商業地產過熱必衰

張宇良

因工作原因，筆者最近幾年，實地調研北京、天津、上海等一線標桿城市，云南昆明、鄭州等二線城市，新疆烏魯木齊這樣的邊境城市，以及四川幾乎幾十個縣市。其4萬億刺激計劃投入基礎設施建設，比如道路、河道整治；而大多數投入以舊城改造為名義的地產領域，導致商業地產泡沫橫飛。

中購聯的《中國購物中心發展報告2012—2013》報告顯示，2011年底，北京擁有245家購物中心，但有216家是2004年至2011年開業的，645%的增速居全國城市首位。從數據分布上看，天津和重慶這兩個城市購物中心數量高于其他二三線城市，增速僅低于北京。

四川省商業地產聯盟的最新數據顯示，目前，成都已開工建設的商業綜合體數量高達104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右。近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在全國發展迅速。數據顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3至5年內城市綜合體增量將以中西部城市為主。

其實不然，據筆者掌握的情況看，未來3至5年入市的綜合體將達200個。當然，這是加上正在規劃未開工的項目。僅以成都市“退二進三”戰略為例，三環以內的專業市場系數外遷，西南食品城、家具廠、512建材市場、荷花池市場等等市場還未完全外搬，就市場上未來N個綜合體的定位和初步規劃早已出爐。而這些原址上的規劃商業，多以綜合體為主。

而綜合體，必有集中商業，言集中商業，必言百貨。即便無百貨之名，也有其中規劃的百貨之實。

但如火如荼的商業地產泡沫橫飛背景下，百貨卻已顯頹勢。

2012年6月，武漢中商百貨轉型，3月，上海第一百貨淮海店停業，2011年年底北京太平洋百貨撤店。

在成都，人民商場清江店宣布關門的同一天，地處同一商圈的成都摩爾百貨羊西店也宣布停業。5月29日，在成都最繁華的春熙商圈，在僅僅開業半年之后，優客商城由于經營不善宣布“暫時歇業”。

2012年2月份，成都遠東太平洋百貨換帥、春熙路核心商圈的日資百貨商場伊勢丹在4月初進行了一場最大規模的人事調整。

據悉伊勢丹最近兩三年的銷售一直處在下降通道：2009年伊勢丹的營業額增長率為37%，2010年增長率降到22%，而2011年的增長率只有8%。同時，伊勢丹早已規劃的成都2號店也遲遲未有進展。

經濟不景氣、電商咄咄逼人、經營成本大幅上揚……等等不勝枚舉的原因，但百貨市場飽和，商業地產遍地開花，布點越來越密，同質化越來越嚴重是最主要原因。

一言以蔽之，過熱的商業地產，已經在跟它聯系緊密的百貨一角顯出頹勢。那些正在密謀以主力店（超市+百貨）為噱頭，帶租約銷售為輔助，妄想在商業地產撈金的項目，多關注一下整體市場，畢竟，商業地產是要決勝未來，而不是成敗在開盤。