業(yè)主與物管,不得不說的事

零天齊

案例一：業(yè)主家中被盜，物管該不該賠償？

李先生于2010年購買了某小區(qū)一套住宅，裝修入住后和某物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同中注明了物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。

2011年5月的一天晚上，李先生家中被盜。現(xiàn)金、金銀首飾、筆記本電腦等貴重物品合計損失10萬多元。

李先生覺得家中被盜和物業(yè)公司監(jiān)控設(shè)施失效、保安巡邏時離崗有直接關(guān)系，于是找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜。而物業(yè)公司卻認(rèn)為，公司在小區(qū)入口設(shè)有24小時值班崗?fù)ぃ瑢碓L人員進(jìn)行登記管理，并不存在管理失職。因此不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

雙方多次協(xié)商未果，李先生一怒之下將物業(yè)公司告上了法庭，要求物業(yè)公司對自己10萬余元的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

法庭經(jīng)審理后判決物業(yè)公司對李先生的損失承擔(dān)30%的責(zé)任。

分析

家里丟了東西，小區(qū)物管到底該不該負(fù)責(zé)？近年來，越來越多的都市人正被這一問題所困擾。

根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第47條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。”第36條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”

通過上述法律不難看出，物管關(guān)系，實際上是一種合同關(guān)系。若一方有違約造成對方的損失，才應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。所以，物管是否該負(fù)責(zé)，關(guān)鍵還是看其在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中是否存在過失，是否嚴(yán)格履行服務(wù)合同。

本案中，物管公司沒有嚴(yán)格按照與李先生的合同約定提供服務(wù)，存在安保設(shè)施失靈、保安離崗等問題，法院才會判決物業(yè)公司承擔(dān)一定責(zé)任。但是同時，考慮到物業(yè)公司畢竟不是直接侵害人，只存在違約責(zé)任層面上的責(zé)任，法院最后判決物管公司只需賠償李先生30%的損失。

這個案例告訴我們，作為業(yè)主，在與物業(yè)公司簽訂合同時一定要嚴(yán)格界定物業(yè)的職責(zé)和范圍，只有這樣，在遭受損失時，才可以有理有據(jù)地索賠。

案例二：業(yè)主對物管有意見，能否拒交物業(yè)費 ？

張先生2009年購買了某小區(qū)的一套三居室住宅，然而讓他無法忍受的是小區(qū)公共垃圾經(jīng)常無人清理。于是張先生曾多次找到小區(qū)物管反映問題，小區(qū)物管也針對性地采取了一些措施，但是，問題一直沒有徹底解決。

2010年9月，忍無可忍的張先生開始拒交物管費。物管人員多次找到張先生，要求其交清物管費，但是張先生卻堅持認(rèn)為，如果物管公司不解決問題，那么他將不會再支付物管費。

2011年10月，物管公司將張先生告上法庭，要求其付清物管費。在法庭上，張先生認(rèn)為自己繳納了物管費，就應(yīng)該享受到應(yīng)有的服務(wù)，現(xiàn)在物管公司不能提供相應(yīng)的服務(wù)，自己拒交有理有據(jù)。而物管公司卻認(rèn)為以該小區(qū)現(xiàn)在0.8元一平方米的物管費標(biāo)準(zhǔn)，物管公司已經(jīng)盡力提供了最為周到的服務(wù)。

最后，法院經(jīng)審理后判決：物業(yè)公司不存在重大違約行為，張先生補(bǔ)交拖欠的物管費。

分析

在物業(yè)費追索糾紛中，業(yè)主的理由可謂是“五花八門”：小區(qū)噪音大、環(huán)境衛(wèi)生狀況不理想、家中被盜……這些都成為了業(yè)主拒絕交納物業(yè)費理由。如果業(yè)主對于物管不滿意，是否可以拒交物管費呢？

答案是否定的。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)規(guī)定，業(yè)主拒交物業(yè)費需有“正當(dāng)理由”，而所謂“正當(dāng)理由”，一般是指物管公司違反相關(guān)法律規(guī)定亂收費、不具有相應(yīng)資質(zhì)或者隨意轉(zhuǎn)包等等情況。因此，本案中張先生的情況明顯不屬于法律規(guī)定的“正當(dāng)理由”的情形。按照相關(guān)合同約定，物管公司完整地向張先生提供了服務(wù)，而張先生也應(yīng)該按照約定向物管公司履行支付物管費的義務(wù)。

那么對于小區(qū)物管不滿的張先生是否就束手無策了呢？答案也是否定的。如果業(yè)主覺得物管不稱職，又和物業(yè)公司多次協(xié)商得不到解決，那么他完全可以依據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，通過業(yè)主大會提議選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，把現(xiàn)在的物管公司“炒掉”。

此外，對于業(yè)主來講，還需要注意的是，由于物業(yè)公司是以盈利為目的的，因此，在簽訂物業(yè)合同的時候，業(yè)主應(yīng)該注意“細(xì)化”合同，將需要的服務(wù)“固定”在合同當(dāng)中，這樣才能盡可能地避免矛盾的產(chǎn)生。