房地產(chǎn)市場化改革探析

馬慶斌 鈕晨琳

摘要：未來我國城鎮(zhèn)化住房需求將繼續(xù)保持快速上升趨勢，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要作用。本文在分析房地產(chǎn)現(xiàn)存問題的基礎(chǔ)上，指出政府調(diào)控不能從根本上解決問題，從長期戰(zhàn)略來看，應(yīng)采取市場化戰(zhàn)略，發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場化改革；房地產(chǎn)調(diào)控

中圖分類號：F293.3；F224

從長期需求來看，伴隨著城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)、城鎮(zhèn)人口的增加和居民收入水平的提高，未來我國城鎮(zhèn)住房需求將繼續(xù)保持快速上升趨勢，其中80%的家庭住房需求有賴于商品房解決；與此同時，人口流動性的提高也帶動公共和私人租賃房市場比重大大上升。在此背景下，必須堅持市場配置為主、政府調(diào)節(jié)為輔，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的深層次問題

經(jīng)驗證明，市場資源配置的效率主要取決于兩個因素：統(tǒng)一市場的建立和公正、平等、自由的市場競爭。雖然近年來我國城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場各有發(fā)展和完善，但在體制上仍存在與上述兩項相背離的癥結(jié)，造成城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場仍存在嚴(yán)重的矛盾和隱患。

（一）頻繁、缺乏穩(wěn)定性的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能抑制正常的消費需求

首先，應(yīng)該認(rèn)識到房價上漲的總體趨勢具有其合理性。

1998年房改取消福利分房，而住房保障體制建設(shè)緩慢，使得住宅需求集中轉(zhuǎn)向市場。同時，20世紀(jì)80年代的“嬰兒潮”逐步進(jìn)入工作和家庭組建階段，加之傳統(tǒng)的對家庭住宅的觀念以及國內(nèi)二級房屋租賃市場的不健全，“80”后的住宅需求近年來集中爆發(fā)。①

有研究綜合城鎮(zhèn)新增人口住宅增量需求、城鎮(zhèn)住宅改善需求、城鎮(zhèn)住宅折舊需求等要素保守估計，城鎮(zhèn)住宅僅滿足“剛性”和“改善性”需求年均增長率就應(yīng)達(dá)到5%～7%，而過去10年來城市新建住宅僅相當(dāng)于存量的4%～5%②，加之住房供應(yīng)的“結(jié)構(gòu)性短缺”，還有相當(dāng)一部分城市中、低收入者和新增人口有旺盛的購房需求。

但是近年來過度頻繁反復(fù)、缺乏一致性和統(tǒng)一性的政策調(diào)控使得很多當(dāng)期真實需求轉(zhuǎn)化為觀望狀態(tài)，造成市場的畸形。此外，從市場經(jīng)驗來看，有經(jīng)濟(jì)實力的家庭或個人選擇房地產(chǎn)作為保值、投資工具也具備合理性。綜合以上兩點，政策在打擊“投機”時必然會殃及居民對住房正常的消費和投資需求，不利于房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需、改善人民群眾居住條件、推動國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長等長期發(fā)展方面發(fā)揮積極作用。

（二）城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)相對落后

近年來，在政府的重視和推進(jìn)下，保障性住房建設(shè)取得了較大進(jìn)展，但也存在一些問題。

第一，保障房總量不足且總量目標(biāo)與區(qū)域結(jié)構(gòu)存在不匹配。盡管2011年中央下達(dá)1000萬套城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造的任務(wù)指標(biāo)，并計劃在“十二五”期間將這一數(shù)字提高到3600萬套，使得全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%，但截至2010年底，我國仍有2000多戶城鎮(zhèn)低收入和少量中等偏下收入家庭的住房不成套，設(shè)施簡陋，其中1000多萬戶居住在棚戶區(qū)中。與此同時，每年1500多萬的城鎮(zhèn)新增人口使得新就業(yè)職工和常住外來人口的住房困難問題也很突出。③

除此之外，建設(shè)目標(biāo)在自上而下執(zhí)行過程中與實際需求可能存在不匹配。以浙江為例，作為人口流動大省，整個建設(shè)規(guī)模卻只有10萬套。

第二， 保障房質(zhì)量有待提高。一方面，現(xiàn)有很多地區(qū)保障性住房項目選在離市中心較遠(yuǎn)地區(qū)，配套基礎(chǔ)設(shè)施落后，建設(shè)后遲遲不能入住，或入住后生活很不方面。另一方面，部分地區(qū)的保障性住房設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，個別嚴(yán)重的還使用不合格建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。

第三，保障房運營管理機制存在不足。首先，保障性住房類型設(shè)置過于復(fù)雜，導(dǎo)致保障資源分散，與“保障最困難群體‘基本需求”的核心目標(biāo)有所偏離，很多保障資源仍然被用在幫助已經(jīng)解決衣食住行的群體購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房等方面。

其次，家庭和個人住房、收入以及金融基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度，部分地區(qū)出現(xiàn)騙租、騙購情況。同時退出機制不完善，不能反映家庭收入的動態(tài)變化，引發(fā)群眾意見。

第四，保障房建設(shè)籌資征地壓力大。隨著保障性住房建設(shè)任務(wù)逐年增加，地方面臨的資金籌措和征地拆遷壓力也大幅度加大：中西部地區(qū)資金壓力更大些，有些地區(qū)則是未能及時完成征地拆遷，拉長了建設(shè)周期。

（三）城鄉(xiāng)土地管理二元分割體制造成“接合部”發(fā)展困境和小產(chǎn)權(quán)房的長期存在

長期以來，我國在土地管理上實行城鄉(xiāng)二元分割制度：農(nóng)村土地屬農(nóng)村集體所有，城市土地屬國家所有，城鄉(xiāng)土地所有權(quán)及使用權(quán)不可自由交換，農(nóng)村集體土地必須先經(jīng)國家相關(guān)部門征用才可以拍賣批租形式進(jìn)入市場，使得城鄉(xiāng)土地市場、土地價格和土地規(guī)劃管理均呈現(xiàn)割裂狀態(tài)。

由于農(nóng)村土地所有者并不擁有完整土地產(chǎn)權(quán)，根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，不經(jīng)政府的城鄉(xiāng)間土地交易均屬“越權(quán)交易”，不受法律保護(hù)。但是以政府為主導(dǎo)的發(fā)展資源配置往往傾向大城市或中心城區(qū)，在城郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部、行政區(qū)劃交界處往往治理缺失，治安、衛(wèi)生環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)混亂，也是土地“越權(quán)交易”現(xiàn)象頻繁且屢禁不止的地區(qū)。

小產(chǎn)權(quán)房就是這一問題的典型代表。按照國土資源部2010年的統(tǒng)計，國內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的面積達(dá)66億畝，相當(dāng)于10年來的房地產(chǎn)開發(fā)總量。④國土資源部同期發(fā)布重點清理小產(chǎn)權(quán)房的公告，希望在城市化進(jìn)程進(jìn)一步加速前對小產(chǎn)權(quán)房加以遏制。

但是應(yīng)該注意的是，小產(chǎn)權(quán)房問題的難度在于它并非單純的違法建筑或違法轉(zhuǎn)讓問題，而是歷史問題和現(xiàn)行制度缺陷的產(chǎn)物：城鄉(xiāng)土地所有制差異使得農(nóng)民無法平等分享國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化帶來的土地增值收益，出現(xiàn)“同地不同價”現(xiàn)象；城市現(xiàn)有住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不能滿足中低收入群體購買力和購房需求（供給增速與需求增速存在約1～2個百分點的缺口⑤）。加之保障房、經(jīng)濟(jì)適用房制度設(shè)計和建設(shè)尚不完善，這部分“剛性”住房需求只能由“小產(chǎn)權(quán)房”“城中村”滿足。不認(rèn)識到這一市場形成的基礎(chǔ)，武斷地取締反而會造成新的社會問題。

二、房地產(chǎn)制度的市場化戰(zhàn)略

依法治市是政府的長期基本職責(zé)，但“救市”只能是應(yīng)對極端情況的短期行為，從長期戰(zhàn)略來看，還應(yīng)發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。

針對上文中提到的當(dāng)前我國城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的問題，本文認(rèn)為應(yīng)從進(jìn)一步深化市場化改革角度進(jìn)行以下幾個方面的突破。

（一）厘清保障性住房建設(shè)及分配中政府與市場的關(guān)系

必須厘清保障房建設(shè)過程中的政府與市場的關(guān)系。商品房是一種市場行為，而保障房更多的是一種計劃行為。國際經(jīng)驗顯示，保障房建設(shè)不能簡單依靠政府財政，否則政府的財政包袱將無法承受；但是也不能完全推給市場（比如，美國的次貸危機就是典型的負(fù)面案例），需要在兩者之間建立一個比較穩(wěn)妥的界限。在保障性住房建設(shè)過程中，從資金籌集，到位置選擇以及建設(shè)和分配等各個環(huán)節(jié)，不能完全靠政府來規(guī)劃和建設(shè)，而是要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，尤其是購買和租賃意愿、需求的空間分布等。

（二）破除城鄉(xiāng)二元分割土地管理體制，打通城鄉(xiāng)土地流通市場

將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制擴(kuò)展到城鄉(xiāng)之間，讓市場對城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理化配置。實現(xiàn)這一目標(biāo)的政策基礎(chǔ)是明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)。對于城鄉(xiāng)居民而言，土地使用權(quán)能在性質(zhì)上應(yīng)該是一致的⑥，都應(yīng)具備進(jìn)入市場進(jìn)行租賃、買賣、抵押權(quán)限。在美國，如果某塊農(nóng)地發(fā)展權(quán)受限（比如保護(hù)耕地目標(biāo)），即由國家購買其發(fā)展權(quán)并根據(jù)市場價格給予補償。因此，應(yīng)打破城鄉(xiāng)二元土地管理制度，保障城鄉(xiāng)統(tǒng)一的所有權(quán)、使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等，使城鄉(xiāng)居民享有同等的土地權(quán)益和義務(wù)，實現(xiàn)“同地同權(quán)”。特別是對于向城市流動的農(nóng)民土地，應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上保證其財產(chǎn)權(quán)利。從城鄉(xiāng)一體化較為成功的地區(qū)經(jīng)驗來看，明晰產(chǎn)權(quán)、清理閑置土地都是規(guī)范市場秩序的起點和基礎(chǔ)。⑦

在明確產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地經(jīng)營使用權(quán)交易場所，保證信息的通暢、公開、公正并及時反映市場行情，同時加快相應(yīng)的規(guī)范市場交易行為和監(jiān)測市場運行秩序的第三方中介、審計機構(gòu)的建設(shè)。

（三）房地產(chǎn)政策實行“雙軌制”

在認(rèn)可房地產(chǎn)作為投資工具合法性的基礎(chǔ)上區(qū)分房地產(chǎn)與住房的區(qū)別，前者為商品屬性，后者為社會屬性。

第一，發(fā)揮政府調(diào)控在促進(jìn)商品房市場多層次供應(yīng)方面的作用。在商品房領(lǐng)域，鼓勵并規(guī)范多元的市場產(chǎn)品供應(yīng)，滿足不同收入群體的“剛性”住房需求和“改善性”住房需求。

考慮到未來我國居民住房需求長期看漲的總體形勢，政府調(diào)控作用主要體現(xiàn)在市場監(jiān)管方面，包括一方面保證市場上的住房供應(yīng)量，防止地產(chǎn)商利用壟斷地位人為推高、炒作房地產(chǎn)價格；另一方面監(jiān)控房地產(chǎn)市場戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)符合我國的人口收入結(jié)構(gòu)，增加中小戶型供應(yīng)量，從而保證不同收入水平的家庭能夠通過市場購買到與其消費水平相符的戶型。

而對于“小產(chǎn)權(quán)房”“城中村”等社會轉(zhuǎn)型期必然產(chǎn)物，也不應(yīng)盲目取締，可考慮將“小產(chǎn)權(quán)房”與保障性住房建設(shè)結(jié)合起來，納入社區(qū)治安管理體系并提高配套基礎(chǔ)設(shè)施。這樣一來，既可以保護(hù)、服務(wù)中低收入者權(quán)益，又可以加快保障房體系建設(shè)進(jìn)程，并給“小產(chǎn)權(quán)房”提供了一個合法的市場出口。

第二，明確保障性住房概念界定：未來以租賃為主要方向。在保障房建設(shè)方面，首先要對保障房有一個清晰的界定，將經(jīng)濟(jì)適用房和限價房劃出這一領(lǐng)域，從而避免保障范圍泛化，消除商品和保障房的交叉重疊區(qū)域，集中力量解決困難群體的住房問題。此外，還要對保障性住房受益群體有一個界定，改變建設(shè)目標(biāo)以戶籍人口為標(biāo)準(zhǔn)的測量方法，改為以城鎮(zhèn)常住人口核定。

其次，考慮到房屋租賃具備更強的流動性并有益于推出機制的設(shè)立，保障性住房應(yīng)重點發(fā)展廉租房和公租房，前者主要給予財政和金融政策支持，后者可進(jìn)行市場化運作。公租房主要服務(wù)于城鎮(zhèn)中低收入家庭、夾心層（如高校畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工人員），可在建設(shè)完善中逐步取代現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”、“城中村”角色；廉租房主要服務(wù)于城鎮(zhèn)困難群體，如低保老人等。

大力發(fā)展保障性住房的租賃市場將更有助于保障公平和促進(jìn)保障性住房的循環(huán)利用，有利于鼓勵中低收入群體通過努力不斷改善居住條件。

（四）加快實施房地產(chǎn)稅和推進(jìn)配套機制建設(shè)

房地產(chǎn)稅作為一項抑制房價過快上漲的市場性機制，在成熟房地產(chǎn)市場國家實踐中發(fā)揮了非常積極的作用：在歐美，房屋產(chǎn)權(quán)所有人必須每年繳納1%～3%不等的房產(chǎn)稅，且房產(chǎn)稅計算以房產(chǎn)的市值計算，即隨著房價上漲，房產(chǎn)稅也將上漲。

與此同時，歐美的房地產(chǎn)屬于消費品而非投資品，計入CPI計算，一旦房價上漲將CPI推至5%，政府即可以惡性通脹為由進(jìn)行強制干預(yù)。

在征收高額房地產(chǎn)稅的同時，歐美政府還大量提供類型豐富且租金穩(wěn)定的住房，使大多數(shù)居民、家庭不必購房也能解決長期穩(wěn)定居住需求。⑧

目前我國在上海、重慶設(shè)立了房產(chǎn)稅征收試點，在未來向更大范圍的推廣過程中應(yīng)該注意以下幾個問題。

一是如2012年政府報告中所提到的“加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)”，實現(xiàn)40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)與住建部的聯(lián)網(wǎng)，保證房產(chǎn)稅征收的有效性、及時性、規(guī)范化。

二是征收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計應(yīng)該以抑制投機、投資為主，保證普通居民的居住需求，不給普通群眾增加負(fù)擔(dān)。

三是考慮到產(chǎn)權(quán)和復(fù)雜的歷史遺留問題，房產(chǎn)稅征收可從增量住房開始推廣，以減少改革阻力，在制度發(fā)展完善健全后，再嘗試觸及存量住房。

四是借鑒歐美等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)市場國家經(jīng)驗，在保障性住房建設(shè)方面必須進(jìn)行配套管理，形成政策合力，如目前重慶實施的將房產(chǎn)稅所得直接全部應(yīng)用于保障房建設(shè)。

（五）規(guī)范完善房地產(chǎn)金融發(fā)展

未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展必然向更依賴市場基礎(chǔ)配置作用的方向發(fā)展，這對于配套的房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步發(fā)揮融資和監(jiān)管作用，也提出更高要求。近年來房地產(chǎn)市場的繁榮，使得房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費信貸增量出現(xiàn)了大幅增長，但總體來說，我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還存在明顯滯后，主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)融資渠道單一、房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品供應(yīng)單一、房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管機制缺位，需要著力進(jìn)行改革。

第一，拓展房地產(chǎn)資金來源。從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要包含三個部分：銀行貸款、公募資金、私募資金各占1/3，而在我國則主要依靠銀行貸款間接融資這種方式，私募非常少。由此導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險高度集中于商業(yè)銀行。

未來應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗，進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道，鼓勵自主，讓房地產(chǎn)業(yè)自己承擔(dān)投資風(fēng)險，從而有效隔離房地產(chǎn)風(fēng)險和銀行風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。⑨

第二，地產(chǎn)證券化。鼓勵地產(chǎn)由物權(quán)轉(zhuǎn)化為資本市場上的有價證券，然后進(jìn)入交易市場。在這一過程中，每個步驟都可以由專業(yè)、富有經(jīng)驗的組織機構(gòu)完成，以而大大提高信息的透明性、降低信息不對稱，有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范化建設(shè)和實現(xiàn)公共監(jiān)督。

證券化能夠使流通性較差的地產(chǎn)經(jīng)過組合產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，給城鄉(xiāng)居民更靈活的交易和投資選擇，符合城鄉(xiāng)、地域人口流動性增強的需求。美國和歐洲長期以來分別形成了以房地產(chǎn)信托基金和抵押貸款為主的模式以及以房地產(chǎn)公司股票和房地產(chǎn)受益憑證為主的模式。⑩

當(dāng)然，地產(chǎn)證券化必須建立在完善的金融市場體系之上，并置于有效的監(jiān)管調(diào)控之下，防止泡沫出現(xiàn)。

第三，建立政策性金融房地產(chǎn)制度。建立政策性房地產(chǎn)金融渠道主要是為服務(wù)普通居民的基本住房需要，在市場自然運行之外保證民生穩(wěn)定。制度設(shè)計應(yīng)包括建立專門政策性金融機構(gòu)進(jìn)行相關(guān)政策制定和監(jiān)管、為居民提高首套住房的信貸支持、為中低收入階層提供按揭擔(dān)保以及上文提到的在房地產(chǎn)稅征收背景下提供補貼和扶持等。

（六）積極推行就地城鎮(zhèn)化

部分地區(qū)房價過熱同時反映了我國區(qū)域發(fā)展不平衡、人口分布過度集中于少數(shù)一線城市的基本國情。為了從長期角度改善城市居住質(zhì)量，應(yīng)著手從根本上解決城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題。

這就要求打破城鄉(xiāng)、地區(qū)分割的城市發(fā)展思路，發(fā)揮市場對城市化資源配置的基礎(chǔ)性作用，而不是以行政力量為中心城區(qū)集中配置資源。對于城市化的理解應(yīng)該突破簡單的高樓大廈、寬馬路立交橋、大廣場等符號和農(nóng)村人口“進(jìn)入”城市的死板概念，而是應(yīng)該按照城市宜居生活標(biāo)準(zhǔn)對現(xiàn)有人口布局進(jìn)行用地結(jié)構(gòu)合理化調(diào)整和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合和平穩(wěn)過渡。

這些舉措將有利于建立統(tǒng)一、多層次的房地產(chǎn)市場，有利于解決“小產(chǎn)權(quán)房”、“城中村”問題，緩解由此造成的一系列社會矛盾。

三、總結(jié)

在未來可預(yù)見的一段時間里，我國的居民住房需求將隨著國民經(jīng)濟(jì)整體前進(jìn)趨勢繼續(xù)穩(wěn)定擴(kuò)大。以此為出發(fā)點，需要發(fā)揮市場的基礎(chǔ)配置作用來解決大多數(shù)群體的住房需求。政府在保障民生、抑制房地產(chǎn)投機等方面有所作為，同樣應(yīng)該采用更具市場特性的手段，如征收房地產(chǎn)稅。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場尚不健全的背景下，政府應(yīng)致力于更有效的制度和更公正、公平的市場環(huán)境的搭建，由此才能逐步轉(zhuǎn)換角色，釋放市場潛力。

注釋：

① 《限價一周年 房地產(chǎn)進(jìn)入精確調(diào)控階段》，李木子，《證券日報》，2012年3月7日。

②《2003年以來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策研究》，“2011－2012年度REICO專題”，程岳榮。

③《保障房建設(shè)存在三大問題》，孫乾、孫雪梅，《京華時報》，2011年10月26日。

④ 《“小產(chǎn)權(quán)”中的大問題——小產(chǎn)權(quán)房及其相關(guān)問題研究》，丁雪，《中國經(jīng)貿(mào)》，2010年第10期。

⑤ 同2。

⑥ 《城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場制度創(chuàng)新及政策建議》，張合林、郝壽義，《中國軟科學(xué)》，2007年第2期。

⑦ 同9。

⑧ 《歐美房產(chǎn)稅是房價平衡器》，finance.eastmoney.com/news/1359,20120416200933190.html。

⑨《住建部秦虹：控制房價上漲的政策目標(biāo)要長期堅持》，搜狐焦點，2012年3月27日。

⑩《從國外房地產(chǎn)融資模式看我國房地產(chǎn)金融證券化》，巫文勇，《世紀(jì)橋》，2005年第3期。

! 《城市化模式轉(zhuǎn)變：從城鄉(xiāng)分割到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌——對城市化與“三農(nóng)”關(guān)系的思考》，盛廣耀，《城市》，2005年6月。

參考文獻(xiàn)：

[1]巫文勇.從國外房地產(chǎn)融資模式看我國房地產(chǎn)金融證券化[J]. 世紀(jì)橋，2005，（3）.

[2]盛廣耀.城市化模式轉(zhuǎn)變：從城鄉(xiāng)分割到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌——對城市化與“三農(nóng)”關(guān)系的思考[J].城市，2005，（6）.

[3]張合林，郝壽義. 城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場制度創(chuàng)新及政策建議[J]. 中國軟科學(xué)，2007，（2）.

[4]丁雪.“小產(chǎn)權(quán)”中的大問題——小產(chǎn)權(quán)房及其相關(guān)問題研究[J]. 中國經(jīng)貿(mào)，2010，（10）.

[5]李木子. 限價一周年 房地產(chǎn)進(jìn)入精確調(diào)控階段[N].證券日報，2012-03-07.

（編輯：張小玲）