教育樓盤，愛玩“變臉魔術(shù)”？

近年來，教育樓盤日漸盛行，即便在樓市低迷時期，學(xué)區(qū)房價格依然領(lǐng)漲抗跌。在很多大城市，緊俏的學(xué)區(qū)房甚至要比非學(xué)區(qū)房價格貴上一倍多！

為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？因為大城市的人口越來越多，競爭日益激烈，而優(yōu)質(zhì)的教育資源有限，許多家長不愿意讓孩子“輸在起跑線上”，于是開始“拼錢”，誰能買到學(xué)區(qū)房，誰的孩子就能進(jìn)名校，只有進(jìn)了名校，孩子才有更多機(jī)會上名牌大學(xué)，將來才能更有出息……

在此情況下，房產(chǎn)商紛紛借機(jī)推出了教育樓盤，他們要么將名校引進(jìn)新開發(fā)的樓盤，要么在小區(qū)內(nèi)增設(shè)名校分校，打著“教育”的招牌提高房價。但實際情況是，房產(chǎn)商存在虛假宣傳，市政規(guī)劃存在諸多變數(shù)，學(xué)區(qū)規(guī)劃也常有更改……2012年，北京、重慶等地屢屢出現(xiàn)業(yè)主購買教育樓盤后與房產(chǎn)商發(fā)生糾紛的現(xiàn)象，這對于本來就要承受高房價壓力的老百姓來說，顯然是不公平的。

教育樓盤貌似說的是樓盤，實則說的是教育。正是這個在房地產(chǎn)市場中十分怪異又炙手可熱的獨立經(jīng)濟(jì)名詞，讓無數(shù)家長愁上心頭。真正能改變這一怪相的，恐怕還是教育資源的合理化分配與布局：科學(xué)劃分教育片區(qū)，合理調(diào)配師資力量……這也考驗著政府部門的規(guī)劃能力與執(zhí)政能力。

又是一年開學(xué)期，市場上的“教育樓盤”熱潮再次掀起，本刊推出這期策劃，希望廣大讀者從中得到啟示，提高警惕——

失敗的投資，被名校樓盤忽悠

受訪人：陳濤

關(guān)鍵詞：無法兌現(xiàn)的承諾

“老婆，咱生意沒了，今后就好好培養(yǎng)兒子吧，這也是一項長遠(yuǎn)投資啊！”2009年年底，陳濤的服裝公司受金融危機(jī)影響不得不停業(yè)。來自江蘇徐州的他，闖蕩北京已有十幾年，8年前，他和妻子共同創(chuàng)業(yè)，最輝煌時資產(chǎn)達(dá)到了一千余萬元。

公司倒閉后，陳濤感覺很累，沒了再次創(chuàng)業(yè)的激情。他年輕時高考落榜，只好外出打工，但沒想到拼搏多年，依然事業(yè)潰敗。陳濤認(rèn)為是自己文化不夠，無法與人競爭所致。所以他下定決心，要讓兒子從小在北京城里讀好書，將來才會有前途。

2006年，陳濤曾在北京豐臺區(qū)購買了一套房子，當(dāng)時他正忙于事業(yè)，沒有考慮太多孩子上學(xué)的問題，孩子上幼兒園一直是在私立園。2010年5月，為了讓兒子上名校，他四處看房。當(dāng)時正臨近小學(xué)入學(xué)報名的黃金時期，很多樓盤紛紛展開了名校廣告攻勢。最后，他選擇了西城區(qū)廣安門外大街的紅山世家小區(qū)，因為宣傳單上的“綁定北京小學(xué)學(xué)籍”、“贏在起跑線”、“享九年全程精英教育”等廣告語，讓他特別滿意，便毫不猶豫地付了定金。

由于紅山世家地處市中心，開發(fā)商許諾小區(qū)內(nèi)將新建一所配套名校——北京小學(xué)紅山分校（預(yù)計在2011年9月開學(xué)），而且采取幼兒園—小學(xué)—中學(xué)(北京第十四中學(xué))全程精英教育模式。所以這個教育樓盤當(dāng)時比周圍房價高出20%，每平方米約4.2萬元，盡管如此，仍吸引了不少購房人，兩天之內(nèi)就賣了近600套。陳濤買的是一套142平方米的三室兩廳，總價600萬元。為了這套學(xué)區(qū)房，他不得不賣掉豐臺區(qū)的舊房，湊足400萬元，再貸款200萬元，唯一的目的就是等到2011年9月，他的兒子滿7歲后 ，剛好能讀小學(xué)。

2010年年底，陳濤一家三口興奮地搬進(jìn)了紅山世家。因小區(qū)內(nèi)的學(xué)校還沒建成，他只好讓兒子在附近的民辦幼兒園就讀。2011年夏，兒子要上小學(xué)了，原以為住進(jìn)高價買下的名校樓盤就可以高枕無憂的他，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)里的學(xué)校依然未建好。那段時間，他為孩子上學(xué)的事忙得焦頭爛額：小區(qū)名校遲遲不開學(xué)，兒子不能不讀書，他到附近公校去報名，卻被告知“沒學(xué)位”，即使交贊助費也不行，他只好又送兒子回豐臺的私立學(xué)校去上學(xué)。

2012年4月，陳濤和近百名業(yè)主無奈之下來到小學(xué)工地，打起了橫幅：“我們的孩子要上學(xué)，請開發(fā)商兌現(xiàn)當(dāng)初的諾言！”他們迫切的呼聲，并沒有喚醒沉睡的工地——至今，小學(xué)內(nèi)仍然一片狼藉，雖然透過鐵皮圍成的柵欄可以看到教學(xué)樓已經(jīng)落成，但操場上仍堆放著沙石、灰磚等施工材料，學(xué)校絲毫沒有能夠開學(xué)的跡象。

最近，陳濤和部分業(yè)主派代表先后6次向北京市西城區(qū)人民政府、西城區(qū)教委反映問題，希望相關(guān)部門介入、保證學(xué)校2012年9月1日如期開學(xué)，但他們并沒得到任何書面答復(fù)。“我花600萬買這套房子，就是為了孩子能上北京小學(xué)啊！”接受記者采訪時，陳濤激動不已。

陳濤還告訴記者，由于樓市低迷，如今紅山世家的新盤售價僅30000元/平方米，他的房子市值已縮水四分之一，現(xiàn)在真是進(jìn)退兩難！目前，他和其他業(yè)主一樣，只能寄希望于相關(guān)部門處理，實在不行，唯有與開發(fā)商對簿公堂。可是，這些都需要時間，大人可以等，一天天長大的孩子卻等不起了！

專家聲音（陳國強(qiáng)，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長）

“名校+樓盤”的宣傳方式，之所以越來越受到開發(fā)商的青睞，是因為優(yōu)質(zhì)的教育資源能夠成為房子最具競爭力的附加值。

開發(fā)商最早采取的是“學(xué)區(qū)房”概念，即把樓盤建在有優(yōu)質(zhì)教育資源的地段。2005年前后，開發(fā)商開始聯(lián)合一些名校，將名校直接引至樓盤附近，或在樓盤內(nèi)新建分校，讓小區(qū)業(yè)主子女享受直接入學(xué)、優(yōu)先入學(xué)和收費優(yōu)惠等特權(quán)。

但是，教育地產(chǎn)是個比較特殊的領(lǐng)域，不是開發(fā)商單方面說了算，有很多的不確定性。如果在購房合同中沒有明確約定引進(jìn)的學(xué)校名稱，那么業(yè)主維權(quán)時很難舉證開發(fā)商欺詐，僅僅是售樓人員的口頭承諾，只能算是誤導(dǎo)而已。

事實上，無論開發(fā)商做出何種承諾，在北上廣深等大城市，上小學(xué)、初中基本上都是劃片入學(xué)，非本地戶籍人員子女入學(xué)，仍然需要準(zhǔn)備居住證明、工作證明等證明文件，方能辦理入學(xué)手續(xù)。因此，許多外地業(yè)主用高價買來的房，很可能到頭來只是換取了一張居住證明而已。

坑爹的變臉魔術(shù)，名校變民校

受訪人：段明強(qiáng)

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)商玩變臉

現(xiàn)年34歲的段明強(qiáng)是重慶市奉節(jié)縣人，大學(xué)畢業(yè)后到深圳打工多年。這年春節(jié)，他和妻子回鄉(xiāng)時準(zhǔn)備在縣城買房，但有同學(xué)建議他：“到重慶市區(qū)來買吧！”他想了想也不錯，女兒有4歲了，他希望孩子從小就在城里長大。

不久，經(jīng)同學(xué)介紹，段明強(qiáng)來到重慶市九龍坡區(qū)謝家灣正街的華潤二十四城看房。這個樓盤占地上千畝，而且宣傳單上寫著“謝家灣小學(xué)總部將整體搬遷至該小區(qū)”。他看了一下房價，發(fā)現(xiàn)每平方米要5000多元，高出周邊同等檔次樓盤約2000元／平方米，他有些舍不得，想回縣城買兩三千元一平方米的房子。售樓小姐聽了他和同學(xué)的談話后，說：“我們樓盤是有名校資源的，你看你女兒也快到學(xué)齡了，買房子后剛好進(jìn)名校讀書！”

段明強(qiáng)正猶豫著，一對來交房款的老人和旁邊業(yè)主開心地談?wù)撝骸拔覀冑I這里的房子，就是為了孫子兩年后能讀上謝家灣小學(xué)！”段明強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，幾乎九成以上的業(yè)主都是奔著謝家灣小學(xué)來的。同學(xué)告訴他，九龍坡區(qū)謝家灣小學(xué)是創(chuàng)辦于1957年的公辦制學(xué)校，是重慶市首批示范名校。

段明強(qiáng)終于動心了，他買了套90多平方米的房子，用所有積蓄付了首付，貸款近40萬元，月供3000多元。買房后，他把女兒、父母都接到了市區(qū)。可是，辭掉深圳的工作后，他在重慶就業(yè)很不順，月薪只有3000元，妻子工資不到兩千元，還要還房貸，一家人過得十分拮據(jù)。

2009年4月18日，開發(fā)商正式與九龍坡區(qū)教委簽約合作建設(shè)謝家灣小學(xué)新校區(qū)，計劃于2011年9月開校上課，并在奠基儀式上表示：學(xué)校是政府辦的，不像其他樓盤學(xué)校是民辦的。段明強(qiáng)和很多業(yè)主聽了十分高興。

然而，整整兩年過去后，段明強(qiáng)及其他業(yè)主們讓孩子讀名校的夢想化為了泡影。2011年3月，有細(xì)心的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，小區(qū)即將建成的小學(xué)名為華潤謝家灣小學(xué)，而不是九龍坡區(qū)謝家灣小學(xué)。這究竟有什么區(qū)別呢？有業(yè)主向重慶市政府投訴，得到的回復(fù)是：1.謝家灣小學(xué)不是整體搬遷，原謝家灣小學(xué)仍然保留；2.華潤校區(qū)是民辦體制，按照《民辦教育促進(jìn)法》等相關(guān)法律法規(guī)，各項手續(xù)齊備；3.華潤二十四城住宅業(yè)主及其子女可免捐資助學(xué)費入讀該校；4.學(xué)校沒有與其他學(xué)校合并。這意味著，名校一夜之間變成了民校！

“購房合同上明明寫著謝家灣小學(xué)本部入駐華潤二十四城，開發(fā)商也多次聲稱是整體搬遷，現(xiàn)在卻又說是分校，而且是民辦的，這不是騙人嗎？”段明強(qiáng)憤怒不已。為討個說法，他和幾百名業(yè)主自3月26日起聚集在小區(qū)內(nèi)維權(quán)，要求學(xué)校轉(zhuǎn)變?yōu)楣k性質(zhì)。學(xué)校負(fù)責(zé)人卻說：“小學(xué)整體搬遷是絕不可能的，各位家長請注意，今后我們可能還要至少打6年的交道！”很多業(yè)主聽了反駁道：“這不是在警告我們嗎？家長現(xiàn)在鬧，以后小孩在學(xué)校要受欺負(fù)，這完全是威脅！”

對此，有業(yè)主傷心地表示，這是史上最牛的房產(chǎn)商變臉行為。而華潤地產(chǎn)方面說：“當(dāng)初我們與九龍坡區(qū)教委簽訂的協(xié)議是，由我們投資建設(shè)小學(xué)，建好后整體移交給政府，協(xié)議也明確是謝家灣小學(xué)本部入駐，至于公辦還是民辦，沒有提及。”區(qū)教委卻稱，教委和學(xué)校從來沒有承諾過謝家灣小學(xué)整體搬遷，開發(fā)商銷售廣告中存在宣傳誤導(dǎo)行為。

2012年夏，失望的段明強(qiáng)賣掉了那套房子，然后在奉節(jié)縣城買了一套住房。

專家聲音（陳忠林，重慶大學(xué)法學(xué)院院長）

近年來，確實有很多教育樓盤打著名校招牌賣房，山寨教育樓盤一再重演，因此產(chǎn)生的糾紛在全國屢見不鮮。這種模式本身是有利于解決公共教育資源不足的矛盾的有益探索，但從中暴露出的“貼牌”和“掛靠”式辦學(xué)問題也值得高度關(guān)注，如果不能規(guī)范和監(jiān)督這種辦學(xué)模式，后果會很嚴(yán)重。

為均衡教育資源，很多城市支持名校去郊區(qū)辦分校，從建設(shè)資金、學(xué)校用地、學(xué)校運行費用、招生范圍及師資待遇等方面都給予傾斜。但現(xiàn)實情況是，大多數(shù)名校和分校簽署的都是松散型協(xié)議，本校和分校并沒有真正融為一體。相反，一些開發(fā)商聯(lián)合名校開辦的分校，在樓盤交付以后，由于和總校融合困難，很多都宣布與名校脫鉤，完全變成了一所新小學(xué)。

為上名校，父母將戶口掛進(jìn)公廁

受訪人：許先生

關(guān)鍵詞：落戶

2012年5月12日，是廣州全市小學(xué)統(tǒng)一報名的第一天，許多小學(xué)門口出現(xiàn)了排隊的長龍。

排在隊伍中的許先生是最焦急的一位，因為廣州今年義務(wù)教育階段擇校比例要控制在10%以內(nèi)，這意味著孩子上名校比往年更困難了，而他兩年前在某樓盤買了一套學(xué)區(qū)房，卻因為學(xué)區(qū)調(diào)整，他的兒子失去了上省一級小學(xué)的機(jī)會。名校就在家門口，許先生卻不能將兒子送進(jìn)去讀書，很是失落。

今年年初的一天，許先生四處打聽，如何才能進(jìn)家門口的這所名校，一個與他年齡差不多大的中年男子，在路邊跟他悄悄說：“我保證能讓你的孩子上這所名校，前提是收取3萬元活動費。”許先生開始不信，但聽對方仔細(xì)一說，他覺得可行。原來，那名中介男子聲稱自己在戶籍部門有關(guān)系，可以將他家三口的戶口掛在名校學(xué)區(qū)地段的一個公廁內(nèi)。

許先生的妻子最初不肯，說：“這要是傳出去多不好？說咱家住在公廁里！”但中介男子說：“你們又不是真的住在公廁，只是把戶籍地址掛在那里而已，再說這種事情怎么會傳出去呢？外人又不會看你家戶口薄！如果沒學(xué)位，你們這兩三百萬元的房子不是白買了嗎？實話告訴你吧，我這招已不是第一次了，以前在別的地方也用過，安全得很。”許先生信以為真，一狠心便答應(yīng)了。

沒多久，許先生就通過中介男子換了新戶口薄。盡管如此，他心里還是沒底，所以5月上旬，學(xué)校一開始報名，他就急著排隊。沒想到，今年廣州所有名校都在嚴(yán)查以擇校為目的的空掛戶，學(xué)校不僅派專人到報名者家中去查看，甚至要抽查過去三年內(nèi)的水電費單，以了解該住宅是否為常住地。那天，當(dāng)工作人員到許先生家家訪時驚訝地發(fā)現(xiàn)，他家戶口薄上的地址竟然是隱藏在一條小巷中的公廁。工作人員又好氣又好笑，隨即報了警，民警問訊時，許先生尷尬地說：“我這也是無奈之舉啊，花高價買來的學(xué)區(qū)房突然沒用了……”

事后，許先生不僅讓孩子徹底失去了上那所名校的機(jī)會，而且受到了相關(guān)部門的處罰。

專家聲音（彭澎，廣州市社會科學(xué)院研究員）

之所以會出現(xiàn)此類怪狀，主要是教育樓盤的不可確定性：一是開發(fā)商宣傳有問題；二是有可能樓盤在建時，小區(qū)確屬名校地段，但小區(qū)建成后，因住戶陡增，而名校學(xué)位緊張，于是政府為了平衡，便把新建的樓盤劃分到其他普通學(xué)校，從而出現(xiàn)業(yè)主子女無法進(jìn)家門口名校讀書的問題；還有一種情況是，學(xué)校只給出該小區(qū)一小部分名額，于是每到開學(xué)，該小區(qū)的業(yè)主就必須到校門口排隊報名，這時還可能出現(xiàn)“黃牛”，放出學(xué)位先到先得的消息，趁機(jī)賺取“排隊費”。所以，有些家長被迫弄虛作假掛戶公廁也就可以理解了，但是捫心自問，如此追求名校，值得嗎？

面對“教育樓盤”陷阱，我們該怎么辦？

新學(xué)年即將開始，許多樓盤又在打著“教育招牌”賣樓，一些家長也很想買套學(xué)區(qū)房。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，面對形形色色的宣傳，許多購買者已越來越小心，提出了不少問題。記者請江蘇金長城律師事務(wù)所王健律師，對這些問題做了詳盡的答復(fù)。

南京市范先生：我的孩子現(xiàn)在上幼兒園，我打算在瑯琊路小學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)買一套房子，但我同事買學(xué)區(qū)房時曾發(fā)生糾紛，買二手學(xué)區(qū)房要注意什么？

王健律師：如果確系學(xué)區(qū)房，主要有兩種風(fēng)險。一種是戶口遷入問題，如果原房主戶口不遷出，孩子就無法入學(xué)，因此在購房合同中要增加賣房人的戶口應(yīng)在付清房款前遷出的約定；另一種是原房主戶口雖遷出，但由于違反學(xué)校規(guī)定，孩子也無法就讀，購房前先了解原房主戶口內(nèi)是否還有在讀的學(xué)生，因為一般名校都有每個戶口只能允許一名孩子就讀的規(guī)定，可以到具體學(xué)校的綜合辦公室輸入房屋地址查詢，確保該房名下沒有學(xué)生正在該學(xué)校上學(xué)。只有前任房主的子女已經(jīng)畢業(yè)，方可接納新房主的孩子；另外，有些學(xué)校還有戶主與學(xué)生之間的關(guān)系限制和入學(xué)前多久取得戶籍的限制等。所以，在簽訂二手房協(xié)議時，要將這些因素都考慮進(jìn)去，并在合同中體現(xiàn)出來，明確責(zé)任。

揚(yáng)州市黃女士：我買了一套學(xué)區(qū)房，但是今年我兒子到了入學(xué)年齡，前去報名時卻被告知，學(xué)區(qū)有了調(diào)整，小孩不能進(jìn)入該學(xué)校就讀，碰到這種情況，我該怎么辦？

王健律師：學(xué)區(qū)房受學(xué)校招生政策影響很大。例如，某小區(qū)可能在某一階段屬于某名校學(xué)區(qū)，但過了這個階段也許就不再是學(xué)區(qū)房。現(xiàn)在很多學(xué)區(qū)劃分非常復(fù)雜，即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū)，一定要打聽清楚。同時，由于政策和城市發(fā)展因素，一些學(xué)校施教區(qū)域會不斷調(diào)整，原來的學(xué)區(qū)就可能變?yōu)榉菍W(xué)區(qū)。買二手房遇到這樣的事情，損失就大了。遇到這樣的“雷區(qū)”，只能在購房合同中事先約定由賣房人給予一定補(bǔ)償，因為除此之外似乎并沒什么好辦法。學(xué)區(qū)房并不穩(wěn)定，也不是非常保險，所以，家長們不要盲目購買學(xué)區(qū)房。