躍進(jìn)與隱憂

廖杰華

越秀地產(chǎn)的逆勢(shì)擴(kuò)張，不能說明房地產(chǎn)的春天已經(jīng)到來。

一直強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和快速開發(fā)的越秀地產(chǎn)，目前正在逆周期而動(dòng)，除在全國(guó)拿地外，越秀地產(chǎn)在營(yíng)銷方面非常積極，其中出貨回籠資金正是越秀地產(chǎn)以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)收益率為目的的銷售策略。

逆勢(shì)增長(zhǎng)的目標(biāo)

廣州地產(chǎn)老將，目標(biāo)跨過百億門檻。

按照越秀地產(chǎn)最新的計(jì)劃，2012年合同銷售目標(biāo)達(dá)100億元，銷售面積96萬平方米；預(yù)計(jì)新開工面積約186萬平方米，竣工面積約101萬平方米。

越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)陸志峰表示，越秀地產(chǎn)今年將會(huì)進(jìn)一步提高開發(fā)建設(shè)能力，盡量降低項(xiàng)目開發(fā)周期，以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)收益率。

而2011年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額和面積分別約90.54億元和60.85萬平方米，同比分別增長(zhǎng)2.2%和12.1%。

相比于營(yíng)業(yè)收入過百億，越秀地產(chǎn)高達(dá)80.82億元的經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)更讓人側(cè)目。

不過，越秀地產(chǎn)近期內(nèi)盈利的大幅提升，很大程度上來自于投資物業(yè)重估增值。

2011財(cái)年越秀地產(chǎn)的投資物業(yè)公允價(jià)值達(dá)49.56億元。雖然越秀地產(chǎn)核心物業(yè)在租金水平和出租率等方面有大幅度提升，但越秀地產(chǎn)的銷售并不均衡，上下半年呈現(xiàn)出冰火兩重天的局面。

數(shù)據(jù)顯示，2011年最后三個(gè)月，越秀地產(chǎn)的合同銷售額分別為18.17億、8.15億和17.03億，合計(jì)43.35億。相比之下，前9個(gè)月的銷售額只有47億，目標(biāo)完成率剛過52%。

截至目前，越秀地產(chǎn)土地儲(chǔ)備約為1116萬平方米，新開工面積為159萬平方米，在建面積約為396萬平方米。

為了達(dá)到迅速擴(kuò)張的目標(biāo)，越秀地產(chǎn)并未放慢拿地步伐。

較高的負(fù)債率

金利豐證券的研究報(bào)告顯示，越秀地產(chǎn)去年凈資本負(fù)債率達(dá)75.5%，總銀行借貸同比增加23.2%至217.8億元，今年將會(huì)有106億元貸款到期。

相比于內(nèi)地房企，越秀地產(chǎn)的資金成本優(yōu)勢(shì)明顯。

3月1日，越秀地產(chǎn)公布2011 年全年業(yè)績(jī)，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額90.54 億元，同比上升2%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入（含出售投資物業(yè)）約102.72億元，同比增長(zhǎng)47％。純利約為51.37 億元，同比增長(zhǎng)4.6倍，超過市場(chǎng)預(yù)期。第一上海分析師柯學(xué)鋒認(rèn)為，盈利增長(zhǎng)的主要原因是入賬物業(yè)銷售收入和投資物業(yè)重估公平值大幅增加。

陸志峰稱，公司今年會(huì)加大商業(yè)物業(yè)的銷售比重，占總銷售四成，亦會(huì)開始銷售非廣州市物業(yè)，如江門、煙臺(tái)及沈陽地區(qū)。

陸志峰表示，公司現(xiàn)時(shí)總收益中來自物業(yè)開發(fā)及商業(yè)物業(yè)的占比各半，其認(rèn)為現(xiàn)時(shí)商業(yè)物業(yè)的比重較同業(yè)為高，未來會(huì)積極降低商業(yè)物業(yè)占總銷售比的份額，希望2015年前商業(yè)物業(yè)的收益占總銷售比重由現(xiàn)時(shí)50%降至約20%。

雖然越秀地產(chǎn)有意降低未來商業(yè)地產(chǎn)的收益，但在2011年其對(duì)持有物業(yè)仍是給予厚望。據(jù)越秀地產(chǎn)方面表示，公司旗下廣州國(guó)際金融中心總投資額涉75億元，自去年底已投入57億元，希望今年該項(xiàng)目寫字樓出租率由去年底的25%升至今年底的65%；另一個(gè)持有項(xiàng)目財(cái)富天地廣場(chǎng)商貿(mào)城則要確保基本完工，招商工作基本完成，預(yù)期明年3月開業(yè)。

此外，在土地儲(chǔ)備方面，陸志峰表示，越秀地產(chǎn)未來會(huì)透過增加國(guó)企資源，不排除會(huì)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從母公司注入越秀地產(chǎn)，但需要視乎情況而定，另外亦會(huì)積極參于廣州市“三舊”改造項(xiàng)目，來加大發(fā)展規(guī)模。

越秀地產(chǎn)透露，公司今年資本開支125億元，當(dāng)中預(yù)留60億作增購?fù)羶?chǔ)，余下65億則為工程支出。

資金迫切回籠

在嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控下，越秀地產(chǎn)是鮮有的幾個(gè)提出目標(biāo)增長(zhǎng)的企業(yè)。

3月上旬，越秀地產(chǎn)在香港舉行了2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布會(huì)，陸志峰在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，在確保現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，抓住地產(chǎn)行業(yè)低成本擴(kuò)張的有利機(jī)遇，謀劃新一輪的大發(fā)展。

越秀地產(chǎn)今年前兩月的銷售依然可觀。資金方面，截至去年底止，越秀地產(chǎn)總資本負(fù)債率41.6%，與前年持平；營(yíng)運(yùn)資金約181.63億元，現(xiàn)金及已抵押銀行存款約74.73億元；已承諾未提取的銀行授信額度約31億元。

由于銀行貸款的增加，越秀地產(chǎn)2011年底的資本負(fù)債率是45.5%，凈資本負(fù)債率為75.5%。越秀地產(chǎn)今后的目標(biāo)希望國(guó)內(nèi)國(guó)外負(fù)債比例為50:50，從而使得公司融資成本能保持在較低水平。

越秀地產(chǎn)表示，將充分發(fā)揮“越秀地產(chǎn)+越秀房托”這一國(guó)內(nèi)唯一的平臺(tái)組合優(yōu)勢(shì)，著力打造商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。

3月4日，越秀地產(chǎn)江門項(xiàng)目“星匯名庭”業(yè)主們?cè)谑蹣遣坷_“越賣越瘦”橫幅維權(quán)。自2011年10月26日開盤以來，“星匯名庭”的銷售均價(jià)一直高居8000元/平方米以上。而近日，降價(jià)近3000元/平方米，若以在售面積100平方米-175平方米計(jì)算，降價(jià)幅度在30萬元-52.5萬元。

越秀地產(chǎn)對(duì)此的解釋則是，“價(jià)格優(yōu)惠屬于正常的尾貨處理方式”。

如此“裸賣”出貨，或許是越秀地產(chǎn)在大學(xué)城布下“九子連環(huán)圖”之初未曾料想的：越秀地產(chǎn)自2009年12月11日起壟斷大學(xué)城9幅地塊，將大學(xué)城區(qū)域樓面地價(jià)推高至9503元/平方米。 越秀地產(chǎn)兩年間在大學(xué)城區(qū)域投入超過30億元，截至3月18日，回籠資金卻不過5.9億元。為此，“九子連環(huán)圖”的首役還遲遲難以收官，而已于2011年6月陸續(xù)奠基開工的星匯文瀚、星匯文宇，無疑將推高存貨量。精裝改毛坯的大幅變相降價(jià)，亦不難看出越秀地產(chǎn)出貨回籠資金的迫切心情。

談及2012年的市場(chǎng)，陳志鴻直言銷售目標(biāo)將超過2011年。陳志鴻的信心，來源于越秀地產(chǎn)的“棉衣和暖氣”。2012年越秀地產(chǎn)將有22個(gè)項(xiàng)目推出，而在定價(jià)上，陳志鴻稱將平衡投資者、消費(fèi)者與公司的關(guān)系，堅(jiān)持市場(chǎng)化和高性價(jià)比。“2012年的主題是——變，信息多變，政策敏感，我們做了很多套計(jì)劃，A計(jì)劃不行，我們就啟動(dòng)B計(jì)劃”。

陳志鴻認(rèn)為，“中國(guó)人多地少，房屋是稀缺品，今后拼的是實(shí)力。2012年，健康的企業(yè)會(huì)好，不健康的企業(yè)過不了冬。一個(gè)行業(yè)不能沒有門檻，不能誰進(jìn)來都賺錢。住宅市場(chǎng)是健康的，需求足夠，只要適合市場(chǎng)，找到目標(biāo)客戶，銷售就不成問題”。