銀川房地產預警系統指標體系構建分析

李榮 米文寶

【摘要】本文以房地產經濟為指導，運用房地產預警理論和方法的最新成果，通過專家打分法選取了17個影響銀川房地產市場的初選指標，對其中的15項定量指標通過聚類分析法，結合定性分析構建了銀川房地產預警指標體系，得出了銀川房地產預警系統五大警兆指標。

【關鍵詞】銀川；房地產預警；指標體系

建立城市房地產預警系統是房地產管理部門的規劃、決策和調控等政府行為從感性走向理性的前提條件之一，這不僅是房地產業本身健康發展的客觀要求，也是政府房地產管理部門科學規劃決策、調控房地產市場的需要。房地產預警系統指標就是根據預警的目標由預警指標的設計者分解出來的，能夠反映預警對象某方面本質特征的具體化、行為化的主要因素。

到目前為止，我國對于房地產預警指標體系的研究主要有以下方面：中房預警系統指標體系、房地產業景氣指標體系、房地產業周期波動指標體系、深圳房地產波動景氣指標體系、房地產泡沫判斷指標體系、武漢房地產預警體系。

本文將以房地產經濟為指導，運用房地產預警理論和方法的最新成果，采用專家打分法和聚類分析法，探討設計與開發銀川房地產預警指標體系。

一 房地產預警指標體系構建原則

建立一套風險預警指標體系是房地產預警機制必須首要完成的任務，也是保證預警機制效果的重要環節之一。房地產預警指標體系的設置，要遵循五點基本原則。

1．全面性原則

指標要覆蓋整個房地產開發經營的全過程，包括土地供應、投資量、開發建設、市場交易、空置率等房地產市場運作的各個環節。

2．敏感性原則

要保證所設計的指標能夠敏感的反映房地產市場運行的真實狀態。

3．簡捷性原則

指標的選取要避免繁雜，使之去偽存真、去粗取精，抓主要矛盾，使復雜的問題簡單化，深入淺出。

4．獨立性原則

盡量減少個指標之間的重疊區域，使得指標體系可以從各個方面表明風險動態。

5．可操作性原則

選取的指標必須是可以被測得到的，具有較強的可操作性，以便按照風險預警要求能準確和完整監測到。

6．時效性原則

選取的指標可及時統計，與報告期時差小，以免決策失去較佳時機，必須有數據反映目前的全方位統計信息。

二 銀川房地產預警指標體系的構建

國務院于2003年發布的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出，要堅持加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜分別決策，使房地產業的發展與當地經濟和社會發展相協調，促進經濟社會可持續發展。

本文以國家政策為指導思想，根據房地產預警指標的選取原則，借鑒其他城市房地產預警指標體系的選取標準，結合銀川市房地產市場的發展狀況，選取指標構建預警指標體系。初步選取的指標主要包括反映房地產外部因素的指標和反映房地產各開發環節狀態的內部指標。

1．確定反映房地產市場的指標

第一，反映房地產市場外部因素的指標主要包括26項（見表1）。城市各區域自然條件的不同與城市地產發展狀態沒有必然聯系，建立房地產預警系統的目的是為了確定情狀態，找出警源，然后針對性地進行調控，但是地質構造等自然因素不隨著城市的發展變化而變化，很難對其進行政策調控。所以從建立城市房地產預警系統的角度而言，外部因素中的自然因素應除外。故初步確定反映房地產外部因素的指標包括26項。

第二，反映房地產內部因素的指標。主要包括12項（見表3）。

2．采用專家評分法對指標進行初選

在本課題研究中，設計了問卷并聘請了銀川市的12位專家對以上38項指標進行打分，這些專家來自寧夏高校的房地產專家、銀川市知名房地產企業及行業主管部門。

第一，反映房地產外部因素的指標初選。根據問卷分析，共選取了11項外部指標，按平均分由高到低排序依次為：銀川市GDP增長情況、居民消費水平、人均可支配收入、固定資產投資規模、房地產投資需求、居者有其屋的傳統觀念、社會消費品零售總額、貨幣供應量、金融機構年末存款余額、金融機構年末貸款余額、銀川市財政收入。

第二，反映房地產內部因素的指標初選。根據問卷分析，共選取了6項內部指標，按平均分由高到低排序依次為：房地產投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房空置面積、施工房屋面積、房屋竣工面積。

經過從經濟、社會以及房地產自身發展狀態等方面分析，通過專家打分法選取了17個影響銀川房地產市場的初選指標，其中，15項為定量指標，2項為定性指標。初選指標的得出為下文聚類分析奠定了基礎。

三 房地產預警指標的分析與構建

1．房地產預警指標的聚類分析

首先對15個定量指標的原始數據（見表3、表4）進行聚類分析，再結合定性指標對聚類分析結果的經濟含義進行分析簡化，選出最合適的預警指標，最終構建銀川市房地產預警系統的指標體系。

在建立房地產預警指標體系的過程中不可能不分主次把以上的38項內外部因素全部作為預警指標納入進去。有必要根據科學的原則與方法將最主要和作用程度最大的因素挑選出來，作為預警系統的指標。

將表3、表4中共15項指標借助于統計分析軟件SPSS13.0進行聚類分析計算，具體計算過程如下：

首先，用標準差標準化方法對15項定量指標的原始數據進行處理。

其次，采用歐氏距離測度2002～2010年年份之間的樣本間距離。

最后，選用組平均法計算類間距離，并對樣本進行歸類。

經過上述聚類計算步驟，得到以下聚類結果：

第一，銀川市GDP、居民消費水平、人均可支配收入、社會消費品零售總額為第一大類；這類指標反映了影響房地產業發展的區域經濟狀況與居民消費收入水平。

第二，房房地產投資、貨幣供應量、固定資產投資規模、金融機構年末存款余額、金融機構年末貸款余額、施工房屋面積、房屋竣工面積、財政收入為第二大類；這類指標可以概括為房地產投資與本地經濟的協調發展情況。

第三，考慮到商品房銷售額是商品房銷售面積與銷售價格的乘積，也就是同時反映了銷售面積與銷售價格的變動情況，因此，本文選取商品房銷售額為第三類警兆指標。

第四，商品房空置面積為第四大類。該指標可以解釋為房地產市場供需的協調程度。空置面積越高，說明房地產市場供需協調程度越差，反之亦然。

2．房地產預警指標的定性簡化分析

單純指標都不能很好地體現出銀川房地產賴以生存的市場環境的狀態。

四 結語

通過對定量指標的聚類分析，再結合定性分析進行簡化，加上定性的指標，可以得出銀川市房地產預警系統的五大警兆指標：一是房地產投資增長率和人均可支配收入增長率；二是房地產投資和固定投資規模；三是商品房銷售額；四是商品房空置面積和商品房銷售面積；五是影響房地產發展的其他指標（房地產相關政策、房地產投資需求、居者有其屋的傳統觀念）。具體分類如表5所示。

參考文獻

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