房地產:亟待市場的消費理性與靈動調適

王震國

導讀：相當一段時間以來，世界房地產業出現了許多不和諧的音符，對此各國政府紛紛進行了調控，包括緊縮銀根、限制購房、嚴禁炒房、穩定房價。就我國城市房地產而言，雖然房價高漲的勢頭得到了一定的遏制，但房市疲軟也給整體經濟發展帶來了顯著的負面效應。因此，從科學、理性、合理和可持續角度審視，我國城市房地產調控應著力于思想理念更新、市場消費理性、靈動適度規范。

關鍵詞：房地產市場；增量需求；產城一體；乘數效應

當今世界，經濟正進入新一輪的下行通道，市場運作的過度虛擬化、房地產投機導致的過度泡沫化已廣受詬病，但作為曾經的世界經濟重要助推劑之一的房地產，其對微觀經濟所具有的杠桿作用并沒有改變，其作為基本建設項目對宏觀經濟所產生的乘數效應仍然不可小覷。要發揮房地產市場的正效應，關鍵在于如何恰當定位、理性消費、靈動調適。

城市化和高科技是21世紀世界經濟的兩大引擎。我國作為最大的發展中國家，從2003年開始進入城市化高速發展期（城市化率40%至60%的時期），目前城市化率已超過50%，未來20年，城市化的上升空間在15%至18%之間，總量將達到65%至68%。而城市化的重要特征之一是更多勞動力進城、更多經濟活動場所在城市集聚，這客觀上使房地產業具有了巨大的剛性增量需求。滿足這種客觀需求，既需要寬松、規范的市場環境，也需要必要、科學的引導調適。

相當一段時間以來，世界房地產業出現了許多不和諧的音符，包括：引發美國次貸危機的“兩房”泡沫、導致諸多國家經濟過度虛擬化的房地產投機炒作，以及帶來一系列民生問題的房價虛高、房市失衡、房企破產。對此，各國政府紛紛進行了調控，包括緊縮銀根、限制購房、嚴禁炒房、穩定房價。然而，從總體上看，房市調控效果并不十分令人滿意。就我國城市房地產而言，雖然房價高漲的勢頭得到了一定的遏制，但房市疲軟也給整體經濟發展帶來了顯著的負面效應（房市對經濟拉動的乘數效應弱化）；雖然房地產炒作得到一定程度的打壓，但中高收入者改善住房的沖動、正常的房市投資也受到一定的抑制，轉而影響了金融市場的存貸。

因此，從科學、理性、合理和可持續角度審視，我國城市房地產調控應著力于思想理念更新、市場消費理性、靈動適度規范。

在思想理念上，要把倡導家家有住房改為人人有房住，把買房為兒孫變為“生不帶來、死不帶去”為自住。

首先，家家有住房（產權房）在世界發達國家也沒有先例（最多的國家60%左右家庭擁有房產，40%家庭租房居住），何況發展中的中國。但是，人人有房住是必須的，因為這是每個國家政府都在致力實現的目標，也是廣大市民生存的基本條件之一。作為社會主義國家，中國更應責無旁貸。

其次，在中國，現在70歲以上的老人，大多膝下有兩個以上兒女，以住房遺產換取子女對自己的照護是有可能的。但從現在60歲的這一代開始，下一代一般均為獨生子女，隔代照護老人將成為歷史，所以，他們的晚年只能走以房養老的自護之路，其公式被喻為“生不帶來、死不帶去”，即：45歲時，一般不再跳槽，于是依靠以往的積累在工作單位附近買房，用到退休前的15年進行還貸；75歲以后，因為養老金、市場保險金未必能滿足自雇照護所需的開支，所以，只能以自有住房向銀行倒抵押獲取相應錢款，用于雇人養老的補貼，直至壽終正寢。

在消費理性上，要把人人熱衷于自住購房、充當房奴、為銀行打工，轉為年輕時量力而行、擇地租房、因時置房。

時下，年輕人無論條件是否具備，都想在婚前置房，結果，舉債多如雞毛、負債重如泰山，而且，或置父母于傾囊空財之地，或令自己加盟于房奴行列。其實，年輕人購房至少有兩大弊端。其一，高額負債之累。按目前各地中高收入與房價之比，購置一套兩居室，還貸至少20年至25年，這將嚴重影響小家庭養兒育女及其他正常生活；如果夫妻收入無法滿足還貸，還將迫使雙方年邁的父母共同加入還貸的房奴行列。其二，事業限制之累。為了還貸，只能從事收入相對較高而未必感興趣和專業對口的工作；由于買了自有住房，工作單位與居住地的距離成為選擇就業的限制因素，年輕人跳槽與多選的年齡優勢因此丟失。所以，年輕時應根據就業需要擇地租房，增加就業的靈活性和跳槽的年齡優勢，減少還貸的負重和對家庭養兒育女及正常生活的拖累；收入的余錢則進行必要與科學的投資，充實未來購房的基礎和養老的儲備。

在調控重心上，要從控制買房，轉為控制賣房；從鼓勵買房，轉為鼓勵租房；從產城分離建房，轉為產城一體配套。

首先，我國時下的房地產調控，通過控制買房，在遏制炒作、平抑房價的同時，也在一定程度上抑制了改善住房的剛性需求，以及整個房地產的市場購買力，從而影響了經濟的基本面。為此，不妨對現行政策作如下調整，即：不限制購房，這樣可以提高市場的購買力，滿足改善住房的剛性需求；但為了防止惡意炒作、制約投機抬高房價，應規定新購商品房五年內出售將征收與買賣差價相同金額的稅賦。

其次，目前我國政府集中建造的公租房，相當一部分房型與結構不錯，但地域偏遠，交通及商貿配套不到位，產城背離，往往是叫好不叫座；而民間自有出租房，雖然地域配套好，結構風貌獨特，但大多只愿短期出租，且租價波動較大，令租者望而卻步；還有相當一部分新征土地和新建商品房長期空置，等待漲價，而國家卻缺少足量資金建設公租房。據此，可對現行做法作如下優化，即：強化對囤地、囤房者的課稅，即中標地塊逾期不開發，以天為單位累進征稅，直至罰沒土地；對新房空置的，以月為單位累進征稅，直至國家按廉價房收購征用。但對房屋出租則進行分類征稅，即：一次租期一年及以下的按租金的5%征稅；一次租期一年以上，每增加一年出租期的，減免稅率1%；一次租期五年以上，每增加一年給予出租人1%租金額稅收的減免抵扣額（可用于本人其他相應應繳國家稅額的抵扣）。同時，開辦國有房屋租賃公司，把零散的民間多余房屋以10年及以上租期一次性租入，租金按每年當地同類房平均市場租金支付，并補貼5%的國家稅賦抵扣額；上述租入的住房經租賃管理公司維護修繕后，統一配租給符合公租房條件的社會群體。這樣做，有利于減少囤地囤房，有利于老城區現有空余房的規范租賃，也有利于租客長期安心租房，同時彌補國家出租房的總量不足，克服目前大量出租房地域過偏、產城離散的弊端，從而活躍和穩定房屋出租市場，平抑房屋出租價格。

作為一個發展中的大國，也許中國在從半城市化走向完全城市化的未來20多年中，會新生諸多其他的經濟發展的動力或助推劑，但作為曾經的中國經濟動力之一，作為滿足城市化過程中新增人口居住需求的房地產，不應也不會走向末路。因此，房地產市場的消費理性、靈動調適，將是長期和與時俱進的，它也應該成為國家房地產政策的重要內涵之一。