商業地產深陷空置泥潭

張友先

那些正在密謀以主力店（超市+百貨）為噱頭，帶租約銷售為輔助，妄想在商業地產撈金的項目，多關注一下整體市場，畢竟，商業地產要決勝未來，而不是成敗在開盤。

在表面的繁榮下，商業地產正在一步步陷進空置的泥潭。

2008年開業的沈陽百聯購物中心，開業4年仍十分冷清；北京五棵松地區的華熙樂茂，5年前就已建成并招商，但時至今日仍未改變大面積空置的命運；位于北京東直門地區的國盛時尚購物中心，曾多次宣布開業時間表，但目前仍處于停業狀態。而對于北京西三旗的龍旗購物中心，有專家表示，其空置狀態只能用恐怖來形容。

更加奇怪的現象是，一面是商業地產的空置率在逐年上升，一面卻是大批商戶被擋在門外，有專家表示，商業地產開發的同質化是釀成其尷尬現狀的根源。

望“洋”興嘆

做家紡生意的蔚女士最近正為自己開店還是進購物中心而猶豫不決，從她的本意來說，她更希望進駐一家購物中心，“這樣比較省心，購物中心有固定的客流。”

但是她遲遲未敢進駐，原因很簡單，她覺得購物中心都是高檔的消費場所，而自己經營的品牌在業界目前還不太知名，“如果進駐，無疑于羊入虎口?！?/p>

其實像蔚女士這樣想法的商戶不在少數。她們雖有需求，但由于購物中心普遍的大體量、高端化，讓她們只能望“洋”興嘆。

而這也成為購物中心空置率升高的原因之一，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利將其歸結為：有效供給不足，無效供給泛濫。

這或許是對當今商業地產問題的最好詮釋。像北京的東方新天地、國貿商城、西單大悅城；上海的港匯廣場、國際中心、正大廣場等購物中心，在招商方面非?？量蹋澳闳フ宜麄兊恼猩倘藛T要排隊，租金根本沒商量。但他們不但沒有空置商鋪，而且增長在100%以上?！惫隼f。

而與這種有效供給不足形成鮮明反差的則是商業地產無效供給的泛濫。

北京龍旗購物中心目前依然冷清，望京商圈內的購物中心招商普遍吃力，凱德、嘉茂也處于吃不飽的狀態。

一位房地產業內人士稱，在北京、上海、深圳等一線城市，個別商業項目的空置率已經達到50％左右。

但這并未能阻止商業地產開發在盛世中的“狂歡”，世邦魏理仕最新公布的數據顯示，全球面積最大的三個在建購物中心都在中國。此外，在建購物中心規模排名前10的城市中，中國占了8個。中國已經成為全球在建購物中心規模最大的國家。而據有關媒體引述的數據顯示，2011年我國人均社會消費品零售總額13420元人民幣，折合2130美元，不及美國同期人均消費規模15580美元的1/7。

尤其住宅地產在政策的打壓下，商業地產更是借起了東風。據《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20位的開發商都進入了商業地產領域。諸如萬科、首創、保利、華潤等品牌房企，紛紛加大或轉戰商業地產領域。萬科集團高層曾公開表示，未來5年，在商業地產領域的投資比例將是20%。

而這輪商業地產的“狂歡”不僅存在于一線城市，一些二三線城市的熱潮比一線城市更顯狂熱，成為眾多商業地產新貴的表演舞臺。數據顯示，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積將直追香港、上海。而在沈陽“金廊工程”商業區，在建的以商業為主的項目也高達700多萬平方米，遠遠超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業街400多萬平方米的建筑面積。成都目前在建的城市綜合體達到104個，未來兩年之內還將有1000萬平方米以上的商業項目投放。

這股商業地產風已如一匹脫韁的野馬，雖然早在2009年，業界就已經意識到商業地產過度開發后將會引發嚴重風險，上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司總裁丁祖昱曾表示,如果這一趨勢不得到及時控制,未來中國商業地產可能重演亞洲金融危機時的空置及爛尾潮。

但至今，這一風潮并未得到有效扼制，而且空置率正在不斷擴大。

中國人民大學教授黃國雄分析道，造成整個商業地產規模擴大的原因是城市綜合體的出現，開發商們認為這是一大趨勢，所以盲目跟風，如今北京已經有49個城市綜合體，總量達到2100萬平方米，使整體數量接近飽和，結構開始出現失衡。

郭增利認為，北京這樣一個有消費能力、有市場潛力、對周邊城市有輔射能力的城市為什么會出現招商困難的局面？“一定是在布局、品質、定位等方面出了大問題。”

價值缺陷

中坤集團董事長黃怒波對此也表示了相同看法，“中國很多地產商輕易進入商業房地產，這是件很危險的事情，因為商業地產價值在于經營，如果沒有經營的能力，做出來的房子根本不是商業地產。住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值，但商業地產卻不同，即便蓋的房子和萬達集團一模一樣，如果開發商沒有經營能力，一切就等于零。”

而在郭增利看來，如今很多商業地產項目已經形成惡性循環，這是因為從開發商到零售商的整個鏈條中存在嚴重的價值缺陷和追逐短期利益的心理。

開發商把從拿地到開發的過程想得過于簡單，認為圈下地、蓋起房，甩手扔給零售商，自己就可坐地拿錢。沿著這樣一條簡單的軌跡，即使自己從未做過，也沒資源和能力，仍然敢去做。而事實是，隨著地產泡沫化的發展，一部分開發商必將被市場逼退，因為他的發展戰略與零售商的發展不配套。

上海商學院教授周勇認為，價值鏈缺陷的另一環則在于零售商?！霸诹闶凵痰乃季S里，購物中心就要大體量、高端化，加之一些持有短期利益和目的的專家、咨詢公司的推波助瀾，更讓商家們堅信不達到這一標準就是違背商業規律?！?/p>

而當把這一龐然大物握在手中后，一落實到招商階段，問題馬上蜂涌而至，一批批商戶進來，一批批商戶出去，最后誰去托這個盤？答案是：沒人！

更重要的一點是，由于開發商和零售商們高度統一的“認識標準”使如今中國的購物中心出現經營模式高度同質化、選址規劃盲目化和經營定位的模糊化。

因此，很多購物中心一旦開業后，接踵而來的就是有關定位調整的問題。北京朝陽大悅城就一度陷入定位調整的困惑中，并多次推遲開業。而上海的濱湖二區也是經過一番調整后將賣場定位于打造文化中心。周勇表示，這一定位是否行得通還得看經營結果，因為要做文化型購物中心，有關文化類品類最低要超過50%。

而業內人士楊先生則毫不客氣地說，對于更多的購物中心來說，定位和轉型的出發點都是有問題的，他們并未立足于本身市場的真正需求，而是為了先給自己討個漂亮的噱頭，牛吹得越大越好，現在的購物中心動輒幾十萬平方米太嚇人了，不僅浪費土地資源，還浪費其他經濟資源，但體量雖大，里面連個人也逮不著，有場無市，因此無論從意識形態還是自然資源都是重傷。

但困擾著人們的一個問題是，為什么商業地產在呈現泛濫的同時，一個個審批得還如此順利？據周勇講，地方政府一般都會有商業規劃，但商業規劃最終要落實到區里，也就是說商業規劃是市一級的，但實際上控制權不在市一級，而是在區一級，而到了區一級為了政績和形象，甚至人情，往往就會不按規劃套路出牌，這也是為什么如今地縣級商業地產狂熱的原因。因此，他建議整個商業地產的開發只有貫穿于法律形式才有可能有效扼制。

冷清背后的繁榮

其實商業地產就像一個多面人，有些項目表面冷清的背后并非是真正的冷清，位于北京遠大路的金源燕莎里有一高端特產專賣店，名叫高原印象，記者在此采訪的一上午時間中，居然沒有一位顧客光顧，而這間店鋪一個月的租金就是3萬元，客流上不來，成本如何消化？但該店的負責人卻泰然自若，原來他們面對的是中高端的白領客群，并實行會員制，自去年底開業以來，該店會員已經達到300多人。

該負責人講，他們接待的也主要是會員，雖然這些會員不會經常光顧，但每次客單價都很高。

同樣，金融街的購物中心也是如此，不少人戲言，該購物中心只是幾位大媽平時觀光的場所，其實并非如此，在連卡佛里記者看到，這里的每件商品的價格都不是普通消費者可以接受的，而光顧他們門店的也大多是高端消費群體，比如一些影視名星、商業成功人士等，而他們的產品也均是一些國際高端品牌。

郭增利說，這些看似門庭“冷清”的店鋪增長速度卻很快，因為去的人都是有目的的，都是產生高額消費的，比如一個人單價消費1萬元，可能比其他商場去1000人消費的額度還要高。

黃國雄認為，這些成功的購物中心都有一個共同點，就是他們會根據自己的區段提出自己的發展戰略和定位，因此，商業地產中的綜合體概念是不科學的，因為它包羅萬象，無所不為，什么都往里堆，導致重復經營、雷同定位，影響了它的效果。

他建議在商業綜合體的概念上要引進商業組合體的概念。商業組合體是根據不同的區段，按照不同的商業功能進行組合，比如靠近城市中心地段和靠近居民區的購物中心的定位是完全不同的，要考慮什么可以包括起來，什么不能，要形成自己的商業組合體。

黃國雄形象地比喻到，商業地產問題就像血液流動一樣，每一環節都要有機協同，不能各自為戰，末端輸通了，上面的血液才能流動下來，并形成良性循環。