熱錢下一站：美國房地產(chǎn)

盧西

8月初，剛從美國回來的一家私募股權(quán)基金主管合伙人鄭曉東（化名）坐在《新財(cái)經(jīng)》記者面前。他一臉疲憊，抱歉地向記者解釋約訪時(shí)間一再推遲的原因：“7月份跑了趟美國，花了一千多萬美元去曼哈頓商業(yè)住宅區(qū)買了套高級公寓，我們那個(gè)公寓項(xiàng)目30%都是中國買家。”

在這個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，鄭曉東無疑是處于金字塔頂尖的那一批富人，他們大多在改革開放初期第一批下海經(jīng)商，現(xiàn)在大都四五十歲，面臨“干不動(dòng)”和“交班”的憂慮。

過去，源源不斷的資本流入推高了中國的資產(chǎn)價(jià)格，人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，人們傾向于拿人民幣資產(chǎn)。如今，他們開始擔(dān)心投資的回報(bào)率和財(cái)富安全，紛紛把手中的人民幣資產(chǎn)拋售，換成美元資產(chǎn)。

看淡國內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景

為何資本撤離中國？這背后的情況很復(fù)雜，鄭曉東選擇在此時(shí)投資美國資產(chǎn)的原因很簡單，“看衰國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長前景”。鄭曉東一臉鄭重地告訴記者：“一旦情況不好，立馬撤。”

胡潤百富榜創(chuàng)始人胡潤的觀點(diǎn)是，中國的富人正在尋求讓自己的財(cái)富多樣化，他觀察到中國的企業(yè)家正在投資商業(yè)房地產(chǎn)和股票，并在房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行個(gè)人投資，主要是在美國和香港，他認(rèn)為未來10年可能將繼續(xù)保持這一趨勢。

資金外流的部分原因或許可以歸咎于中國企業(yè)家正在走向海外，跨境投資活動(dòng)增多。今年浙江一位私人企業(yè)老板關(guān)閉了國內(nèi)的工廠，轉(zhuǎn)而投資加拿大一家上市公司，一位外資銀行家給這位私企老板提供了咨詢服務(wù)，他對《新財(cái)經(jīng)》表示：“他在國內(nèi)市場不好掙錢，相比而言，國外的經(jīng)營環(huán)境和資產(chǎn)都比較便宜，有合適的利潤空間和投資價(jià)值。”

上述人士告訴記者：“企業(yè)是哪個(gè)地方便宜、有利可圖就去哪里，民營企業(yè)關(guān)閉潮早已有，而一些大的跨國企業(yè)也在撤離，背后的原因，比如投資環(huán)境惡化，人力、物流和隱形成本在上升，都在挑戰(zhàn)企業(yè)利潤。”

這位人士認(rèn)為，過去中國經(jīng)濟(jì)依靠出口帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，很多企業(yè)賣的是海外市場，原本就是微利，一旦海外市場疲軟，沒有稅收優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)無法成功升級，就只剩下關(guān)門一條路。如同多米諾骨牌一樣，負(fù)面影響已經(jīng)體現(xiàn)在今年上半年銀行的財(cái)務(wù)表現(xiàn)上。

數(shù)據(jù)說明現(xiàn)實(shí)的險(xiǎn)峻，中國銀行業(yè)形勢已經(jīng)從年初的“暴利”走向“危險(xiǎn)”境地。根據(jù)8月15日中國銀監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，中國內(nèi)地商業(yè)銀行第二季度不良貸款余額4564億元人民幣，按季增加182億元。其間，不良貸款率維持首季0.9%，凈息差按季收窄0.1％～2.7%。

在一些富人和企業(yè)家想辦法把資金轉(zhuǎn)移到海外的同時(shí)，一些境外投資者也正在將資金抽離中國。

今年3月至今，美國消費(fèi)品巨頭佳頓、卡特彼勒等世界500強(qiáng)企業(yè)將部分產(chǎn)品從中國代工企業(yè)撤走；福特汽車公司將1.2萬個(gè)工作崗位從中國和墨西哥遷回美國；星巴克把陶瓷杯制造從中國撤回到美國中西部；7月18日，體育服裝巨頭阿迪達(dá)斯宣布關(guān)閉在華的唯一全資工廠。

鄭曉東分析道：“現(xiàn)在避險(xiǎn)需求明顯，出于風(fēng)險(xiǎn)多元化控制的考慮，資金將會(huì)流入安全的環(huán)境。這不僅僅是中國一個(gè)國家面臨的問題，現(xiàn)在資金都在從新興市場流回美國。”

專家分析認(rèn)為，中國過去經(jīng)濟(jì)高速增長主要得益于低廉的勞動(dòng)力成本、強(qiáng)大的出口能力和源源不斷的資金流入。“優(yōu)勢還在，只不過中國的這些優(yōu)勢正在逐漸消失。商家轉(zhuǎn)移資產(chǎn)是為了控制風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，使利潤率不下降。”鄭曉東說：“今年5%的企業(yè)撤走不做了，明年可能是10%，后年也許30%，到時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)突然某一天就到一個(gè)經(jīng)濟(jì)無法忍受的極限了。”

對美元需求強(qiáng)烈

外匯占款數(shù)額變動(dòng)可窺見資金流動(dòng)的方向性變化。外匯占款是衡量中國境外資本流入、流出的一個(gè)重要指標(biāo)，流入內(nèi)地的外匯會(huì)被賣給央行。

8月14日央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月中國國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)外匯占款余額較上月減少人民幣38億元，約合5.97億美元。自從去年四季度起，中國外匯占款即告別月均2000多億元的持續(xù)高增長時(shí)代，進(jìn)入到低增長甚至負(fù)增長階段。

《華爾街日報(bào)》的Tom Orlik發(fā)現(xiàn)，過去10個(gè)月，中資銀行有5個(gè)月成為美元的凈賣出方，在此期間，企業(yè)結(jié)匯數(shù)量僅達(dá)到人民幣1450億元，大大少于通過貿(mào)易順差流入中國的外匯結(jié)余，相當(dāng)于人民幣9050億元。有市場分析人士認(rèn)為，外匯占款持續(xù)減少的背后，是因?yàn)橐恍┩赓Q(mào)企業(yè)減少了與中資商業(yè)銀行的結(jié)售匯活動(dòng)。

衡量資本流入、流出的另一個(gè)指標(biāo)是匯率變動(dòng)。而在美元走強(qiáng)、人民幣持續(xù)貶值的背后，是企業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)前景憂慮的表現(xiàn)。中國外匯交易中心公布，2012年8月15日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價(jià)為1美元對人民幣6.3482，再創(chuàng)年內(nèi)新低，貶值趨勢持續(xù)。而剛剛過去的二季度，人民幣對美元已經(jīng)跌了0.88%，創(chuàng)下自1994年以來的貶值最大值。

分析公開數(shù)據(jù)可以看出，中國2011年的10月、11月和12月，2012年的1月、4月、5月和7月的資金流出尤為突出，引發(fā)市場對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和人民幣國際化前景的憂慮。

花旗銀行(Citibank)外匯策略師賀偉晟認(rèn)為，隨著人民幣繼續(xù)貶值，企業(yè)選擇持有美元的這個(gè)趨勢在未來幾個(gè)月不會(huì)改變。盡管央行一直在外匯市場上抑制貶值趨勢，但不少市場人士判斷人民幣對美元貶值還將持續(xù)。大唐電信集團(tuán)總會(huì)計(jì)師接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在企業(yè)在海外市場都直接向銀行貸美元，盡量不拿人民幣，“美元在升值，企業(yè)當(dāng)然更愿意拿著美元資產(chǎn)，大型的跨國企業(yè)對資金的管理尤其嚴(yán)格。”

“這是趨勢性的變化，出口企業(yè)向來愿意拿預(yù)期升值的貨幣。”鄭曉東擔(dān)心信貸和房產(chǎn)泡沫可能即將到來，語氣異常沉重的背后，是不愿意離開的真實(shí)愿望。“中國經(jīng)濟(jì)的問題很多，結(jié)構(gòu)性難題恐怕短期內(nèi)也不大可能解決。”

據(jù)了解，過去幾年，中國市場還存在通過在遠(yuǎn)期市場上購買美元來提前鎖定匯率，減少自己的風(fēng)險(xiǎn)敞口，在人民幣升值的情況下，企業(yè)可以獲得收益，而如今伴隨人民幣對美元貶值趨勢的持續(xù)，這些交易存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。

澳新銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師劉利剛認(rèn)為，對于中國的政策決策者來說，如果放任市場交易，那么購買美元的交易肯定會(huì)大幅上升，這可能導(dǎo)致市場的恐慌情緒，并進(jìn)一步推貶人民幣。

近期，包括德意志銀行、美銀美林、摩根士丹利和巴克萊資本等國際投行紛紛下調(diào)了對中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。在這些投行看來，最新公布的各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，部分出現(xiàn)超預(yù)期下滑的態(tài)勢，這給經(jīng)濟(jì)見底回升蒙上了一層陰影。

“據(jù)我了解，今年新增貸款沒有起色，企業(yè)的貸款意愿偏低。”鄭曉東分析道：“資本流出的影響很快就會(huì)顯示出來。結(jié)售匯意愿降低意味著流入商業(yè)銀行的資金在減少，這會(huì)影響市場的資金面，進(jìn)一步影響企業(yè)的生存狀況。”

配置房地產(chǎn)

美國房地產(chǎn)市場正在復(fù)蘇，近日發(fā)布的美國“兩房”二季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房利美二季度贏利51億美元，房地美贏利30.2億美元，雙雙實(shí)現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)季度贏利。這期間，離不開中國買家的積極貢獻(xiàn)。

《新財(cái)經(jīng)》記者注意到，資本外逃換美元資產(chǎn)的情況正在增多，而房地產(chǎn)正在成為中國資金投入的一大主要渠道。公開數(shù)據(jù)顯示，自2007年以來，中國買家的比重正持續(xù)上升，2007年時(shí)中國買家比例僅為5%，落后于墨西哥、英國和加拿大，但截至2012年，該比例上升至11%，僅次于加拿大的24%。

2011年4月，招商銀行的一份《2011中國私人財(cái)富報(bào)告》顯示，中國千萬富翁投資國內(nèi)房地產(chǎn)的熱情下降，房產(chǎn)投資降到13.7％，國內(nèi)億萬富翁投資移民意愿強(qiáng)烈。而美國EB-5投資移民各種項(xiàng)目，使中國買家正在成為美國房地產(chǎn)市場的主力軍。

8月5日下午，北京和中移民在北京銀泰中心柏悅酒店三層宴會(huì)廳舉辦的投資移民美國說明會(huì)現(xiàn)場爆滿，座無虛席。本刊記者晚到5分鐘，就沒有找到座位。和中移民資深顧問告訴記者，除了考慮到孩子教育的問題，現(xiàn)在很多上門的客戶是出于資金安全角度的考慮，大家對經(jīng)濟(jì)前景和政治環(huán)境比較擔(dān)心，所以也會(huì)來找中介，投資一些好項(xiàng)目移民出去。

據(jù)了解，近年來各種EB-5項(xiàng)目越來越多，幾乎涵蓋物業(yè)、酒店、基建、商業(yè)設(shè)施等所有領(lǐng)域，但以房地產(chǎn)項(xiàng)目居多。一家美國房屋中介公司顧問向記者透露，目前投資美國郊區(qū)一幢200～300平方米的別墅，也就7萬美元，比國內(nèi)便宜得多。

和中資深顧問說道：“我手頭8個(gè)投資了美國房地產(chǎn)的客戶又都選擇了投資移民項(xiàng)目，單純的買房子不如辦理投資移民劃算，我們現(xiàn)在重點(diǎn)推的賭城酒店項(xiàng)目已獲整個(gè)酒店賭場的抵押擔(dān)保。”

來自美國官方的數(shù)據(jù)也顯示，截止到2012財(cái)年的第三季度，美國移民局共發(fā)放了4813份EB-5移民簽證，其中中國內(nèi)地以3710人占總數(shù)的77%，再創(chuàng)歷史新高。

一位參加該投資移民咨詢會(huì)的小企業(yè)老板告訴記者：“現(xiàn)在生意不好做，我賣了北京的一套房子，打算全家移民過去。”

鄭曉東身邊不少朋友也選擇把資金投向美國，采訪的當(dāng)天晚上他還有一個(gè)飯局，據(jù)他描述，飯局中一個(gè)朋友要找他咨詢投資美國房地產(chǎn)的相關(guān)問題，鄭曉東說：“這哥們開的公司快撐不住，估計(jì)這兩個(gè)月就得關(guān)門撤了。”

美國房產(chǎn)中介顧問則建議記者想清楚在哪兒投資更劃算，畢竟美國獨(dú)棟房地產(chǎn)價(jià)格相較金融危機(jī)前已經(jīng)跌去1/3，“如果你不去住，還可以出租，租金不菲，不耽誤你國內(nèi)的生意。”

一位業(yè)內(nèi)人士提醒道，雖然美國房地產(chǎn)類別的EB-5項(xiàng)目會(huì)用不動(dòng)產(chǎn)作還款能力的擔(dān)保，但投資仍有風(fēng)險(xiǎn)，畢竟美國的不動(dòng)產(chǎn)政策乃至國情和中國都不同，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目虧損，或者沒有創(chuàng)造出至少10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，投資就失敗了。

事實(shí)上，像曼哈頓這樣的商業(yè)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格還是比北京高。但是，即使投資項(xiàng)目有不動(dòng)產(chǎn)做擔(dān)保，美國鄉(xiāng)村、城市近郊和偏遠(yuǎn)城市的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值卻偏低，因此，投資移民應(yīng)謹(jǐn)慎選擇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。