房地產：新開工數據恢復明顯

海通證券

投資要點：1、開發商真實開工處于恢復階段。2、行業基本面已經實現反轉。

10月國慶假期造成房地產行業投資和新開工數據環比回落。新開工單月同比回落的主要原因來自10月保障房新開工環比、同比大幅減少。考慮后期進入低基數期，預判累計新開工增速仍將平穩恢復，但數據真實轉好預計需要到2013年3月以后。

如果將所有保障房因素剔除，10月調整后新開工數據環比、同比增速為48.05%和19.5%。以上數據可以反映市場真實新開工意愿，一定程度上體現出伴隨銷售轉好開發商真實開工處于恢復階段。

住宅開發投資增速保持回落，新開工累計同比減少6.8%。1-10月全國房地產累計開發投資為5.76萬億元，同比增長15.4%；其中商品住宅投資3.97萬億元，同比增長11%，占房地產開發投資的比重為69%。1-10月，全國房地產開發企業房屋新開工面積14.68億平方米，同比減少8.5%。1-10月房屋竣工面積5.83億平方米，同比增長17%。從單月的情況來看，全國新開工同比減少6%，環比減少2%。

銷售面積累計同比減少4%。1-10月，全國商品房銷售面積7.87億平方米；1-10月商品房累計銷售額達到4.63萬億元，較去年同期增長5.6%。單月情況來看，10月銷售面積和銷售額分別環比減少7%和減少6%，分別同比減少23%和增加32%。

截至11月9日，A股動態PE在12.72倍，地產動態PE在14.92倍。三季報顯示，地產企業預收賬款、資金流均處于過去三年最高水平。從根本意義而言，行業基本面已經實現反轉。建議僅對業績鎖定性強，具備估值切換能力的地產個股堅定持有，看好龍頭“招保萬金”+和二線確定性品種，如首開、榮盛、濱江、金科和華夏幸福。