新時期居住權立法問題探討

胡建

摘要：居住權起源于羅馬法，是非所有人對他人所有的房屋進行居住的權利。受羅馬法的影響，后世諸多大陸法系國家和地區的民法都規定了居住權制度，但是在承繼的過程中各國皆據具體國情對其加以修正或改進。本文論證了在新時期我國居住權立法的必要性與可行性，提出我國居住權制度的具體構建方案，包括居住權的主體、客體以及居住權人的權利與義務等諸方面，指出在未來編纂民法典的過程中，應當將居住權制度納入物權法編中。

關鍵詞：居住權；民法典；物權

中圖分類號：D913文獻標識碼：A文章編號：1004－0544(2012)08－0174－05

一、居住權制度源流考

(一)居住權的淵源

居住權起源于羅馬法，是非所有人對他人所有的房屋進行居住的權利。在《法學階梯》對居住權設立做了以下規定：“居住權是受遺贈人終身享有的權利：不能將居住權贈與或者轉讓給他人，居住權不因未行使或者人格減等而消滅對享有居住權的人，為了事務的功利，根據馬爾切勒的意見發布聯的決定，聯允許他們不僅自己可以于其中過活，而且還可以將之租于他人。”在羅馬法上，居住權與使用權、用益權一起構成了人役權的制度框架體系。

受羅馬法的影響，后世諸多大陸法系國家和地區民法都規定了非所有人居住他人房屋的物權性居住權。現代大陸法系國家，如法國、德國、瑞士、意大利、埃塞俄比亞、俄羅斯等國的民法典中都有居住權的規定。我國澳門地區民法典中也有居住權的規定。《法國民法典》第632－634條、《德國民法典》及德國的司法實踐都明確認可居住權。在德國，居住權主要用來解決男女雙方離婚時房屋所有權歸屬于男方，但女方應對其中的一些房屋享有終身居住權的問題。而且德國農民生前把自己的農地轉讓給繼承人。但為了終身在該土地上居住，而設定限制的人役權(居住權)的情況也不少。《瑞士民法典》第776條規定：“稱居住權者，指可以居住于房屋或住宅的一部的權利。居住權不得讓與、繼承。除法律另有規定外，居住權適用關于用益權的規定”。《意大利民法典》第1022條規定：對房屋享有居住權的人，可以在自己和家庭需要的限度內享用房屋。表明意大利民法仍然是承認居住權的。在承繼居住權的過程中，各國都根據具體國情對其加以修正和改進。以適應社會的進步與發展。至今，大陸法系國家的居住權制度已發展成為一項成熟的法律制度。此外，在與大陸法系國家有著不同法律傳統和習慣的英美法系國家的婚姻家庭法以及判例中也有居住權的規定。可見，居住權是一個古老而又富有生命力的制度。

(二)居住權在我國的爭論

我國雖深受羅馬法等大陸法的影響，卻并未承襲居住權制度。2002年1月28日《中華人民共和國物權法(征求意見稿)》第18章以8個條文首次規定了居住權，并被完整的納入到《中華人民共和國民法(草案)》之中。其后的《物權法(草案)》二審稿和三審稿都在用益物權中設置了居住權。2005年10月20日《物權法(草案)》四審稿第15章又以12個條文進一步完善了居住權的規定。而《物權法(草案)》五審稿又將居住權刪除，至最后物權法通過，最終沒有規定居住權。在上述制定物權法的過程中，對于是否應當采納居住權制度，肯定論者與否定論者展開了激烈爭論。

1.肯定論者的觀點。江平認為，在物權法中有確立居住權。既是保護弱勢群體、實現社會扶助功能的需要，也是完善我國關于房屋用益物權立法的必要。錢明星進一步指出，居住權是房屋這一財產在財產體系中的地位提高的必然反映，其作為有效利用房屋的重要法律手段將有利于房屋效用的發揮，并且居住權能夠最大實現房屋所有人、居住權人以及第三人的利益，平衡各方利益。口]陳華彬在《在我國物權法上確立居住權的幾個問題》一文中更是指出：物權法承認并規定居住權有重要意義，既有利于解決我國家庭成員中對房屋的需要，又體現人民之間互相幫助，互通有無，互相接濟的道德風尚，且充分尊重了財產所有人的意志和心愿。另外有部分學者從離婚判決中女性的居住權問題出發，考察外國的立法例，建議物權法規定居住權的一般規則，婚姻法規定特別規則。從而保障離婚婦女的居住權。

從上述內容可以看出，規定居住權可以滿足家庭內成員的需求、保護弱勢群體的利益、促進房屋的有效利用、完善用益物權體系是居住權肯定論者的主要理由。與此同時，否定論者對肯定論者的觀點提出了強烈的批評和質疑。

2.否定論者觀點。梁慧星認為創設居住權的目的，主要是要解決父母、離婚后暫未找到居所的一方(通常是女方)及保姆的居住問題。父母的居住及喪夫的寡母的居住，在我國的法律上有充分的保障，不發生任何問題。而法院裁判離婚女方對男方的住房的暫住使用，不同于居住權，而且這一做法的歷史條件已經不存在。國家推行住宅商品化政策，可通過租賃方式解決，離婚中女方的居住問題，已經不再是困擾法院的難題。就保姆的居住問題，農村居民不大可能雇傭保姆，城市使用家庭保姆的也只占少數，準備給保姆永久居住權的更占少數，而為極少數人創設一種新的物權、新的法律制度，既不合邏輯，也不合情理。房紹坤認為，從居住權的功能來看，其主要在于生活保障，具有封閉性和不可流轉性，但物權法不是社會保障法。此外，從社會基礎來看，居住權設計的初衷大多與家庭無法解決養老問題有關，而我國養老問題大多屬家庭職能，能夠由家庭解決。再從制度創立的社會成本來看，居住權的立法成本過高，傳統居住權制度喪失了效率效益，居住權人與虛所有權人之間不是一種互惠互利的制度安排。

二、我國居住權立法的必要性與可行性分析

(一)我國居住權立法的必要性

1.保障社會弱勢群體權益的需要。主要涉及老年人、離婚婦女和未成年人的權益保障問題。首先，子女供養父母這種傳統的家庭養老模式已經不能保障老年人在年老時獲得供養。老年人的居住權、房產權已成為老年人權益保障的突出問題。盡管我國現行婚姻繼承法規定了成年子女對父母的贍養義務，《老年人權益保護法》中也規定了老年人的居住權益不容侵犯，但籠統的規定對于保護老年人居住權益遠遠不夠，急待將老年人的居住權益明確化、固定化，從而能夠更好的保障其權益。其次，為保障離婚過程中處于弱勢地位的婦女權益，解決離婚婦女的住房困難問題，很多法院在審理離婚案件的過程中將保障婦女基本人權的思想引入司法審判，賦予離婚婦女對另一方的住房享有“暫住權”、“留住權”、“居住使用權”等權利。我國《婚姻法》及有關的司法解釋也反映了對于離婚婦女居住權利的關注，但是很少有明確的居住權用語，僅在《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》中使用了居住權，但居住權的性質、居住權人的權利和義務、居住權的期限、居住權的變更和消滅、居住權的保護等內容都不明確。最后。未成年人權益保障的需要。《未成年人保護法》專設第二章規定了對未成年人的家庭保護。但該法并未明確規定未成年人的居住權利，而居住權利卻恰是未成年人最基本的權利，也是其最需要的權利。

2.彌補租賃權、借用權制度的不足。在我國現行法律中，由于物權法沒有確認居住權或與之類似的物權性權利，非所有人對他人房屋的利用關系主要是通過租賃、借用來調整。居住權屬用益物權的一種，是物權，而租賃權是債權。物權和債權為財產權之兩大支柱，當居住權與租賃權發生沖突時，由于二者性質不同，根據物權優先債權的一般原理，居住權應優先于承租權，原承租人無權向居住權人主張其租賃的權利。從設立方式上看，居住權可依房屋所有權人的意思，以遺囑、遺贈、合同等方式自由設立，也可依據法律的規定直接設立。而租賃權一般只能是依據合同的方式設立。從權利內容上看，居住權可無償取得，亦可有償取得，但居住權的取得大多是無償的，帶有扶助、友善、幫助的“恩惠行為”的性質。從權利期限上看，盡管居住權(意定)和租賃權的期限都可以由雙方約定，但是期限長短不同。居住權的期限一般較長，最長可以是居住權人的終生，而租賃權的期限一般較短，租賃期限不得超過二十年，期滿當事人可以續訂。可見，居住權制度具有租賃制度所不具有的特點。居住權與租賃權并不沖突，兩者是通過不同的方式對房屋加以利用，各自發揮不同的功能和效用。借用權是一種債權，具有無償性。在某種程度上與居住權有一定的相似性，但借用權與居住權亦存在較大的差別。借用權在效用上比租賃權更弱小，期限較短，只能解決一時之需，因而存在極大的不穩定性，其效力和所發揮的效用無法與租賃權相比，更無法與居住權相比。

3.彌補附條件的買賣或抵押貸款制度的不足。有人誤解為，在現有的法律框架內特定人的住房問題雖不能通過其他制度得到完全的解決，但至少可以得到大部分解決，例如：附條件的買賣或抵押貸款等制度。保留居住權的房屋買賣以實現自己養老的功能，似乎可由附條件的房屋買賣或者抵押貸款完成。保留居住權的房屋買賣使買受人處于所有權人的地位。而保留所有權的房屋買賣使買受人處于債權人的地位，基于物權與債權效力的不同，買受人受到的保護是迥然不同的。如果以附條件的房屋買賣的形式來實現所有權人養老的功能，則所附條件應是所有權人的死亡。所有權人的死亡是個確定的事實，而非不確定的事實，因而不符合附條件民事法律行為中條件的或然性要求。就附條件的抵押貸款而言，因為抵押人貸款的目的是為養老，獲得的貸款必然用于生活消費，可以預見其到期難以清償貸款，抵押權人則會請求拍賣、變賣該房屋，抵押權的效力必然及于房屋，而抵押人便面臨著無房可居住的困境，因此為保障其有房居住，所附條件就只能是抵押人有生之年仍有居住的權利。

4.彌補社會保障制度的不足。為保障公民的基本住房權利，我國已經開始采取多層次的住房社會保障制度，比如提供廉租房、經濟適用房，啟動安居工程等。有人認為：對于現有法律規范不能解決的特定人的居住問題。則可以通過社會保障制度如政府提供廉租房等加以彌補。但是住房社會保障制度針對范圍是城鎮的居民，而廣大的農村居民不在其列，無法受益。即使是在城鎮，這種保障性住房的覆蓋范圍也極其有限，無法從根本上保障城鎮低收入居民的住房。況且我國現有的社會保障體系很不健全，社會保障體制的完善道路漫長，因此仍然需要其他制度來解決住房問題。而居住權制度以法律的形式將居住權的內容、效力、保護方式等詳盡地規定下來。可以在很大程度上彌補我國的社會保障的不足，發揮其家庭保障功能。從性質上來說，政府通過實施住房社會保障制度來保障公民的居住權與民法上的居住權也不相同。前者通過公法和社會法由國家有償提供，具有明顯的社會性。而民法中的居住權制度，法定居住權局限于家庭成員之間享有。這種居住利益是通過私法由家庭內部成員無償提供，具有家庭的倫理性；意定居住權則主要是以市場交易的方式獲得。

(二)我國居住權立法的可行性

居住權立法已經具備較充分的理論準備和較扎實的實踐基礎，并在立法操作性上能夠融入我國現行的物權法體系。居住權立法上的確認，能夠融入我國的現行的物權法體系。有學者認為，“居住權是在人役權和地役權的二元結構體系中一種受限制的用益權，居住權只有在這個權利體系中方能找到自己的準確定位，而中國沒有地役與人役的二元劃分習慣，也沒有用益權、使用權、居住權的框架體系，單獨的移植居住權制度是否可以融入我國的物權體系，是否具備立法的制度環境還值得深思。”從居住權的源流及發展來看，上述觀點似乎有一定的道理，筆者也不持完全否定的態度。因為從古代的羅馬法到現代的法國、德國、瑞士、意大利民法典來看，居住權與用益權、人役權確實存在一定的關系。羅馬法中的居住權，雖“實亦個別之物權”，但與用益權、使用權相比，除適用范圍和終止原因有別外。仍有諸多相似之處。《法國民法典》雖然回避了“人役權”這一術語，但基本上照搬了羅馬法的人役權與地役權二元結構體系，移植了除奴畜使用權之外的所有人役權制度，第625條規定“居住權的成立與喪失的方式與用益物權的方式相同”；《德國民法典》在役權之下規定了地役權、用益權和限制的人役權，而居住權屬于限制的人役權的一種，第1093條第1款規定“該項居住權準用第1031條……1062條關于用益權的規定”；《瑞士民法典》在限制物權之下規定了用益權及其他役權，而居住權屬于其他役權，第776條規定“居住權……如無相反規定，可適用用益權的規定”；《意大利民法典》沿襲了法國民法用益權、使用權與居住權的體例，同時第1026條也有準用用益權的類似規定。

但是，從近現代各國或地區的立法來看，肇始于羅馬法的人役權與地役權二元結構、用益權、使用權與居住權的框架體系并不是一成不變的。德國民法典中的役權包括地役權、用益權和限制的人役權，但沒有規定使用權。瑞士民法典規定了地役權、用益權及其他役權(居住權和建筑權)，同樣沒有規定使用權。反而將類似于傳統民法中地上權的建筑權作為役權的一種。日本民法典和臺灣民法典在民法物權編，只規定了地役權制度，而舍棄了人役權制度，并沒有沿襲羅馬法人役與地役的二元結構，可見脫離二元結構而單獨規定地役權是可能的。同樣的道理，脫離用益權、使用權的框架體系而單獨規定居住權也是可能的。《俄羅斯聯邦民法典》第274－276條規定了地役權，第292條規定了住房所有權人家庭成員的權利，而第292條所規定的“住宅所有權”與“住房權”，其實質內容與大多數國家之“居住權”相同。故有學者所謂“俄羅斯民法典沒有規定居住權”之觀點與事實有所不符。俄羅斯的立法實踐表明，脫離用益權、使用權的框架體系而單獨規定居住權，依然能夠保證權利體系的融洽性。可見，在法律繼承和移植的過程中，羅馬法的人役權與地役權二元結構、用益權、使用權與居住權的框架體系在不同的國家或地區有所變通；再者立法并非要照搬他國的法律，我國根本沒有恪守人役權與地役權二元體系。用益物權已獨立成編，將居住權納入用益物權之下合乎邏輯，其一般規定可供指引居住權；此外，居住權亦可像地役權一樣詳加規定，以解決援用的問題。因而我國的居住權立法也勿需嚴格遵循用益權的框架體系，前述否定者的論調未免過于絕對，居住權能夠融入我國現行的物權法體系。

目前，我國已經存在有關居住權的司法實踐基礎。《婚姻法》及其司法解釋規定了離婚幫助制度，離婚一方可以房屋的居住權或所有權對生活困難者進行幫助；最高人民法院《關于審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》及《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》等司法解釋對離婚后的居住權利亦有所規定；此外，《老年人權益保障法》規定的老年人居住其子女房屋的權利、《未成年人保護法》規定的未成年人居住父母房屋的權利。這些法律及司法解釋中關于保障弱勢群體居住權利的規定。雖然規定模糊、不甚明確，但與居住權設立的初衷一致。在司法實踐中，人民法院在具體的離婚、贍養、撫養等案件中使用暫住權、居住使用權、居住權等稱謂，賦予一方當事人對他方房屋居住使用的權利。雖然稱謂和性質與物權法中的居住權不盡相同，但卻反應了此類社會需求的存在。

三、我國居住權的要素

(一)居住權的主體

居住權的主體僅限自然人，不應包括法人。因為法人對于房屋的使用是基于經營或其它特定的目的的需要，而不是生存和生活居住的基本需要，更何況租賃制度可以滿足法人的需要。依據居住權的產生方式不同，居住權可分為法定居住權與意定居住權。法定居住權的主體一般僅限于與房屋所有人有特定身份關系的自然人，如未成年子女對父母的房屋享有居住權、父母對于負有贍養義務的子女的房屋享有居住權、離婚后生活困難無居所的一方對另一方房屋的居住權以及依靠房屋所有人扶養、撫養而又沒有住所的家庭成員對于房屋所有人的房屋享有居住權等。而意定居住權的主體則可包括不具備身份關系的人，如非近親屬、朋友、保姆等。

(二)居住權的客體

居住權是在他人所有的房屋上設立的物權，是他物權，其客體一般為他人所有的房屋。對于所有權人而言，基于所有權，其享有居住自己房屋的權利，因而無需設立居住權。但在特殊情況下，居住權的客體是否可以為自己的房屋。居住權的客體一般為他人所有的房屋。但為了更好的發揮居住權的功能，應對房屋作擴大意義的解釋。房屋的范圍不僅包括住宅，還包括其附屬物、公用物等與住宅配套使用的物。如作為住所的車輛，可供居家的船，以及一切屬于住宅并與之一起占有的院子、花園、附屬小屋以及建筑物的其它附屬物等。

(三)居住權的內容

關于居住權人的權利與義務，爭議最大之處應該是居住權人可否將居住的房屋出租收益。一種觀點持肯定態度，其認為歐洲大陸一些國家的物權立法中對于居住權人出租房屋的嚴格限制主要是出于概念體系的考慮，而我國沒有限制的必要；另一種觀點持否定態度認為：從居住權的設置目的來看，不能也不應讓居住權人享有收益權還有一種觀點認為，在一般情形下，居住權人不可將房屋出租，但在例外情況下可以，錢明星、陳華彬、申衛星即持此觀點。

1.居住權人的權利。(1)占有、使用權。基于居住的目的，居住權人有權占有、使用他人房屋及其附屬物，并可據此排除房屋所有權人及其他任何第三人對其權利行使的干涉。“這是居住權人最重要、最基本的權利。”占有房屋是居住權人使用房屋的前提和基礎。對于所有權人及任何第三人妨害其占有權利的行為，居住權人有權行使自力救濟權和占有保護請求權，排除他人的干涉。居住權人對于房屋的使用，是為了滿足其生活所需。基于正常生活的需要，居住權人不僅可以自己居住房屋，還可以讓其家庭成員以及必要的護理人員共同居住。同時，“為充分的使用居住的房屋，居住權人對房屋的各種附屬設施亦有使用權，并可以行使附屬于房屋所有權的各種其它權利，如房屋區分所有權的持份權、成員權以及相鄰權、地役權等。”“居住權的客體可以是房屋整體，也可以是房屋的一部分，若居住權人的居住權及于房屋的全部，則居住權人當然可以有權使用整個房屋及公共設施；若居住權人只對部分房屋享有專用權時，居住權人對于整個房屋的公共設施亦有權使用，否則居住權可能無法實現，當然對公共設施的使用是以部分居住權的實現為目的。”一般情況下，居住權人占有、使用房屋及其他附屬物，可以不支付使用費，但當事人之間另有約定的除外。(2)收益權。基于居住權的人役權性質和立法目的，其一般不得轉讓和繼承，對此沒有太多的異議，但是可否將居住的房屋出租進行收益則爭議較大。通過比較可以發現，居住權的轉讓行為與將居住的房屋出租的行為雖然在法律性質上截然不同，但在經濟效果上則基本相似，因此。那些比較嚴格的堅持居住權人役權性質的國家，如德國、瑞士等，禁止居住權人出租房屋收益。本文認為。歐洲大陸一些國家的物權立法中對于居住權人出租房屋的嚴格限制主要是出于概念體系的考慮。因為，這些國家的民法規定了比較全面的人役權制度，除居住權之外，還有用益權及使用權，為相互區別這些權利類型，就需要一些限制性的標準。由于出租屬于用益性使用，而不是純正意義上的使用，所以禁止出租的限制，就將居住權和用益權區別開來。但是，一方面我國沒有采用人役權與地役權二元體系，用益物權已獨立成編，在用益物權之下僅有一種人役權，即居住權，不會產生權利的混淆問題，另一方面允許居住權人將房屋出租收益，不僅有利于減輕居住權人生活的困難，有利于房屋效用的發揮，對于房屋所有權人的利益也無大礙，因而在我國的居住權立法中，可以允許居住權人將房屋出租。但居住權人的出租行為也應當受到一定的限制。如租賃期限不得超過居住權的期限或其剩余期限。不得損害所有人的合法權益。對于所居住的房屋附屬的樹木的果實等自然孳息的歸屬，有約定的依約定；沒有約定的，居住權人有權親自收取或使人收取并取得所有權，而對于未收取的未與樹木分離的果實，則仍歸房屋所有人所有。(3)必要的改良和修繕權。基于正常使用房屋、滿足生活的需要，居住權人可以對房屋進行必要的改良和修繕，如裝修房屋、增設輔助設備等，這樣也有利于房屋效用的發揮。應當注意的是，“居住權人雖有權對房屋進行必要的改良和修繕，但是不得對房屋作重大的結構性改變”，㈣除非另有約定或經所有權人同意。對于房屋的必要改良和修繕費用的負擔問題，筆者認為，有約定的依約定；沒有約定的，應當由居住權人負擔比較合理。一方面，此種必要的改良和修繕是居住權人為自己的利益而為的，所有權人多未能受益；另一方面，由于居住權對于所有權的限制，就需要平衡居住權人和所有權人的利益，不可使所有權人負擔過重。(4)優先購買權。優先購買權應當由法律明確作出規定，而不能由當事人自由創設。從居住權的性質、立法目的等法理上及現實生活客觀要求來分析。物權法應當賦予居住權人在出賣房屋時享有優先購買權。㈣物權法應當規定，房屋所有人出賣房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知居住權人，在同等條件下，居住權人有優先于第三人購買該房屋的權利。合理的通知期限可以參照《民通意見》第118條而規定，所有人出賣房屋，應當提前三個月通知居住權人。居住權人在同等條件下享有優先購買權。若所有人未在合理期限內通知居住權人而出賣房屋，侵害了居住權人優先購買權的，居住權人有權請求出賣人承擔賠償責任，但所有人與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力不受影響，居住權人的居住權利亦不受影響。承租人的優先購買權與共有人的優先購買權都屬于房屋出賣時法律規定的優先購買權，若與居住權人的優先購買權沖突，在同等條件下，居住權人的優先購買權效力優于承租人的優先購買權，但次于房屋共有人的優先購買權。

2.居住權人的義務。(1)合理使用義務。居住權人應當盡善良管理人的注意義務。按照正常的使用方式合理利用房屋及附屬設施。居住權人對于房屋的使用應當以居住和生活為目的，不得擅自改變房屋的用途。不得將房屋用于從事生產和經營活動，不得從事任何有害于房屋的行為。如前文所述，基于正常使用房屋、滿足生活的需要，居住權人可以對房屋進行必要的改良和修繕，如對房屋進行裝修、增設輔助設備等，但是不得任意改裝和改建房屋、改變房屋的結構。這主要是從保護房屋所有權人利益角度考慮的，保證所有權人能夠在居住權消滅后圓滿的取回原房屋。當然如果當事人雙方有約定的或所有權人同意的除外。(2)制作財產清單和提供適當擔保義務。基于特定的立法目的，居住權原則上側重居住權人利益的保護，而居住權人并非所有權人，同時房屋也處于居住權人的控制之下，因此所有權人之利益有保護不周之虞。為保護所有權人的利益、平衡雙方的利益、避免糾紛，在居住權設定時，居住權人應當負有編制房屋清單并承擔編制費用的義務。當居住權人的行為可能危害所有權人的利益時，所有權人可以要求居住權人提供適當擔保，居住權人應當履行擔保義務。居住權拒絕履行擔保義務的，所有權人可請求法院判令居住權人的中止有關行為或提供擔保。前文所述的歐陸各國立法例中，亦有制作財產清單與提供擔保義務的詳細的規定。筆者認為，為進一步平衡雙方當事人的利益，對于居住權人的行為可能危害所有權人利益的事實，所有權人應當承擔舉證責任。(3)負擔必要和日常費用義務。所謂必要和日常的費用，是指維護和管理房屋所支出的一般費用。包括必要的修繕費用以及物業管理費用等。在羅馬法上，此類費用包括必要的維修費、修繕費與賦稅，不包括大修費。在法、德等民法上亦有相似的規定。筆者認為，由于居住權人實際控領和占有房屋，能夠更好的管理和利用房屋，同時享有特殊的利益，所以對于房屋的必要和日常費用的負擔問題，應當由居住權人負擔，當然當事人間另有約定的除外。反之，對于重大維修費用，有約定的依約定；沒有約定的，則應當由所有權人承擔。但是，如果此重大維修費用的產生是因為居住權人未履行正常的修繕義務所引起的。則仍應當由居住權人負擔，殆無疑義。此外，在房屋需要大修時，居住權人應當及時通知所有權人。而所有權人拒絕修繕或者拖延修繕的，居住權人可自行修繕并可要求其償還修繕費用。若居住權人僅對部分房屋享有專用權的，對于房屋的必要和日常費用，居住權人與所有權人可按比例承擔。(4)返還房屋義務。在居住權存續期間。居住權人應當合理使用房屋及其附屬設施，應當保持房屋的原有狀態。在居住權消滅后，居住權人應當及時返還房屋及其附屬物于所有權人。若居住權因居住權人的死亡而消滅，則居住權人的繼承人有返還的義務。對于非因合理正常的使用而導致房屋毀損滅失、不能返還的，居住權人應當承擔損害賠償的義務。對于在正常情況下使用房屋而產生的折舊及損壞，居住權人不負返還的義務，也不承擔損害賠償的責任。

責任編輯王友海