住宅70年產權的由來

葛江濤 周麗 羅敏

1986年，吉林省委副書記王先進被調入北京，出任中國第一任國家土地管理局局長，掌管960萬平方公里土地的管理與改革。也就是從那時開始，形成了今天的城鄉土地管理制度。日前，這位81歲的老人講述了20多年前制度設計的初衷和安排。以下就是王先進的講述——

建國后30多年里，我國一直沒有專門的土地管理法律和管理機構。城市土地歸國家所有，用地則由政府劃撥，誰用誰管；農村土地集體所有，集體用集體管，各級政府都沒有專門的土地管理部門。土地是無償的、無限期的、不流動的。

到上世紀80年代，隨著改革開放的逐步推進，一些新情況陸續出現，土地成為重要資產，實行“三無”顯然是不行的。當時有一件事情，可以說直接觸動了中央領導決定成立國家土地管理部門。1984年我國糧食產量達到峰值后，在1985年產量突然下滑。而當年我國耕地面積凈減少1500多萬畝。這件事促使中央下定決心，1986年3月下發《中共中央、國務院關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》，并成立國家土地管理局作為組織保證。

在城市土地這個方面，1982年、1984年，深圳、撫順開始征收土地使用費以及試驗在經營企業中開征土地使用費。國家土地管理局成立后不久，根據兩地的實踐經驗，我們向國務院遞交報告，提出全國普遍開征土地使用費。我們有3個理由：第一，國家對城市基礎設施建設投入了大量資金，提高了土地使用價值，因此土地應該有償使用。第二，要節約用地，保護耕地，只有法律手段不行，還要用經濟手段，用地要付出高額成本，讓土地使用者建立自我約束機制；第三，馬克思地租理論也認為，“消滅土地私有制并不要求取消地租”，收費有據。

1987年2月，國務院組織召開外資領導小組會議，我作為領導小組成員參加會議。時任國務院副總理谷牧在會上傳達了國務院主要領導同志的意見，提出能不能轉讓一部分城市土地，吸收一些外資，加快城市建設。當時會議決定，由國家土地管理局和國務院法制辦組織試點。

1987年12月，深圳市首次公開拍賣一幅面積8588平方米的地塊，使用權為50年，這就是新中國歷史上土地拍賣的第一槌。

土地使用權的制度確定下來，在城鎮一個是企業用地的使用期限，另一個就是住宅用地了。我們土地管理局一開始提出的是住宅50年產權。這個期限是根據境外經驗、結合我國實際情況提出來的。

我們先定了50年，理由主要有3個：一是土地出讓歷史上沒有經驗可以借鑒，年限短點比較好調整；二是一個人的工作年限，一般為50年，假設從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經營，而且可以轉讓、繼承、續期；三是過去在計劃經濟體制下，房產產權的一般使用年限就是按50年計算，50年后房產就不能再用了。按照價值來算，用了50年就沒什么價值了。

后來中央討論轉讓土地的問題時，一位主要領導問年限長一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果覺得50年時間短了，再增加幾十年也是可以的。后來制定法律時，就變成最高年限70年。

50年或者70年，甚至100年都沒問題，這個數量的問題不大，也沒有多大關系，關鍵是到期以后怎么處理。這不僅是大家都在關心的問題，也是我認為真正需要解決的問題。最初討論產權期限的時候，已經考慮到到期之后怎么辦的問題，并提出到期之后“無償收回”，國家為了公共利益需要，就要把土地收回；如果國家不需要，使用者提出申請也可以續期。

“無償收回”也是學習國外的經驗，目的是為了保護土地所有權者的利益考慮，對土地使用者也是公平的。而“無償收回”面臨的另外一個問題，就是當用到到達50年或者60年的時候，土地的使用期僅剩10年或剩5年，房子的買賣怎么辦？市場交易就出現問題了。當時我們已經考慮到這個問題，但因為沒有相應經驗，所以就沒有寫進去。

當時我們已經預見到地價的增值，但沒有預料到會像現在增值這么快。實際上房價增值就是地價增值引起的。地價的增值是因為整個社會的投資引起變化，隨著科技經濟的發展和社會環境的改善，地價就越來越高。