見證“業主時代”

□ 本刊記者 陳沙沙 實習生 于燕萍

見證“業主時代”

□ 本刊記者 陳沙沙 實習生 于燕萍

自 1981年，全國第一個涉外商品住宅小區北京“東湖麗苑”實施物業管理以來，物業管理進入中國已經31年。然而業主與物業的“糾紛”依然隨處可見，相互推諉的惡性循環也并不意外。業主和物業的關系是“雇傭”、“服務”，還是“親密敵人”、“管家”、“親兄弟”？

如何使雙方從“沖突”到妥協，直至和諧？ 獨立于政府之外，北京出現了一支業主大會輔導隊伍，成為開啟“業主時代”的推手，探索著另一種發展模式。

在北京市朝陽區富力城小區，業主大會成為溝通各方關系的橋梁。

包圍重重的小區

走出地鐵13號線霍營站，穿過一片小樹林，鉆過碎石鋪出的立交橋“隧道”，跨過鐵軌，就能到達北五環外的瑞旗家園，這是北京第一個、也是最大的兩限房項目。

這條通行路線，從2009年交房至今，成為瑞旗4685戶家庭、近2萬多人的主要出行方式，也成為小區居民最初維權的主要問題之一。除此之外，“環境、安全、維修”更是業主和物業各執一詞的焦點。

“剛搬來時，草地都是綠的，現在成了荒草灘；路燈不亮，電梯故障，車胎集體被扎，沒人管，維修慢；配套設施跟不上，公共領域倒成了商業用途。”居民們紛紛訴說著自己的感受。

在居民紛紛抱怨的同時，少數熱心的業主開始了分頭維權，他們找開發商理論、找物業公司維權、找人大代表傾訴、找公安人員報案、找政府相關部門投訴，甚至出現了游行、集會。

但是，個別維權猶如沒有凝聚力的“散沙”，絲毫沒有解決問題。而沒有組織的單個業主，也面臨身份遭質疑的尷尬。

面對零星維權的挫敗，更多業主接觸并開始嘗試召開業主大會、成立業主委員會來行使權力和管理小區事務。

“業委會成立以后，可以代表廣大業主談判，甚至解聘或撤換另一家物業公司。”作為瑞旗家園業委會籌備組組長，趙宏亮如此解釋業委會的作用。

自2011年11月被回龍觀街道辦事處委派為籌備組組長后，趙宏亮帶領著幾名成員進行了3個多月的籌備工作。“一開始都是摸著石頭過河，走了很多彎路。后來聯系上了‘首一’，才正式走上了軌道。”

他口中的“首一”，即成立于2011 年7月4日的北京首一業主大會工作輔導中心，一家北京市住建委批復成立的“民辦非盈利”單位。全國首家為業主大會規范化運作提供專業指導與咨詢、協助政府推進物業管理領域規范化建設的社團組織。

“掃雷”與“撲火”

在瑞旗家園業主大會籌備過程中，“首一”發揮了專業性的指導作用，不僅逐字解讀有關政策法規，輔導制定《管理規約草案》、《業主大會議事規則草案》等所需章程，還以第三方調解機制身份積極參與“四方會談”來解決小區內部矛盾。

“四方會談”的起因是，《管理規約草案》一稿公示中，一條有關“業委會成員工資”的規定引起了廣大業主的不滿，并集合起來聯名到街道辦事處投訴。

“為工資的事，很多小區都發生過矛盾。但小區的公共收益不多，業委會成員應該是公益性質的，沒有政府文件規定能發工資。”“首一”指導部主任童超堅持道：“當然，可以適當地發些津貼，但要業主大會決定。”

回龍觀街道辦事處工作人員李嘉瑩回憶，“街道負責人、投訴方業主代表、籌備組代表、‘首一’共同來到街道座談。‘首一’根據政策對雙方進行了勸說，并達成了約定，才使籌備工作繼續下去。”

這類事情對“首一”來說，早已見慣不怪。在工作總結中，他提到“首一”干的就是“掃雷”與“撲火”。張大憲和童超還記得在金世紀嘉園面臨的多方壓力更是“劍拔弩張”。

“業主代表在辦事處靜坐了一天。在我們的勸說下，凌晨兩點才離開。”童超解釋到，“一些街道辦沒有充分認清職責，認為成立業委會是對自己的威脅，所以不配合，甚至不讓業主大會申請備案。”

此外，小區是聚集了眾多利益和矛盾的領域：開發商的利益、物業的利益、小區居民的訴求……一些開發商和物業公司為了維護既得利益，往往暗中使絆，阻擾業委會成立。

隨著《物權法》、《物業管理條例》等法律法規的頒布實施，社區居民通過業主委員會這種形式的自治，路徑漸次明晰，如何把一盤散沙的社區居民有序組織起來，協調各方立場，是一個長期訓練的過程。

溝通各方的橋梁

近年來，物業發生了從“管理公司”到“服務公司”名稱的改變，然而角色行為的變化確非易事。在張大憲和童超看來，業主和物業的博弈仍在繼續，但共生雙贏的平衡，也許就在不遠的未來。

張大憲這樣分析，如果把政府放在左，業主放在右，或者把開發商、物業放在左，業主放在右，業委會要坐在中間偏右的位置，“我們要更多地幫助業主，但一屁股坐在哪一邊都行不通。”

朱雀門家苑小區是南城一個知名的高檔社區，但業主和物業之間的糾紛不斷。其中，最有名的是，2009年8月因小區物業未將樓外廣告收益向業主公示，央視主持人趙普狀告物業公司。而物業公司也多次將不繳納物業費的業主告訴法庭。

朱雀門業主在維權的道路中認識到成立業委會才能更好地管理好小區，更利于依法維權。2011年9月26日，在街道的支持、開發商的配合下，小區成立業主大會會議籌備組。街道辦指定張大憲理事長任組長。

不到三個月，朱雀門家苑就召開了業主大會選出了業委會。業委會成立后經業委會溝通，公共收益86萬余元從物業賬戶依法移交給業委會，被全體業主所用。

同時張大憲表示，業主委員會不單是個維權機構，“你要維權成立個律所不更直接嗎？”他和團隊把業委會定位為一座橋梁，協調業主的代表是溝通好各方的橋梁。

通過“首一”的輔導，業委會候選人們更了解如何代表全體業主行使權力，如何經營小區。

“業主時代”進行時

在市住建委關于“首一”成立的批復中，字里行間透露出寄望“首一”作為“第三方”，成為“1+36”文件實施的一種探索模式。

2010年10月1日頒布的《北京市物業管理辦法》，被業內稱為全國范圍內最接近《物權法》立法精神的政府規章。基于此，在《辦法》頒布之初，開啟“業主時代”的提法，也逐步得到政府階層的認可。

北京市住房和城鄉建設委員會前副主任張農科接受媒體采訪時坦言，“這完全是水到渠成的結果。”

從2003年出臺的《物業管理條例》到2007年出臺的《物權法》，業主在物業管理中的權利主體地位實現法定化。而北京市物業管理“1+36”系列法規政策的出臺，無一不體現著“業主的事情由業主自己決定，把業主的權利還給業主”的立法精神。

根據北京市住建委、市民政局、市社會辦聯合下發的《關于推進住宅區業主大會建設的意見》，到“十二五”期末，即2015年，北京市爭取實現有物業管理的住宅區業主大會全覆蓋。

作為北京市住建委專家組成員，張大憲深知多年來業委會的現狀。“北京市有4000多個小區，只有不到三分之一的小區成立了業主大會和業主委員會。現有的業委會基本上是‘維權’打出來的，是矛盾沖突后的產物。”

“和平地建立業委會，這需要多方的積極配合，包括對基層組織的培訓。”童超展望道：“物業管理很多事務需要專業知識，‘首一’正在編制培訓教材，幫助業委會成員適應將會出臺的‘持證上崗’規定。”

從2009年開始“散沙”式的維權，到2011年11月籌備組成立、到首次宣布召開業主大會， 4月14日晚，瑞旗家園業委會第一批投票已正式開始，志愿者拿著投票箱奔走在樓宇間。

業主大會、業主委員會，對于這里的人們來說，不僅是對物業的監督，也是對社區配套設施建設的期望。而通過“首一”的輔導，業委會候選人們，也更了解如何代表全體業主行使權力，如何經營小區。