對瀏陽市房地產市場和房地產金融的調查分析

陸文賢 成鐵武

2011年以來，隨著國家房地產調控深入推進，特別是一二線城市實行限購、限貸、限價等重磅政策，樓市成交量出現大幅下滑，樓市價格在各種綜合作用下也終于有所撼動，到今年1月份全國70個大中城市中，新建商品住宅環比價格下降的城市有48個，持平的有22個。瀏陽作為靠近省會城市的縣級市，其房地產發展情況到底如何？帶著這個問題，我們對轄內7家銀行、住房保障局、國土局、住房公積金管理中心等單位和14家房產開發商進行了實地或問卷調查。調查反映，2011年瀏陽市房地產投資、銷售、均價等繼續上漲，但漲速明顯回落，國家房地產調控對縣城影響相對滯后。

一、瀏陽房地產市場和房地產金融發展基本情況

（一）房地產市場

1、房地產開發投資增長較快，市場存量商品房積壓暫時不大。2011年全市共完成房地產開發投資26.41億元，比去年同期增長65.79%；房地產直接產生地方稅收4.25億元，比去年同期增長9.41%，占全市地稅總收入的34.87%。全市房地產在建項目45個，在建房屋施工面積225.10萬m2，比去年同期增長38.31%，房屋竣工面積67.18萬m2，比去年同期增長79.96%。全年經審批共準許預售商品房屋面積134.50萬m2，比去年同期增長101.41%，加上歷年累積36.11萬m2，全年商品房市場投放量為170.61萬m2，減去全年商品房銷售面積98.06萬m2，市場存量商品房面積72.55萬m2，其中期房面積60.30萬m2，現房面積12.25萬m2（其中住宅11.21萬m2，占91.51%），一年以上現房空置1.20萬m2。據公開資料，全國商品房積壓量為2年的銷售量，而瀏陽只有9個月銷售量，總體來說目前瀏陽存量房積壓量不是很大。

2、商品房新開工面積和成交量同比回落，市場觀望氣氛較濃。從“瀏陽市房地產市場運行情況調查表”分析，2011年第四季度商品房出現滯銷后，房地產新開工面積、商品房銷售面積和住宅銷售套數比2010年第四季度增速分別回落50.22、36.98、30.93個百分點。從2011年季度增長情況看，第三季度比第二季度、第四季度比第三季度房地產新開工面積分別回落47.66和56.04個百分點，商品房銷售面積分別回落44.59和16.44個百分點，住宅銷售套數分別回落48和15.46個百分點。數據顯示，2011年以來，受房地產調控綜合影響，瀏陽市房地產開工和銷售增速逐季回落，特別是從去年11月開始，樓市銷售量下滑嚴重。

3、商品住宅銷售均價持續上漲，但四季度同比漲速下降。從“瀏陽市房地產市場運行情況調查表”得知，2010年至2012年瀏陽市住宅銷售均價持續上漲，特別是2011年第一季度上漲了16.62%，這主要是受恒大推出精裝修房拉高房價影響。但是受銷售不好的影響，2011年第四季度增速比2010年第四季度下降了4.53個百分點。

（二）房地產金融

1、房地產貸款持續平穩增長，受調控因素影響相對滯后。瀏陽屬四線城市，靠近省城長沙，基本經濟競爭力排全國第64位，區位優勢比較好，經濟比較發達，同時也沒限購、限價政策，商品房購買力比較旺盛。據統計，2011年鄉鎮人員進城購房面積占銷售總面積的50.96%，外來人員購房占13.57%，而城區人員購房占35.47%，同比下降6個百分點，說明瀏陽剛需購房和外來人員購房日益增多。瀏陽良好的市場前景吸引了碧桂園、恒大、榮盛置業等全國品牌開發商和江浙等外來開發商，各銀行上級行對瀏陽房產信貸也比較傾斜。調查顯示，轄內工、農、中、建四大行對13個樓盤發放了開發貸款，有6家銀行和住房公積金中心對90%的樓盤發放了個人按揭貸款。12月底，銀行房地產貸款余額28.03億元，占轄內銀行全部貸款的15.87%，同比增長41.04%，高出全部貸款增速14.57個百分點。從2011年房地產貸款走勢圖看，全年貸款平穩增長，房地產調控對瀏陽影響不大，與一、二線城市比較影響相對滯后。由于貸款發放有一個時間過程，受大勢影響，瀏陽從去年11月開始房市出現滯銷，房地產貸款下滑要到今年上半年才會體現出來。

2、房地產信貸政策執行標準不一，對剛需購房存在政策執行偏差。去年以來，國家對住房按揭貸款總體政策是“保一、限二、停三”，即差別化信貸政策。但從調查情況看，除工行和中行執行首套房3成按揭、基準利率，二套房6成按揭、1.1倍利率外，其他銀行對首套房執行了1.1倍利率，個別銀行達到了1.3倍。對二套房首付比率大部分銀行執行了6成首付，但也有個別銀行執行了4成或5成首付。同時，在去年下半年資金和規模比較緊張時候，購房戶排隊等貸款的問題也比較突出。

二、對2012年瀏陽房地產市場和房地產金融走勢的分析預測

（一）市場觀望情緒濃厚，樓市冰點將持續相當長的時間。受全國大勢影響，瀏陽樓市從去年11月開始出現滯銷。部分樓盤采取了降價營銷的辦法，但在買漲不買跌的心理影響下，銷售情況仍不理想，等待觀望情緒十分濃厚。如瀏陽某品牌開發商樓盤今年2月只銷售了9套房子，比去年月平均銷售量下降了77.5%。據對14個開發商的問卷調查，在回答“貴企業在去年下半年以來銷售的樓盤中，第二次（含）以上購房的消費者所占比重較前兩年有什么變化”時，選擇有所下降或明顯下降的為11，占78.57%，選擇基本不變的為2，選擇小幅上升為1，明顯上升的為0。今年1至2月，少數地方政府出臺了一些救市政策，但均被住建部一一叫停，并且強調露頭就打，決不允許地方政府在房地產調控上唱反調，同時要建立房地產調控的長效機制。樓市調控和銷售低迷將持續相當長的時間。

（二）開發商融資困難，個別可能出現資金鏈斷裂問題。2011年瀏陽共有房地產在建項目45個，其中有13個樓盤申請到了開發貸款，占28.89%。這意識著另外30多個樓盤是靠自籌資金解決項目前期投入的，一旦房子長時間實現不了銷售，銀行按揭貸款不到位，少數實力較弱的開發商就有可能出現資金鏈斷裂的問題。從調查情況看，在瀏陽未發現開發商向社會大規模拆借資金的問題。但是，在朋友或熟人圈子內借入資金解決臨時性資金周轉需要則比較普遍。據銀行信貸科長反映，經常有熟人打電話詢問某某樓盤的貸款是不是放下來了，很有可能是擔心自己借給開發商的資金是不是有著落。如果商品房銷售長時間低迷，房地產領域民間借貸風險可能會爆發。

（三）房產開發成本剛性上漲，市場降價空間不大。從對14個開發商的問卷調查來看，在回答“去年下半年以來房地產開發成本明顯上升，主要表現在哪些方面”時，有6個選擇土地成本，12個選擇建材、人工、水電線路等建安成本，10個選擇資金成本。業內人士為我們算了一筆賬，以瀏陽城區為例，商住用地一般是120萬元一畝，按通常容積率1.8計算，樓面地價為1000元/㎡，加上建安費用1200元/㎡，報建費用500元/㎡，財務費用及其他200元/㎡，其成本價就達到了2900元/㎡。去年12月瀏陽商品房均價為3261元/㎡，實際降價空間很小。據對14個開發商調查，在回答“貴企業對本地后階段房價走勢的判斷”時，認為持續上漲的為0，認為漲幅趨緩和保持平穩的為9，占64.29%，認為有所下降的為5，占35.71%，認為明顯下降的為0。

三、政策建議

（一）落實好差別化住房信貸政策，確保剛需需求。銀行要站在關注民生和確保房地產市場健康發展的高度，嚴格執行國家差別化住房信貸政策，對首套房貸款，尤其是購買中低價位、中小套型普通商品住房的貸款人，政府及相關部門要采取引導銀行機構降低首付款比例和利率下限、規范銀行機構個人住房貸款業務經營行為等多項措施，督促銀行機構改善首套房信貸服務；對購買第二套房的，如確實是因為首套房面積比較小、屬于改善型購房的也要予以支持；對第二套以上投資、投機性購房需求，要運用首付款比例和利率工具進行抑制。

（二）加強對房地產的跟蹤監測，切實防范風險。樓市調控的目的就是打壓資產價格泡沫，促進房價合理回歸。在此過程中，部分實力較弱的開發商可能會經不起折騰，引發種種問題。今年以來，媒體報道了多起開發商資金鏈斷裂、老板“跑路”的問題。從瀏陽來看，盡管目前沒有出現開發商“跑路”的問題，但是為了爭取主動和提早化解風險，建議由市政府牽頭，住房保障局、人民銀行、財政局等相關部門一起組成聯合檢查組，對轄內房地產開發項目進行一次全面檢查，并建立周報和月報制度，及時掌握項目資金周轉和銷售情況。一旦發現風險苗頭，及時介入進行處置，做到防范未然。

（三）科學引導市場調整結構，扶持優質企業做大做強。目前，不管是從國家宏觀層面還是從市域經濟發展層面看，轉型提質和升級換代都已成為不可逆轉的大潮流和大趨勢。因此，政府及相關部門須下足功夫，加強市場調研和政策引導。一方面，加強房地產對外包裝和宣傳，切實優化經濟發展環境，引進一批國內一流的房地產開發商到瀏陽發展；另一方面，著力扶持部分本地優質企業做大做強，提升品質、樹立品牌，并通過自然淘汰法則，讓部分缺乏競爭力和基礎的企業逐步退出市場，促進全市房地產業更好、更快地轉型升級。

（四）繼續加大保障房建設力度，滿足低收入群體住房需求。近年來，瀏陽市保障性住房建設取得了重要進展，階梯式住房保障體系的雛形已經初步建立，“十一五”期末城區最低收入住房困難家庭已基本實現應保盡保。“十二五”時期，要再次對全市進行調查摸底，盡快編制《瀏陽市“十二五”住房保障規劃》，科學指導保障性安居工作有序開展。同時要按照《關于加強保障性安居工程建設的意見》（湘政發[2011]11號）的要求，市政府要將不低于5%的土地出讓收入總價款用作保障性安居工程建設，增加財政投入，引導銀行信貸資金參與，以保證保障性住房建設資金來源。