地產(chǎn)股綻放“第二春”

陳浩

周二，經(jīng)歷一周調(diào)整的地產(chǎn)股睡獅驚醒，放量拉升，個(gè)股集體井噴，地產(chǎn)指數(shù)以4.38%漲幅領(lǐng)漲兩市。其中，中航地產(chǎn)（000043）、順發(fā)恒業(yè)（000631）、珠江實(shí)業(yè)（600684）、中房股份（600890）、三湘股份（000863）、上實(shí)發(fā)展（600748）、天地源（600665）、宋都股份（600077）等8股漲停，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科亦飆漲近5.97%，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)亦分別大漲4.73%、5.61%、3.70%。地產(chǎn)板塊內(nèi)大多數(shù)個(gè)股跟漲，強(qiáng)勢(shì)明顯。周三，外高橋（600648）、陸家嘴（600663）、浦東金橋（600639）、九龍山（600555）等上海本地地產(chǎn)股大面積漲停……上半年曾一騎絕塵的地產(chǎn)股，歷經(jīng)下半年的充分調(diào)整后，9月觸底回升，12月更是大漲，地產(chǎn)指數(shù)上漲了15.25%，地產(chǎn)可謂冬天里的一把火，而這把紅火的景象有望延續(xù)，地產(chǎn)在明年將綻放“第二春”。

“城鎮(zhèn)化”的夢(mèng)想

地產(chǎn)股的狂飆受益于城鎮(zhèn)化的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。周二據(jù)報(bào)道，由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》初稿已編制完成。該規(guī)劃稱城鎮(zhèn)化將在未來(lái)十年拉動(dòng)40萬(wàn)億投資。各地城鎮(zhèn)化體系建設(shè)規(guī)劃方案亦已紛紛出爐。

種種跡象顯示，“城鎮(zhèn)化”將成為政府未來(lái)幾年著力推進(jìn)的施政目標(biāo)，這將給多個(gè)行業(yè)帶來(lái)巨大發(fā)展空間，房地產(chǎn)將成為直接受惠的主要行業(yè)。就工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的對(duì)應(yīng)關(guān)系而言，一國(guó)的工業(yè)化率達(dá)到40%時(shí)，城鎮(zhèn)化率一般在75%以上，而目前，我國(guó)的工業(yè)化率接近40%，但城鎮(zhèn)化率才51%左右，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間可見(jiàn)一斑。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展機(jī)遇，而對(duì)于地產(chǎn)股而言，這提供了一個(gè)中長(zhǎng)期的投資價(jià)值。處城鎮(zhèn)化最前沿城市的房地產(chǎn)公司將會(huì)更多的機(jī)會(huì)。

中國(guó)式購(gòu)房使繼續(xù)快速增長(zhǎng)的購(gòu)房需求具有堅(jiān)實(shí)的心理基礎(chǔ)和支付能力。城鎮(zhèn)化和城市新增人口是剛需的主要驅(qū)動(dòng)力，而長(zhǎng)期的嚴(yán)厲調(diào)控政策壓制的需求規(guī)模龐大，在信貸政策支持下，旺盛的需求將會(huì)轉(zhuǎn)化為成交量的大量增加。這使得房地產(chǎn)行業(yè)明年有可能迎來(lái)供銷兩旺的格局，地產(chǎn)股則有望繼續(xù)估值修復(fù)行情。

上升通道已被打開(kāi)

萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)等龍頭股價(jià)已經(jīng)創(chuàng)下三年以來(lái)的新高，表明地產(chǎn)龍頭過(guò)去龍游淺灘遭蝦戲，虎落平陽(yáng)被犬欺的窘?jīng)r已經(jīng)改變。

近期，上海外、北京等其他一線城市的翹尾行情也基本確立。本周，上海均價(jià)每平米近3萬(wàn)的樓盤一日搶光。截至23日，北京12月新房成交11215套，環(huán)比11月同期上漲7.6%。二手房成交11897套，環(huán)比上漲16.1%。近期樓市的回暖，令房地產(chǎn)企業(yè)緊皺的眉頭終于得以舒展，銷售的暢旺使得行業(yè)整體資金狀況有所好轉(zhuǎn)，這也令眾多房企明年降價(jià)動(dòng)力下降。此外，可售房源的減少也會(huì)使2013年房?jī)r(jià)有上漲壓力，一線城市尤甚。從相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市可售量吃緊至8個(gè)月以下，部分二線城市可售量降至10個(gè)月以下。一線城市中，北京去化時(shí)間7.5個(gè)月，上海6.7個(gè)月，深圳7.0個(gè)月；二線城市蘇州、寧波、廈門、東莞去化時(shí)間已降至10個(gè)月以下。新房入市數(shù)量減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升預(yù)計(jì)在明年2季度顯現(xiàn)。

總之，在政策并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的背景下，一線城市房市量?jī)r(jià)齊漲，土地市場(chǎng)“地王”頻出，反映地產(chǎn)產(chǎn)供雙方都看漲后市。加上預(yù)計(jì)新房供應(yīng)減少，二手房恐慌性搶購(gòu)，或助推明年房?jī)r(jià)短期暴漲。而“城鎮(zhèn)化”的施政理念則是房地產(chǎn)中長(zhǎng)期的利好。

中投證券指出：調(diào)控常態(tài)化下行業(yè)加速洗牌，“高周轉(zhuǎn)”“地產(chǎn)業(yè)+產(chǎn)業(yè)”等盈利模式的公司將持續(xù)獲得增長(zhǎng)紅利，建議關(guān)注“招商地產(chǎn)、保利、北京城建、首開(kāi)股份、萬(wàn)科A、蘇寧環(huán)球、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)和世茂股份”等市場(chǎng)分布均衡，業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng)，持續(xù)資源獲取優(yōu)勢(shì)明顯，估值吸引力大的優(yōu)質(zhì)公司，把握發(fā)展提速的“泛海建設(shè)、新湖中寶”，以及周轉(zhuǎn)加速的“濱江發(fā)展、金科股份、華夏幸福、陽(yáng)光城”及股東資源豐富的“廊坊發(fā)展”等公司。