對于直管公房管理的一些淺見

王改紅

摘 要：文章結合某市直管公房管理中主要存在的問題，就如何加強管理提出具體的建議。

關鍵詞：直管公房管理 問題 建議

中圖分類號:F293.3

文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914（2012）03-280-02

某市現有直管公房主要來源于解放初期由政府經租、公私合營、沒收、私改和統建、危改回遷及其它來源的房屋。目前，該市共有約80萬平方米直管公房，居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設施也不完善，有相當部分的房屋已是危房，其存在的安全隱患，嚴重威脅著國家財產和人民生命的安全，政府每年都須投入大量資金予以維修，面臨的直管危舊公房改造任務比較繁重。

一、主要存在的問題

1.直管公房底數不清，管理不到位。

2.直管公房危舊房較多，維修工程質量不高，工程質量跟蹤檢查力度不夠，投訴較多。

３.房租標準過低，轉租轉借現象較為嚴重，租金回收困難。

二、管理的幾點建議

為了真正管理好、利用好直管公房資源，最大限度地增加財政收入，必須加強直管公房租賃管理，理順公房租賃關系，使之符合價值規律，適應市場經濟要求，確保直管公房保值、增值，提出如下幾點建議：

1.摸清公房底數。進一步認真核查公房底數，對每一座房屋的建筑年代、安全狀況、維修情況、承租戶個人基本情況等進行全面調查，將調查結果重新立賬造冊，建立動態電子檔案，并全部建立微機信息化管理系統，為實現直管公房向保障性住房轉型，為直管公房全面納入公共租賃房體系做好準備。

2.建立和健全房屋安全管理工作責任制，做好房屋安全管理的日常工作。直管公房基礎差、底子薄，房屋建筑年代久遠，地質情況復雜，各類設施老化嚴重，存在極大的安全隱患，各管段房管員應經常入戶訪問了解房屋情況，開展全面安全檢查，做到責任到人，落實到位，以確保住戶安全。危房治理應從治本入手,要進行房屋安全鑒定并出具鑒定權威部門的鑒定報告，凡屬鑒定為危房的房屋采取果斷措施，該停用的堅決停用，該拆除的堅決拆除，有計劃有步驟地進行翻建，要求不符合安全要求的房屋不得出租,還應做好對小、散、遠地區房屋的安全隱患排查，隨時掌握這些邊遠地區房屋的安全狀況，防患于未然，保證國家和人民的生命財產安全。

3.加大修繕力度，建設低碳節約型住宅。加強維修隊伍技術力量的培訓，規范維修施工隊伍的使用,統一建筑工程施工標準,嚴格建筑材料的采購,強化隱蔽工程質量驗收程序，把好工程款的結算管理，加強責任事故的處罰力度，同時建立工程質量跟蹤檢查制度，進一步規范維修工作程序。建筑行業是耗能的大戶，據統計資料反映，我國每建成1m2房屋，將釋放0.8t碳。同時，在建造、使用中，建筑采暖、空調、通風、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。房地產行業實施低碳戰略，住房者也可以獲得好處——住得更健康，用得更省錢，也更有利于形成供需雙方的良性循環。因此，必須注重建設過程中的每一個環節，盡快地建設低碳節約型住宅。低碳節約型建筑的興起對當代建筑技術發展是一個很大的推動，是改善地球環境、堅持可持續發展、營造良好人居環境的必然選擇。

4.適當提高租金標準。自2000年以來，直管公房一直執行“按照使用面積每月每平方米1.40元”的租金標準，相對低廉的租金與日漸高漲的管理、維修費用相比，存在著嚴重的“倒掛”現象。公房租金水平和市場租金差距較遠，“以租養房”的缺口不斷加大。盡管租金低廉，但下崗職工增多導致租金難收，拆遷遺留問題等引發抵交租金，受社會環境的影響，一些住戶惡意拒繳租金，危舊房逐漸增多等因素使得租金回收困難。除對公房進行全面修繕外，為解決房屋租金與維修成本“倒掛”的問題，直管公房的租金也應有適當調整。除房管部門作為主管部門要進一步加強對直管公房的管理外，公安部門、街道、社區等各相關單位在對外來人員管理中，都要根據相關政策做好工作，并將有關信息與主管部門進行溝通，多部門協作，共同加強對直管公房的管理。

５.開展直管公房轉租轉借專項治理。直管公房是與計劃經濟相適應的產物，主要作用是為了保障居住需求。目前相當部分的居住者由于購買了商品房等原因，居住條件改善后，原來居住的直管公房已轉租轉借，這些直管公房已經偏離了當初保障居住的作用。因此，針對現狀，應采取多種形式，加大宣傳力度，提高住用戶的法律意識，樹立國有資產觀念，提高上繳租金意識，提高房管人員的社會地位，增強房管人員的法律意識和責任意識，認真執行房地產管理條例，做到依法管房，并進一步推行責任制，加強房屋的租賃管理，做好房屋的維修養護工作，及時解決住戶的實際困難，以服務促租金，用租金搞好服務，真正做到“管房為民，服務為民”。同時應對轉租轉借的住戶進行全面調查摸底，參照借鑒先進省市好的做法，采取更加靈活的方式，制定切實可行的實施方案，擬定清理計劃，明確清理任務，推行協議租金，逐步停止直管公房的轉讓和轉租。政府可參照市區房地產市場價格拆遷補償標準，對原居住者已搬離的直管公房予以收購，使直管公房的所有權與使用權相一致。

6.解放思想、拓寬領域，打造物業管理精品工程。物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而直管公房舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。（１）多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。（２）舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單，硬件條件相對落后，對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大。隨著城市品位的提升、環境的優化，特別是古城保護和改造力度的不斷加大，客觀上提高了直管公房的區位價值和區位優勢，為直管公房的經營和管理贏來了前所未有的機遇，在這種新形勢下，直管公房的物業管理工作應面向社會、放寬眼光、展望未來、打造精品，要通過優質的服務質量、服務水平、管理素質，贏得社會，贏得主動，贏得機遇，贏得特色，從真正意義上體現物業管理的特色,強力推進直管公房轉型跨越發展。

7.實現“公租”模式。直管公房是以前特定歷史條件下的產物，從目前來看，它既不同于現在所提的保障房，更不同于商品房。居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設施也不完善，政府每年都須投入大量資金予以維修。由于沒有一個完善的管理系統和退出機制，相關部門對公房的管理無據可依，更加劇了公房與現實社會環境的脫軌。盡管房管部門采取了大量措施，也取得了一些效果，但要真正消除危舊公房的安全隱患需要各部門的共同努力，強化對直管公房的制度建設，在加大維修、保障安全的基礎上，形成完善的管理體制，力促直管公房管理向保障性的公共租賃房轉變，真正發揮出對低收入家庭的保障作用。

三、結論

房地產業與社會與民生關聯度最大，要從根本上改善居民的住房條件，必須有計劃地全面徹底地進行改造，并加大廉租房和經濟適用房建設力度。直管危舊公房的改造工作不僅是房管部門一家的事，還需要有關部門共同關注，統一協調。直管危舊公房改造要做的工作還很多，面臨的困難也不少，相信只要政府重視，各部門通力合作，一定可以把直管危舊公房的改造工作做好，進一步加快直管危舊公房改造，發展低碳、節約、綠色、環保、智能型建筑，使城市面貌和人民群眾的居住環境得到顯著改善。

參考文獻：

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5.吳清仁.生態建材與環保.北京：化學工業出版社,2003

（作者單位：太原市房產經營公司 山西太原 030000）

（責編:賈偉）