房地產調控的新建議

衛祥云

通過始于2010年的新一輪房地產調控，全國的房地產價格有所下降，總體來講降幅不大。但不排除部分城市和部分地區既有下降也有上漲的現象存在，這是誰都不能不承認和面對的現實問題。

調控何去何從

今后房地產調控何去何從？中央已通過各種信息渠道給出了“堅持房地產調控不動搖”的信心和決心，表明了對廣大的老百姓苦于高房價、高稅負和高物價折磨的痛苦現實的正視和關注。但到目前為止，房地產調控的實施卻帶來一個誰都不能否認和不得不承認的客觀結果，即“為富人降了房價，給窮人漲了房租”。

如果以北京市為例，如每平米30000～40000元以上的房價降了10%～20%，對整天算計“收入與房價之比”的老百姓來講沒有任何意義。而對能夠買得起此類房子的購買者來講是不在乎10%～20%的降價幅度的。他們關心的是所購買房屋的性價比和物業服務。當然，由于調控的實施帶來了房價的下降，這部分購買者屬于“偷著樂”一族，因為他們確實沾了調控的光。這其中有部分富人在適當的時機出手以低于原來價格10%～20%左右購買了房子；也有部分有購買能力的人由于限購不能在房價較高的時機購買而節余了資金。但這與普通老百姓無關。而對買不起這類房子的老百姓來講，此類房子的價格即使降價50%，每平米為15000～20000元，他們還是買不起。因為如果要按照所謂的“收入與房價之比”衡量房產價格，北京的房價應該在每平米8000～10000元。這樣的價格只有在靠近河北省的地方才有可能買到。

因此，對這些買不起和雖有購買力但由于限購不能買房的剛性需求者來講，除少數人有幸享受到保障房和廉租房外，大多數人則需租房住。而不幸的現實是，去年以來，北京市內的房租價格普遍上漲了30%以上。這雖然有違調控的初衷，但卻無法改變鐵的事實。

另換一種思路

基于以上分析，我認為現有的房地產調控再也不能繼續下去了，并提出兩則建議：

一、立即停止執行限貸、限購和限價（以下簡稱“三限”），放開商品房的開發和銷售。在以上“三限”中，要說合理的話，只有“限貸”一條還說得過去。因為中國的銀行還是國有銀行的一統天下，國家有權制定銀行的貸款政策。而限購和限價政策，純屬無理取鬧。我過去曾撰文認為限購在一定程度上是限制了人口的自由遷徙；限制了人才的自由流動；同時也限制了個人對自有財富的支配權和使用權。

有人把“房產限購”與“汽車限購”相提并論，認為“房產限購”也有一定的合理性，這是極其錯誤的認識。因為汽車限購政策與道路相關，而道路屬于公共產品，但房產卻不是公共產品。無論如何，在我們國家已經改革開放30多年，并明確要求讓全世界承認我們是市場經濟國家的今天，還在實施這樣違反市場基本邏輯的政策是怎么也說不過去的。而限價就更是無理攪三分。

限價的結果，實際上是壓制和延緩了市場需求，給以后的房價反彈埋下了很大隱患。同時，這種人為的限價更不利于調節財富分配，無法取得和實現房地產利稅的轉移性支付。所以，我認為房地產調控要另換一種思路。

二、研究新的房產交易稅方案。通過停止“三限”的實施，一方面恢復房地產市場的本來面目，促進商品房市場健康、穩定、自由發展，由市場調節供求關系和改變我國居住條件落后的狀況；一方面通過實行征收房產交易稅，用于廉租房建設和直接向困難群體發放住房補貼。如果這樣做的話，富人和窮人、買房人和租房人的需求都得到了滿足，何樂而不為呢？當然，僅僅實行上述改革還遠遠不夠。

新交易稅方案

為了促使中國房地產業的長遠健康發展，還需重視研究兩項工作：

第一，從長遠來講，現在暫不征房產稅不等于永遠不征。首先要用改革的大智慧研究征收房產稅的合理性，而不是基于權力那么簡單；其次，才能研究征收房產稅的功能性，如降房價等；再次才可研究如何征稅的問題。同時，開征房產稅還必須做到三個結合。一是和土地所有權改革相結合；二是和開征遺產稅相結合；三是和憲法賦予保護公民財產權的神圣不可侵犯相結合。

第二，立即研究出臺征收房產交易稅新政，并通過一定的立法程序和法律形式確認后執行。為此，我經過慎重思考提出如下稅收建議方案。即所有房屋交易一律一次性征收交易稅。如北京市現在的房產價格大約為每平米1～10萬元左右，可考慮按交易價格的1%～10%征收不同檔次的交易稅（見下表）。

由上表可知，以100

M2的房子為例，每平米價格為10000元的交稅額為10000元；而每平米價格為10萬元的則交稅額為100萬元。同樣是100

M2的房子，由于單位價格不同，實際交稅額有較大差距。房價越高，交稅越多。很顯然，如果能實行新的交易稅方案，具有明顯的“削峰填谷”的調節作用，也能夠為保障房和廉租房建設提供相當可觀的資金。在目前的情況下，還可以起到代替出臺出力不討好的房產稅的作用。

以上是觀察以北京市為主的房地產調控影響后提出的切實可行、簡單明了的調控新政建議，希望能起到拋磚引玉的作用。我認為該建議對全國實施新的房地產調控政策有一定的普遍指導意義。

（作者觀點不代表本刊立場，歡迎討論）