城市無地可賣后的增收渠道

陳功

最近，廣東省省長朱小丹對宏觀調控大吐苦水。他在廣東省政府舉行的上半年經濟形勢分析會上稱，雖然廣東經濟運行呈現出經濟增速低位回穩的態勢，但下行壓力之大也超乎年初預期。這是長期積累的結構性矛盾和經濟波動周期性因素的疊加反應，使得廣東面臨穩增長和調結構的雙重壓力。

面對宏觀調控，“叫苦連天”的主要是地方政府和國有企業，因為宏觀調控，一下子從“哥倆好”變成了“哥倆糟”，當年是因4萬億受益最大，現在是“憶甜思苦”。

實際情況是，從廣東到江蘇，從西北到沿海，沒有說現在經濟狀況很好的，說到底還是因為金庫里面的錢少。過去的土地出讓金收入過千億的，如北京、上海，現在只有幾百億了；過去有幾百億土地出讓金收入的，現在只剩幾十億了。據說還有的城市土地出讓金收入居然為零。

怎么辦？只好要中央放松宏觀調控，或者各自搞點“八仙過海”。問題是：中央政策怎么放松？房地產的限購一放松，房子倒是建了不少，但城市管理呢？13億人口產生的壓力都讓城市來解決，這樣的后果根本不堪設想，更遑論還有通貨膨脹，老百姓的抱怨如疾風暴雨。

事實上，城市化是一個土地經濟問題，迫在眉睫，不是可以從長計議的事情，但沒錢辦不了事情。現在的關鍵是要拿出有效的辦法，在堅持宏觀調控的前提下，解決城市財政枯竭的局面，最好還能順便解決城市運營和管理中的一些痼疾。

究竟該怎么辦？

我們必須明白，城市化對GDP是個好東西，但城市化不是可以永遠進行下去的。現在中國很多城市的城市化已經遇到瓶頸，“GDP主義”變成了更為極端的“房地產主義”，大部分的錢在銀行和開發商之間轉來轉去，百業興旺其實是談不上的。

后土地經濟時代的來臨，意味著這種情形出現了改變，要從建設轉向管理，這是城市化過程中轉移的重點，也是城市化的自然演變過程之一。后土地經濟時代，對于城市而言，最重要的就是社區管理。過去社區管理是包袱，屬于“賠錢貨”，要拿土地出讓金去填補。而在后土地經濟時代，社區管理不但是政府最重要的責任，還是賺錢的買賣。

我們可以做一些匡算。北京、上海高峰時期的土地出讓金都曾達到千億以上，全國2011年有3.15萬億的土地出讓收入。如果城市運營轉向社區管理，在加強社區管理、提高物業管理質量的前提下提高物業費的收入，以上海1563平方公里的建成區、北京1268平方公里的建成區粗略計算，僅物業費平均每月每平方米提高3元，上海市政府就可以有561億元的財政收入，北京市的財政收入也能達到456億元。

僅僅是這些社區管理基礎上提高的部分，幾乎就相當于2012年的土地出讓金收入。如果再加上另外一塊非常重要的、易為人所忽略的住宅裝修稅收，以及再怎么調控也多少會發生的土地出讓金收入，社區管理產生的效益完全可以成為城市財政的重要財源。

根據全國的調查統計資料，我們的家庭實際是戶均3人，人均面積30平方米，收費的提高所涉及增加的家庭支出每月會低于270元。以這樣的計算作為參考有一定的意義。更為重要的是，它比較公平，多占多交，而且全歸地方財政所有。

一個城市只建不管是肯定不行的。從現在的社會投訴角度來看，各種物業糾紛不斷，社區服務不周甚至根本是只收費而無人管，已經成為老百姓投訴和不滿的主要部分。無論是從維穩的角度，還是從經濟的角度，加強社區管理，將物業費管起、用好，都是城市政府的首要工作，也可以作為后土地經濟時代的突破口，同樣是給老百姓一個交代。