房地產開發企業投資性房地產以公允價值模式進行后續計量的會計處理分析

黃莉

［摘要］ 房地產開發企業所持有的房地產會計分類較為復雜。本文主要討論了房地產開發企業以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的會計處理方式，并分析了該種方法對房地產開發企業的影響。

［關鍵詞］ 房地產開發企業；投資性房地產；公允價值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］F230［文獻標識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產開發企業所持有的房地產按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產或無形資產、投資性房地產三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規范。投資性房地產的范圍包括已經對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產開發企業所持有的投資性房地產既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產、無形資產改變使用用途轉換而來，也可以直接自建作為投資性房地產進行獲利。按照企業會計準則的規定，投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，使投資性房地產同企業其他類別的房地產的會計核算出現了較大不同，對房地產開發企業的會計信息也產生了較大的影響。

1公允價值模式進行后續計量的房地產開發企業投資性房地產的會計處理舉例

例如，甲房地產開發企業，２０１０年１月１日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發成本為１ ０００萬元，甲企業對其計提了２００萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為９００萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產——成本９００，借：存貨跌價準備２００；貸：開發產品１ ０００，貸：資本公積——其他資本公積１００。如果出租日，該商品房的公允價值為７００萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產——成本７００，借：存貨跌價準備２００，借：公允價值變動損益１００；貸：開發產品１ ０００。按照企業會計準則的規定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業可以將已經計提的存貨跌價準備轉回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產企業將存貨轉換為按照公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，投資性房地產按照轉換日的公允價值入賬，如果房地產的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉回的，但是如果房地產的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業通過調節房地產的公允價值來調節利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產開發企業的利潤有不利影響。

采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，房地產開發企業無需按照自用的固定資產、無形資產類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產計提資產減值準備。接上例，如果２０１０年１月３１日該商品房的公允價值上漲１００萬元，則甲企業的會計分錄為：借：投資性房地產——公允價值變動１００；貸：公允價值變動損益。如果２０１０年１月３１日該商品房的公允價值下跌１００萬元，則甲企業的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產——公允價值變動１００。投資性房地產公允價值下跌對房地產開發企業的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發成本時，房地產開發企業可以將這一部分上升的價值體現在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。

接上例，假設２０１０年１２月３１日，甲房地產開發企業將該商品房出售給乙公司，出售價款為８００萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產——公允價值變動”明細科目為借方余額２００萬元，“投資性房地產——成本”明細科目為借方余額７００萬元，“資本公積——其他資本公積”為貸方余額１００萬元。甲企業會計分錄為：①確認其他業務收入。借：銀行存款８００，貸：其他業務收入８００。②結轉公允價值變動損益。借：公允價值變動損益２００；貸：投資性房地產——公允價值變動２００。③借：其他業務成本６００，借：資本公積——其他資本公積１００；貸：投資性房地產——成本７００。同房地產開發企業將商品房直接對外出售相比，甲企業的出售收益和成本分別計入了“其他業務收入”和“其他業務成本”而不是“主營業務收入”和“主營業務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業務和其他業務，而是合并列示于“營業收入”和“營業成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業確認的其他業務收入就是甲企業收到的銷售款，確認的其他業務成本就是甲企業對商品房的原開發成本。投資性房地產在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業利潤造成任何影響。

2以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業的影響分析

（１）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業會計準則對投資性房地產以公允價值模式進行后續計量做了嚴格的限制。當房地產開發企業對外出租的房地產不存在活躍的市價時，企業需要參照同類或類似，例如分布在同一市區、位置相似、環境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產價格進行調整、評估確認該房地產的公允價值。如果企業不具備房地產公允價值的評估能力和評估資質，企業還需要聘請外部資產評估機構出具評估報告，這會加大企業會計處理的難度和成本。

（2）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計利潤波動性。雖然按照企業會計準則的規定，資產的公允價值是指資產買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產交付的價格。但事實上由市場交易而產生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產開發企業應當在一年內予以出售，而且我國的政策法規對房地產開發企業囤房不售的做法也有較為嚴格的規定。但作為投資性房地產進行管理后，房地產開發企業可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產公允價值的變動以持有損益——“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩定、連續和規律性而變得波動。對于我國房地產開發企業來說，在政策調控前，房價一直處于連續上漲階段，將對外出售的商品房轉為投資性房地產，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業的當期會計利潤，對于上市公司性質的房地產開發企業可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調控后，房地產價格出現大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產進行后續計量，對企業的會計利潤可能產生不良的影響。

3以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業稅負的影響分析

（１）按照我國目前稅法的規定，企業將房地產對外出租而計算繳納的房產稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的１２％計算，第二種則是按照出租房地產賬面原值的７０％再乘以１．２％計算。采用第二種方法進行計算時，企業采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會對出租房地產的賬面價值產生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產價值作為計稅基礎，那么在房地產價值上漲時公允價值計量會加大企業的稅負。

（２）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現制，投資性房地產公允價值的變動雖然會影響企業當期會計利潤，但由于企業并未實際處置房地產，因此經濟利益并沒有流入或流出企業。企業在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產以公允價值進行后續計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量會加大企業的所得稅負擔。

主要參考文獻

［１］中華人民共和國財政部.企業會計準則［S］．２００６.

［2］中華人民共和國財政部.企業會計準則——應用指南［S］．２００６.

［3］財政部會計司.企業會計準則講解［Ｍ］．北京：人民出版社，２００８.