25年后再出發(fā)

25年前，何光平與妻子張齊娥、胞弟何光正來(lái)到了泰國(guó)普吉島一處廢棄的錫礦。這二位從來(lái)沒(méi)有酒店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的新加坡人，隨后拍板與泰國(guó)財(cái)團(tuán)合作，將這片荒地變?yōu)榱藖喼拮畛晒Φ亩燃賱俚刂弧獦?lè)古浪（Laguna）度假村，并在這里建起了全球第一座悅榕莊。

25年后的8月24日晚上，在同一地點(diǎn)，悅榕控股（SGX：B58）執(zhí)行主席何光平向來(lái)賓揭曉了這個(gè)亞洲標(biāo)志性的大型度假村未來(lái)5—10年的發(fā)展計(jì)劃。引人注意的是，他重點(diǎn)介紹了未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)權(quán)式公寓（Condominium）。他不諱言，對(duì)于集團(tuán)而言，未來(lái)的重點(diǎn)在于能構(gòu)筑穩(wěn)定社區(qū)、回報(bào)更高更快的地產(chǎn)業(yè)。

與經(jīng)濟(jì)學(xué)出身的丈夫相對(duì)的是，擔(dān)任悅榕控股高級(jí)副總裁的張齊娥主修社會(huì)學(xué)。主持集團(tuán)企業(yè)社會(huì)責(zé)任（CSR）的張齊娥在20年前就在樂(lè)古浪做著她的社區(qū)公益實(shí)驗(yàn)。她透露，未來(lái)數(shù)年，她將在泰北地區(qū)構(gòu)筑一個(gè)完全符合悅榕集團(tuán)生態(tài)與社會(huì)理念的全新社區(qū)，并希望將這一模式復(fù)制到更廣泛的欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

BT：你提到接下來(lái)的5—10年普吉島樂(lè)古浪要從一個(gè)目的地變成一個(gè)社區(qū)，再變成一座城市，要如何推進(jìn)？

何光平：我們以前可能太重視做酒店，酒店的問(wèn)題是沒(méi)有穩(wěn)定的社區(qū)，因?yàn)闆](méi)有大量的長(zhǎng)期居住者，只有來(lái)來(lái)往往的住客。一個(gè)真正的社區(qū)，應(yīng)該有一大群人愿意長(zhǎng)期定居于一個(gè)處所。我們大概從七八年前就開(kāi)始做房地產(chǎn)，我們發(fā)現(xiàn)這是很好的一個(gè)模式，不單從經(jīng)濟(jì)上可更快收回投資，在社會(huì)學(xué)上也能建造出一個(gè)真正的社區(qū)。當(dāng)然，買(mǎi)家中也有一部分投資客，不會(huì)長(zhǎng)住，但至少還有另外一大部分人愿意一年花幾個(gè)月時(shí)間住在這里；另外還有一部分業(yè)主是已經(jīng)常住在普吉島的，他們可能在此辦公，也可能是享受退休生活，他們才是一個(gè)社區(qū)需要的頂梁骨。所以從現(xiàn)在開(kāi)始，我們的重點(diǎn)不再是酒店，而是公寓、樓盤(pán)等住宅項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目是一個(gè)有機(jī)社區(qū)形成的前提。

BT：我注意到現(xiàn)在集團(tuán)準(zhǔn)備介入的是更便宜的小單位，而非過(guò)去為人熟知的雙泳池別墅。

何光平：我們以前的業(yè)主基本都是非常有錢(qián)的高資產(chǎn)凈值人士，不少都是投資銀行家，他們拿到幾百萬(wàn)美元的年終獎(jiǎng)之后就買(mǎi)房子。但這種購(gòu)房者在雷曼兄弟倒了之后已經(jīng)減少。近年我們發(fā)現(xiàn)亞洲的流動(dòng)性很高，但對(duì)炫耀性房產(chǎn)的需求很低，因?yàn)閬喼薜闹挟a(chǎn)階級(jí)已急速發(fā)展起來(lái)，這是支持亞洲各地的廉價(jià)航空崛起的背后力量，而這部分人士現(xiàn)在也進(jìn)入二次置業(yè)階段，只是他們不會(huì)花兩三百萬(wàn)美元的價(jià)格來(lái)再次購(gòu)房，而更可能是15—20萬(wàn)美元這樣的級(jí)別，這種價(jià)格可購(gòu)買(mǎi)小型公寓單元，投資回報(bào)也不錯(cuò)，而且這部分人士對(duì)股票市場(chǎng)也興趣欠缺，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大。我們要做的公寓，就是完全針對(duì)這一市場(chǎng)。

BT：投資者其實(shí)一向更喜歡主業(yè)更清晰的公司，你們同時(shí)介入酒店與房地產(chǎn)，他們有何反饋？

何光平：確實(shí)，大型酒店集團(tuán)現(xiàn)在都注重輕資產(chǎn)，包括萬(wàn)豪國(guó)際等，都已經(jīng)把其酒店產(chǎn)權(quán)都賣(mài)了，四季集團(tuán)更根本沒(méi)有自己擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，完全專(zhuān)注做管理。對(duì)投資者而言，這些公司的戰(zhàn)略是很清楚的。但我們?cè)谝婚_(kāi)始上市的時(shí)候，就跟投資者說(shuō)，假如我們只做輕資產(chǎn)，光靠管理費(fèi)來(lái)滿足盈利增長(zhǎng)，可能非常難。因?yàn)槲覀儾皇谴笠?guī)模的品牌，假如是萬(wàn)豪、假日酒店這樣的大眾品牌，輕資產(chǎn)之路是正確的，因?yàn)樗麄兊哪繕?biāo)是在盡可能短的時(shí)間內(nèi)于盡可能廣大的市場(chǎng)發(fā)展盡可能多的酒店；我們的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略則絕不是越多悅榕莊越好，酒店的客房也毋須非常多。現(xiàn)在我們酒店的平均客房數(shù)量已經(jīng)比以前增加，以往是平均50—70個(gè)客房，現(xiàn)在普遍是150—250個(gè)，但也不算大規(guī)模。因此，若光靠管理費(fèi)，不可能讓投資者滿意，我們必需要同時(shí)依賴(lài)其它的收入來(lái)源。我一向強(qiáng)調(diào)，我們的收入是站在二個(gè)平臺(tái)上的。其一是管理費(fèi)，這不單是酒店管理費(fèi)，也包括我們的設(shè)計(jì)費(fèi)，超過(guò)90%的悅榕莊號(hào)脫椿酒店是我們自己設(shè)計(jì)的；另外悅榕莊SPA也基于管理費(fèi)。其二，是投資收入，來(lái)自我們自己投資的酒店。一些重要的酒店集團(tuán)，例如文華東方、半島，都是規(guī)模比較小的酒店集團(tuán)，在20—30年的發(fā)展時(shí)間內(nèi)他們的酒店數(shù)都很穩(wěn)定，但為何他們?nèi)阅艹晒Γ且驗(yàn)樗麄兊木频昊旧隙际亲约和顿Y的，會(huì)產(chǎn)生一個(gè)投資收入。其二，是物業(yè)發(fā)展。我們一直說(shuō)要做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，上市之初我們來(lái)自房地產(chǎn)的收入占總收入可能高達(dá)40%，比例很高，在金融危機(jī)之后跌到15%左右。因此我們現(xiàn)在恢復(fù)做房地產(chǎn)也沒(méi)理由讓我們的投資者擔(dān)憂。

BT：從2012—2016年的集團(tuán)待發(fā)展項(xiàng)目看，集團(tuán)投資的酒店項(xiàng)目越來(lái)越少，是否打算將資金集中發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目？

何光平：我們現(xiàn)在的資產(chǎn)池的回報(bào)率低于10%，這肯定不夠好，因?yàn)槠渲杏行╉?xiàng)目的回報(bào)率不夠好，而且這些資產(chǎn)也不是非要保留的資產(chǎn)。比如我們?cè)跇?lè)古浪有兩個(gè)酒店都出售了，包括Dusit Thani Laguna，這是我們首個(gè)在這里投資的酒店，另一個(gè)則是Ixqgllna Resort，這兩個(gè)項(xiàng)目在酒店經(jīng)營(yíng)上的回報(bào)率很好，但對(duì)我們而言并沒(méi)有戰(zhàn)略意義，因?yàn)楝F(xiàn)在我們更依靠自己的品牌來(lái)發(fā)展，因此我們寧愿將其出售來(lái)再平衡自己的資產(chǎn)——出售部分資產(chǎn)，回籠資金，再投資于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)更高，但做得保守一點(diǎn)，回報(bào)率則一般都比較高，而且投資回收非常快，相較往往需要7—8年方能收回投資的酒店（年景不好則可能要10—12年才行），房地產(chǎn)做得好僅需兩三年就能收回投資。

BT：在這一過(guò)程中，悅榕莊的品牌含義也發(fā)生了變化，以前大家都認(rèn)為這是個(gè)度假品牌，但現(xiàn)在悅榕莊也做城市酒店，你會(huì)如何考慮其中的利害？

何光平：肯定悅榕莊與度假酒店兩個(gè)概念是有關(guān)聯(lián)的，但我從一開(kāi)始做悅榕莊時(shí)就說(shuō)我不想走這條路。我們現(xiàn)在的城市酒店還比較少，還局限于曼谷，但今年底會(huì)在上海、天津開(kāi)酒店，重慶也會(huì)有。為什么不能單純做度假酒店？我問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題：你是否認(rèn)識(shí)一個(gè)有全球知名度的品牌，而這個(gè)品牌只專(zhuān)注做度假酒店的？答案你肯定也會(huì)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，就是Club Med。但他們從這么大的一個(gè)集團(tuán)，變得瀕臨倒閉，最后不得不出售給中國(guó)復(fù)星，正因?yàn)樗麄冏叩穆诽Ｎ覀兊哪繕?biāo)是要打造非常知名而又具有高品質(zhì)的奢華品牌，而高品質(zhì)和奢華的特質(zhì)不一定只能體現(xiàn)在度假酒店或城市酒店。

BT：在集團(tuán)的擴(kuò)張中，企業(yè)社會(huì)責(zé)任扮演了重要角色，而據(jù)說(shuō)這一切都源自樂(lè)古浪項(xiàng)目？

張齊娥：25年前這里什么也沒(méi)有，而1992年的時(shí)候CSR（企業(yè)社會(huì)責(zé)任）的字眼還未發(fā)明出來(lái)。我們從1992年就開(kāi)始在樂(lè)古浪開(kāi)設(shè)幼兒園，作為對(duì)同事的配套服務(wù)。現(xiàn)在回溯起來(lái)，我才知道我們?cè)谄占獚u蓋了全島第一家學(xué)前學(xué)校，提供三年制教育。但還是有很多小朋友無(wú)法到我們的幼兒園就讀，因?yàn)槲覀兊娜菁{能力有限，于是我們就用車(chē)子（“mobile learning center”），將書(shū)本帶給他們，從另一個(gè)渠道啟發(fā)他們對(duì)讀書(shū)的興趣，并且若我們未來(lái)擴(kuò)展，也優(yōu)先把他們收為我們的學(xué)生。之前我們打算把幼兒園教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展為一門(mén)生意，招收更多學(xué)生，但執(zhí)行者現(xiàn)在都很反對(duì)，他們說(shuō)“不可以”，因?yàn)槲覀冊(cè)缙谧鲇變簣@的動(dòng)機(jī)是為了服務(wù)我們的同事，而且我們不少學(xué)生的家庭都很貧苦，一旦商業(yè)化，他們就無(wú)法繼續(xù)讀書(shū)了，這就失去意義了。現(xiàn)在我們每一年都要自己掏錢(qián)來(lái)繼續(xù)支持這個(gè)幼兒園的運(yùn)作，我們已經(jīng)堅(jiān)持了20年。

BT：你提到的泰北的新項(xiàng)目，也是希望能貫徹你對(duì)社區(qū)發(fā)展的理念？

張齊娥：在泰國(guó)北部長(zhǎng)頸族地區(qū)的一個(gè)偏僻村落，我們購(gòu)人的一個(gè)地塊，在2013—2015年我們會(huì)把它發(fā)展一個(gè)ECT項(xiàng)目（E=Eco，C=Craft，T=Training），我希望能把這個(gè)項(xiàng)目做成一個(gè)示范，建筑必需徹底符合我們的環(huán)保指標(biāo)，包括電能與污水處理，以及外觀設(shè)計(jì)等。我也會(huì)讓當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族來(lái)上課，讓他們的藝術(shù)手工品能得到傳承，最后也通過(guò)教育培訓(xùn)，仿照我們的seeding（育苗）計(jì)劃，授予少數(shù)民族謀生技巧。這個(gè)項(xiàng)目還在策劃階段，若這個(gè)項(xiàng)目能成功，那我們未來(lái)在其它落后和偏遠(yuǎn)村落也能這么做，有利于印度、非洲、西亞地區(qū)鄉(xiāng)村的復(fù)興。近20年資本主義的發(fā)展以大為美，我覺(jué)得應(yīng)該走回去，探索小而美的發(fā)展之路，這更有意義。

我認(rèn)為我們不單要啟發(fā)學(xué)生，也得培養(yǎng)他們父母對(duì)閱讀的興趣。我們投資了120萬(wàn)泰銖，免費(fèi)教本地孩子游泳，這是一個(gè)求生技巧傳授計(jì)劃，可惠及700名學(xué)生，估計(jì)近年能擴(kuò)展到1000名學(xué)生。我們要做的，就是作為領(lǐng)導(dǎo)層要做好，然后讓中層執(zhí)行者領(lǐng)悟?yàn)槭裁匆@樣做，爭(zhēng)取他們認(rèn)同這是有價(jià)值的。CSR光談不做是不行的，必需做，然后講，再之后就是領(lǐng)（悟）。那我就不會(huì)太費(fèi)力了。接下來(lái)就是制度化，要讓GM們有一個(gè)評(píng)估自己的酒店在CSR上做得好不好的標(biāo)準(zhǔn)，而且這不一定由我們說(shuō)了算，而是讓第三方來(lái)衡量。為此我們做了一個(gè)Balance Score Card。我們也和澳洲的earthcheck簽約，讓他們要做項(xiàng)目審計(jì)和performance indicator，讓GM以此為準(zhǔn)則來(lái)作為他們今后的工作標(biāo)準(zhǔn)。有時(shí)候不是他們有心無(wú)能，而是沒(méi)有努力的目標(biāo)，于是我們就讓第三方制訂這些目標(biāo)，比如今年節(jié)約的電能必需達(dá)到多少度，水量也是。

在制度化和配套化后，我們?cè)谠侥蠒?huì)比在普吉島做得更好，因?yàn)槟抢锸菑牧汩_(kāi)始，而我們也已經(jīng)有這個(gè)意識(shí)并建立了制度和配套，以及審核機(jī)制。到中國(guó)，我們是先談好這些條件再說(shuō)，當(dāng)然，我們提出10點(diǎn)，他們也許只能做到6點(diǎn)，但也比什么都沒(méi)做要好。而且現(xiàn)在很多中國(guó)項(xiàng)目找我們來(lái)做，正是看中我們有這個(gè)意識(shí)和制度，不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)卦斐善茐模侥暇透菀琢耍驗(yàn)檫@是我們自己發(fā)展的項(xiàng)目，我們說(shuō)了算。

BT：作為家族企業(yè)，你們的下一代也是在比較富足的環(huán)境成長(zhǎng)起來(lái)，你覺(jué)得他們會(huì)繼承你們對(duì)商業(yè)責(zé)任的態(tài)度嗎？

張齊娥：我的兩個(gè)72—點(diǎn)的孩子（注：大兒子與長(zhǎng)女）從14歲就開(kāi)始在樂(lè)古浪這里工作，與我們的員工同吃同住，小兒子則只經(jīng)歷過(guò)很短暫的一段時(shí)間，比較受寵，但小兒子是個(gè)詩(shī)人，9月會(huì)在新加坡出版自己的詩(shī)集。家庭的教育很重要，我們舉辦什么活動(dòng)都一定要帶他們來(lái)親自見(jiàn)證。很多人怪老師、怪校長(zhǎng)，其實(shí)我們最缺的就是家庭教育。至今，每個(gè)初一我的幾個(gè)孩子都要跪著斟茶給我們，這就是一個(gè)家庭價(jià)值的問(wèn)題，不一定非得按照我的這一套，但必需有自己的一套。孩子很需要指南，知道自由不是亂來(lái)，是受到約束的。他們從小到大都知道，周日不能離家，每天的晚餐都不能聊電話，要穿著整齊。我們每年擺出新的日歷后，所有人的生日，以及重要的家庭紀(jì)念日，所有的假期都會(huì)先鉤出來(lái)，確保大家屆時(shí)能在一起，當(dāng)他們的祖母在生時(shí)每周也要抽一天去見(jiàn)她。這種規(guī)矩與制度化形成了一種習(xí)慣。近期我?guī)е⒆尤ブ袊?guó)，很多人都問(wèn)我，“張總你是怎么教出你這么好的三位子女的，怎么他們一點(diǎn)富二代的陋習(xí)都沒(méi)有”。我說(shuō)可能因?yàn)槲沂菄?yán)母，其次新加坡的環(huán)境也蠻樸實(shí)。我們很少帶孩子參加那種衣香鬢影的場(chǎng)合，我們會(huì)帶他們?nèi)ヂ眯泻妥鍪拢约肮膭?lì)他們?nèi)ゾ挼椤ⅠR爾代夫、麗江、南美等地參加援建房屋、清掃孤兒院、教授英文、與青少年戒毒者接觸之類(lèi)的義工活動(dòng)。因此他們可能從這些體驗(yàn)中形成了自己的偏好，他們對(duì)宴會(huì)、跑車(chē)這些都缺乏興趣。我們?nèi)绾巫錾猓绾螏Ш⒆樱际亲陨淼膬r(jià)值觀與意識(shí)形態(tài)這條線穿著。