不動(dòng)產(chǎn)律師走俏

黃菡彥

隨著“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等政策的先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)。不論是買(mǎi)房的公民，還是作為賣(mài)方的房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)更加關(guān)注國(guó)家政策的調(diào)整和了解房屋交易的法律規(guī)定和市場(chǎng)操作的基本知識(shí)。

繼“2010年度上海十佳不動(dòng)產(chǎn)律師事務(wù)所評(píng)選活動(dòng)”（含十佳房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)青年律師評(píng)選）成功舉辦，并受到廣泛好評(píng)后，由新民周刊主辦，新浪樂(lè)居、上海商報(bào)協(xié)辦的“2011年度上海十佳不動(dòng)產(chǎn)律師事務(wù)所評(píng)選活動(dòng)”（含十佳房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)青年律師評(píng)選）于2012年9月24日正式啟動(dòng)。

這次的評(píng)選將告訴市民，上海有哪些在不動(dòng)產(chǎn)方面比較專(zhuān)業(yè)的綜合律師事務(wù)所或?qū)I(yè)律師事務(wù)所。

法律早介入

律師和醫(yī)生一樣，可以分為“全科律師”如街道、社區(qū)的司法服務(wù)所，這些律師可以做較為簡(jiǎn)單的介紹，但是當(dāng)比較復(fù)雜的問(wèn)題發(fā)生時(shí)，“全科律師”就解決不了了。需要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師，到“三甲”律師事務(wù)所尋求幫助，這些律師事務(wù)所有團(tuán)隊(duì)合作，有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)的“專(zhuān)科律師”。有些律師事務(wù)所雖然比較小，但是有其專(zhuān)攻的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域。

星瀚律師事務(wù)所的張煊律師認(rèn)為，在房地產(chǎn)交易中，不論是買(mǎi)房者還是賣(mài)房者都必須有自己的主見(jiàn)，不能一味單純地聽(tīng)取中介的意見(jiàn)，以獲利為目的的中介，在房地產(chǎn)交易中可能會(huì)因此使客戶(hù)面臨許多的法律糾紛。

在房地產(chǎn)交易前，市民應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目有充分的了解，可以事先向親朋好友咨詢(xún)意見(jiàn)，對(duì)于一些復(fù)雜的交易最好能夠事先請(qǐng)教律師。張煊律師建議，購(gòu)房者要對(duì)自己所交易的標(biāo)的有良好的調(diào)查，以防今后出現(xiàn)不必要的糾紛。“在房地產(chǎn)交易中必須要謹(jǐn)慎地簽署所有文件，可能當(dāng)時(shí)看似不起眼的一些文件，在今后出現(xiàn)糾紛時(shí)，可能會(huì)造成嚴(yán)重的法律后果。”

律師還提醒，在簽署合同時(shí)，任何想到的條款都必須寫(xiě)入房地產(chǎn)交易合同中，面對(duì)現(xiàn)在形勢(shì)政策的不斷變化，將未來(lái)可能發(fā)生的糾紛在條款中明確列明，在未來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)能夠有條款可依，為快速、有效地解決糾紛會(huì)提供很好的支持。“在房地產(chǎn)交易過(guò)程中應(yīng)盡量掌握主動(dòng)權(quán)，比如說(shuō)作為賣(mài)方什么時(shí)候交房，什么時(shí)候過(guò)戶(hù)，作為買(mǎi)房者，什么時(shí)候交錢(qián)都最好能夠掌握在自己的手里。最后，在房地產(chǎn)交易中要時(shí)時(shí)刻刻注意保留證據(jù)，今后在發(fā)生糾紛時(shí)能夠更好地處理，維護(hù)自己的權(quán)益。”

面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的形勢(shì)，上海君悅律師事務(wù)所的張斌律師坦言，在國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)交易基本都是找中介，認(rèn)為找了中介之后就不需要找律師了，因此在房地產(chǎn)交易中很少找律師。公民法律意識(shí)相對(duì)比較淡薄，不愿意花錢(qián)請(qǐng)律師，覺(jué)得沒(méi)什么作用，買(mǎi)賣(mài)房子就好像比買(mǎi)菜還要簡(jiǎn)單，只有當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)才想到找律師解決。他說(shuō)，律師在此時(shí)充當(dāng)?shù)慕巧秃帽炔每p，客人的衣服做好了，才說(shuō)不合身，后期進(jìn)行修補(bǔ)效果就比較差。這樣的情況下，張斌律師建議市民在重大經(jīng)濟(jì)合同或投資項(xiàng)目發(fā)生時(shí)，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)律師做整體規(guī)劃。

北京市大成律師事務(wù)所的李晨律師表示，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后就確定了一個(gè)法律關(guān)系，在法律問(wèn)題簽訂、履行中出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)然第一步應(yīng)該通過(guò)法律來(lái)解決。并且不主張通過(guò)政府部門(mén)來(lái)解決，因?yàn)檎块T(mén)不是買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，政府部門(mén)既不是出售者甲方，也不是購(gòu)買(mǎi)者乙方，而是一個(gè)第三方。但是作為第三方的政府部門(mén)的主要職能是行政，真正能夠解決相關(guān)法律糾紛的是法院。到了法院，對(duì)簿公堂，需要請(qǐng)律師，相對(duì)專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)律師能夠更好地保護(hù)合法人的權(quán)益。

服務(wù)專(zhuān)科化

作為“2010年度上海十佳不動(dòng)產(chǎn)律師事務(wù)所評(píng)選活動(dòng)”（含十佳房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)青年律師評(píng)選）的十佳律師事務(wù)所之一，并且獲得“綜合實(shí)力獎(jiǎng)”的上海中建中匯律師事務(wù)所代表朱黎庭律師表示，不動(dòng)產(chǎn)律師事務(wù)所主要服務(wù)對(duì)象是開(kāi)發(fā)商、承包商。多年來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中，活躍著一大批專(zhuān)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)律師的身影。

朱黎庭律師舉例說(shuō)，文新大廈在90年代曾是“爛尾樓”，十幾年前，事務(wù)所受新民晚報(bào)委托代理處理大樓的收購(gòu)和后續(xù)開(kāi)發(fā)工作。在專(zhuān)業(yè)律師的參與下，所有的歷史問(wèn)題如與承包商的工程合同的遺留問(wèn)題、銀行的抵押、小業(yè)主預(yù)售合同等等疑難問(wèn)題全部得到解決，最后順利竣工投入使用。類(lèi)似的并購(gòu)、開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓的成功案例都離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)律師的服務(wù)，所以專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)律師事務(wù)所對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)。

創(chuàng)立于1995年，總部設(shè)在上海的中建中匯律師事務(wù)所在2010年合并之后，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到有30多名合伙人，百余名執(zhí)業(yè)律師的規(guī)模，成為一家有著豐富經(jīng)驗(yàn)和鮮明特色，并且在業(yè)內(nèi)享有較高聲譽(yù)的律師事務(wù)所。

朱黎庭律師坦言，律師的職業(yè)道德是維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，但是作為有社會(huì)責(zé)任的律師事務(wù)所和律師，在確保當(dāng)事人的合法權(quán)益的同時(shí)，在處理一些重大事件的過(guò)程中也應(yīng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。比如，中建中匯律師事務(wù)所代理開(kāi)發(fā)商處理蓮花河畔倒樓案時(shí)，如果純粹從法律關(guān)系上看，處理開(kāi)發(fā)商與已購(gòu)房業(yè)主的預(yù)售合同糾紛，雙方如果協(xié)商不成完全可以通過(guò)司法途徑解決。但是中建中匯律師事務(wù)所從社會(huì)公共危機(jī)處理、化解社會(huì)矛盾的角度出發(fā)，為購(gòu)房人提供了多種可選擇的方案，滿(mǎn)足了購(gòu)房人合理需求下的各種要求，最后通過(guò)協(xié)商的方式使這一事件得到圓滿(mǎn)解決。

在目前的形勢(shì)下，老百姓日常的買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)發(fā)生的糾紛包括租賃糾紛、遺產(chǎn)房糾紛、不動(dòng)產(chǎn)分割糾紛的法律需求越來(lái)越大。不論市場(chǎng)調(diào)控的好壞，所有的買(mǎi)方和賣(mài)方由于利益不同，都會(huì)考慮怎么利用法律空間保護(hù)自己的最大的利益。比如市場(chǎng)好的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)定金合同、中介合同或者預(yù)售合同已經(jīng)簽了，但是賣(mài)方想加價(jià)不想出售房產(chǎn)引發(fā)各種糾紛。相對(duì)的，市場(chǎng)不好的時(shí)候，簽了合同的購(gòu)房人會(huì)有不想購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)想毀約的情況，這也會(huì)產(chǎn)生形形色色的法律糾紛。

任何與房地產(chǎn)交易有關(guān)的環(huán)節(jié)都會(huì)遇到各種各樣的法律問(wèn)題，所以不管是從小業(yè)主的買(mǎi)房糾紛來(lái)看，還是從市場(chǎng)整體來(lái)看，都需要專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)律師事務(wù)所和律師提供相應(yīng)的法律服務(wù)。在需求廣泛的前提下，律師事務(wù)所越來(lái)越多地在關(guān)注這個(gè)行業(yè)。中建中匯律師事務(wù)所提供的專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)也越來(lái)越細(xì)致和專(zhuān)業(yè)，比如在政府頻繁出臺(tái)“組合拳”的形勢(shì)下，中建中匯律師事務(wù)所更多地為客戶(hù)考慮與其所有相關(guān)方面的法律關(guān)系，為客戶(hù)量身設(shè)計(jì)方案，提供更加完備的專(zhuān)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)，并且發(fā)掘了在多樣化綜合開(kāi)發(fā)驅(qū)使下輻射形成的各種附屬產(chǎn)業(yè)鏈。作為一家大型綜合型的律師事務(wù)所，中建中匯律師事務(wù)所將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有過(guò)程覆蓋在內(nèi)，在每一個(gè)階段都有不同的團(tuán)隊(duì)能為客戶(hù)提供最專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。

以上海中建中匯律師事務(wù)所、北京大成律師事務(wù)所等多家在業(yè)內(nèi)享有較高聲譽(yù)的律師事務(wù)所為代表的各家事務(wù)所對(duì)于新形勢(shì)下的房地產(chǎn)法律服務(wù)都積極準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)措施。例如積極地幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和規(guī)劃，在項(xiàng)目成立之初介入，提供完整、專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)；針對(duì)不同的業(yè)主的需要，在不同的時(shí)段介入，為購(gòu)房的業(yè)主提供個(gè)性化的房地產(chǎn)法律服務(wù)；加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)律師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使律師事務(wù)所及律師的專(zhuān)業(yè)能力得到不斷的提升，以更好地為各種不同類(lèi)型的客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)、良好的服務(wù)。