二次降準仍沒有改變實質資金供給關系

莫大

預期貨幣寬松后，地產就會大幅反彈可能并不切實際。目前地產業庫存已經達到高峰，未來半年大批量資金鏈斷裂的中小地產商退市潮將出現。

2月18日晚，央行宣布下調存款準備金率0.5個百分點，大型金融機構存款準備金率由21％降至20.50％，中小金融機構存款準備金率由17.50％降至17.00％。我們注意到，再次降準是在1月份經濟數據公布之后。從1月份的經濟數據看，情況不是很樂觀，其中新增貸款和存款大幅減少，M2、M1同比增速創近11年新低，存款減少8000億元人民幣。雖然1月外匯占款出現回升，但從央行公開市場操作看，月內到期的逆回購量沖抵，整體資金仍然不足。在這種情況下，央行作出了下調存款準備金率的調整，本質上并沒有增加貨幣總量。因此，我們認為從去年12月開始的兩次降準，仍然沒有改變目前宏觀經濟資金緊缺的狀況。

起于2008年11月至2009年5月貨幣寬松期中，所發行的三年期地方債以及去年所發的地產信托，在今年一季度末將陸續進入還債高峰期。而1月份外匯占款雖然轉正，但尚需觀察是不是逆轉。以過去外匯占款的數據看，從去年3月開始的外匯占款下行，令中國基礎貨幣不斷下降。假如這一趨勢出現逆轉，則表明未來貨幣偏緊的狀況會有所緩解，但仍不能表明實質的寬松已經到來。我們通過對歷史數據的周期擬合觀察，以存貸周期為波動節奏的周期低點，應該出現在7月份。所以，此時判定它會利好于樓市與股市，可能只是一廂情愿的事。

目前，地產方向的資金是最為緊缺的。月初蕪湖地方政府意圖放寬地產政策，但3天后就被上層部委喝止。這表明中央對此次調結構的態度是堅決的，其政策也有連慣性與持續性。對于地產方向，我們認為此次地產行業的調整周期較漫長。以13年的上漲周期對應的調整，至少要5～6年，因此，預期貨幣寬松后，地產就會大幅反彈可能并不切實際。尤其目前地產業庫存已經達到高峰，未來半年大批資金鏈斷裂的中小地產商退市潮將出現。

很明顯，地產業已經由前些年的賣方市場向買方市場過渡，在買方購買意愿不強的情況下，未來地產商順應潮流是必須的，如何套現收縮、生存下來才是正道。但是，從穩健的角度講，即使沒有暴利，有實力且懂穩健經營的地產商，還是可以獲得遠高于制造業的平均利潤。而里面的核心問題是，怎么解決銀行融資渠道被堵后的社會融資問題，只有可控資金充足，才可能有序經營。

既然是地產業的買方市場已經形成，地產商所要考慮的問題是，買方最大群體“80后”的消費能力與需求。如若從小戶型中的有效功能空間著手，以小面積挑高隔層布局全功能空間，在總造價上適應新職場群體，應該還是能在剛需上分一大杯羹。

目前從民間借貸市場看，有些地區年初從去年地產信托或民間信貸退出的資金很多。但是，開出的條件是5億起、年息10％，但需要有資產抵押。令人感覺詫異的是，不接受住宅抵押，商業地產抵押只能按三折計算資產。這里面表明，去年大量爆倉的擔保公司，讓資金供出方變得極為謹慎。從上述情況看，在第一季度過去之后，當國家政策有了明確的導向，以及資產價格再下臺階之后，實體的資金寬松狀態才可能出現。