個人心中的小算盤。

從今年5月份開始的樓市反彈就是理解以上邏輯的鮮活案例。今年，在世界經濟和國內經濟都大喊“跌破相”的特殊當口，中國的樓市和房價卻出現了逆勢反彈，購房者的逆勢選擇和房價的反經濟周期走向在世界上都是絕無僅有，也有違基本經濟規律。那么，造成購房者心理預期逆轉的根本原因是什么？正是基于以上分析的兩個奇怪邏輯，購房者心理預期才出現了逆勢轉變。進入2012年，中國經濟開始超預期下行，特別是二季度，當時很多人預計GDP增速可能“破七”， CPI數據更是從2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，這種對經濟的悲觀預期和CPI的一路狂瀉，以及近期貨幣政策的不斷放水加速了購房觀望者的擔憂，擔憂經濟困難時期，政府又會扛起房地產救市的大旗，而且房地產調控政策的歷史一再告訴他們，這種擔憂很可能不是多余的。特別是今年地方政府出現的財政窘況和對土地轉讓收入的過度依賴現狀，更是從另一個方面強化了購房消費者的這種心理預期。

該是突破奇怪邏輯的時候了

今年以來，溫總理已經多次特別強調“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。但購房者好像還是害怕再次成為“傻子”，不是錢太多，也不是房價已經下落到合理區間，購房者當下急忙入市確實是既悲壯又無奈的選擇。從某個角度講，此次購房消費者恐慌性入市折射出民眾對政府房地產調控缺乏信心。如果此次的房地產調控再次失敗，必將嚴重吞噬政府公信力，我們再也輸不起了！

因此，現在已經到了突破房地產調控奇怪邏輯的決戰時刻。在“史上最嚴厲”房地產調控措施走到“向左還是向右”的十字路口，政府需要及時明確表態，顯示促使房地產市場理性回歸的決心。當務之急是再次強調房地產調控的三個“合理回歸”目標——促進地方政府心態的回歸、促進開發商心態的回歸和促進購房者心態的回歸。

對于當下地方政府與房地產市場的關系，有人用“臭魚效應”進行了形象論述：房地產市場就是“臭魚”，地方政府就是“貓”， 除非把臭魚從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃，顯然很是困難。在宏觀經濟持續下滑、財政壓力不斷增大，中央房地產政策并沒有實質松動的情況下，我們需要的是籠子。但要問的是，籠子究竟在哪里呢？籠子就是我們需要建立的房地產調控的長效性制度框架，而要建立這個框架，第一步就是要從打破房地產調控的兩個奇怪邏輯開始！

（作者分別為北京科技大學經濟管理學院教授；經濟學博士）

責編/劉建美編/石玉