小產(chǎn)權(quán)房 路在何方

靜安

國(guó)務(wù)院辦公廳1月8日下發(fā)通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)住宅小產(chǎn)權(quán)房。但小產(chǎn)權(quán)房的特殊地位使得清理整頓關(guān)系到民生問(wèn)題，是合理“轉(zhuǎn)正”還是徹底根除？一招不慎很有可能會(huì)因“小”失大。

1 源起于需 約定俗成

小產(chǎn)權(quán)房可以說(shuō)是有著中國(guó)特色的一個(gè)約定俗成的稱(chēng)謂，而非法律上的界定。一般是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”，是由于房?jī)r(jià)高企衍生出的產(chǎn)物?？梢哉f(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的起源是由于購(gòu)買(mǎi)上的需要而自發(fā)形成的一個(gè)市場(chǎng)。起初是一些農(nóng)民將自建房出售給外來(lái)住戶，或?qū)⒆约旱恼爻鲎?。而后是村或者鄉(xiāng)一級(jí)的基層機(jī)構(gòu)開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商合作，除分配給農(nóng)民之外的全部上市銷(xiāo)售。目前已擴(kuò)大到三類(lèi)：一是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑；二是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房；三是在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民。

2 限購(gòu)令后 風(fēng)云再起

如果說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者因?yàn)樽陨斫?jīng)濟(jì)問(wèn)題的退而求其次的無(wú)奈，那么限購(gòu)令則是在一個(gè)側(cè)面推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)再次火爆的一個(gè)推手。雖然限購(gòu)令的本意是為了抑制商品房?jī)r(jià)格，但由于限購(gòu)限貸，許多真實(shí)的需求受到傷害，一些人被逼無(wú)奈又開(kāi)始選擇購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不能申請(qǐng)銀行按揭貸款，只要有付款能力，其他沒(méi)有任何限制。小產(chǎn)權(quán)房交易因此回升。

3 于法難容 情有可原

小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題大體在于：一是造成18億畝耕地紅線的吃緊。如果將其出讓權(quán)利仍然放在村、鄉(xiāng)一級(jí)基層組織，那么在“利”字當(dāng)頭下，18億畝耕地紅線勢(shì)必會(huì)被輕易突破。二是違反了《土地管理法》。國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。進(jìn)一步表明，在我國(guó)，小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，其開(kāi)發(fā)、建設(shè)為現(xiàn)有法律所不容。而我國(guó)法律法規(guī)也從未公開(kāi)承認(rèn)過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。

同國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地出讓金，因此價(jià)格普遍比同一地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格低1/3甚至更多。“法不責(zé)眾”的心理也是支撐這些交易存在的一大重要原因。在很多購(gòu)房者看來(lái)，如果真的要拆房，一棟樓就是幾十戶甚至幾百戶居民，嚴(yán)重的后果是任何地方政府都不敢想象甚至承擔(dān)的。此外，大部分購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)的居民屬于買(mǎi)不起商品房的中低收入者，也是輿論所保護(hù)的對(duì)象。因此也有人感嘆：自發(fā)形成的市場(chǎng)是用任何力量都無(wú)法消滅的。雖然一些地方查處了部分小產(chǎn)權(quán)，但絕大多數(shù)的該類(lèi)型項(xiàng)目逃脫了追究，尤其是村、鄉(xiāng)權(quán)利機(jī)關(guān)與投資機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。一方面是這些項(xiàng)目披上了“新農(nóng)村改造”的外衣，另一方面則是權(quán)力機(jī)構(gòu)之間的利益糾葛。政府雖然屢屢宣布該類(lèi)項(xiàng)目不合法，但屢屢又對(duì)其“法外容情”。

然而小產(chǎn)權(quán)房存在的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)又是不容置疑的。首先，小產(chǎn)權(quán)房是立法所明文禁止的違法建筑，購(gòu)房者無(wú)法辦理合法的房屋產(chǎn)權(quán)登記，因此無(wú)法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)，小產(chǎn)權(quán)事實(shí)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)。其次，小產(chǎn)權(quán)房存在流通風(fēng)險(xiǎn)。 沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的小產(chǎn)權(quán)房不能進(jìn)行過(guò)戶登記，其流轉(zhuǎn)、抵押必定受到限制。再次，小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)橐环矫嫘‘a(chǎn)權(quán)房的修建過(guò)程缺乏政府的有效監(jiān)管，其質(zhì)量狀況難以保證；同時(shí)由于小產(chǎn)權(quán)房本身的違法性，其買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，使得購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)合同要求出售方承擔(dān)因房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的違約責(zé)任。最后，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第19條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑不予補(bǔ)償。因此國(guó)家征地拆遷時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者理論上不能得到拆遷補(bǔ)償。

但無(wú)論小產(chǎn)權(quán)房是否合法，能不能準(zhǔn)予出售，其之所以能存在并發(fā)展，其原因是以相對(duì)低廉的價(jià)格圓了很多人的住房夢(mèng)，甚至是滿足了他們對(duì)生活的基本需求。即便是沒(méi)有證，也在這個(gè)現(xiàn)實(shí)的社會(huì)中保留了他們的夢(mèng)想和一點(diǎn)點(diǎn)尊嚴(yán)。

4 清理難題 投鼠忌器

“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)有10多年的歷史，政府部門(mén)曾屢次發(fā)出禁買(mǎi)警告，停工停售甚至拆除的整治也沒(méi)斷過(guò)，但到目前也沒(méi)有出臺(tái)一個(gè)明確的處理方案。由此可見(jiàn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”的背后難題除了之前說(shuō)到的“法不責(zé)眾”以外還存在著諸多困難。

4.1 范圍難以界定

目前國(guó)土部門(mén)給出的定義是，小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅。但一個(gè)普遍現(xiàn)象是這些小產(chǎn)權(quán)房里的住戶情況相當(dāng)復(fù)雜：很多當(dāng)?shù)卮迕褚约巴獯宕迕褓?gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房到底是否能界定為小產(chǎn)權(quán)房目前還沒(méi)有明晰的定義。此外有村民已經(jīng)把房子以商品房的價(jià)格出賣(mài)。還有些房子本為當(dāng)?shù)卮迕袼校课菀呀?jīng)被其具有城市戶口的后代繼承，甚至一棟樓一部分屬于宅基地另一部分屬于耕地的情況。如何合理的界定，這給清理整頓帶來(lái)了不小的難題。

4.2 能否簡(jiǎn)單的定義為違法

現(xiàn)在的普遍認(rèn)識(shí)是，小產(chǎn)權(quán)即沒(méi)產(chǎn)權(quán)。但如果就這樣簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)，小產(chǎn)權(quán)本可以在甫一出現(xiàn)就被扼殺在搖籃中。但之所以能走到現(xiàn)在的風(fēng)生水起不應(yīng)簡(jiǎn)單地歸結(jié)為地方政府的“默許”，而是要看到背后的原因。一方面購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房者多為低收入人群，其無(wú)法承擔(dān)一般商品房的價(jià)格，雖然冒險(xiǎn)，但也是不得已而為之。另一方面，目前進(jìn)行的農(nóng)村集體土地確權(quán)工作也可認(rèn)為是使集體土地上市交易取得和國(guó)有土地平等的地位。

4.3 該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)

小產(chǎn)權(quán)房的收益者已不僅僅是幾個(gè)開(kāi)發(fā)商和一群購(gòu)買(mǎi)者，當(dāng)?shù)氐拇彐?zhèn)政府也已從中受益，當(dāng)?shù)卮迕癫粌H改善了生活條件也得到了分紅。整個(gè)鏈條上的每一個(gè)環(huán)節(jié)都是受益者，形成了一個(gè)一榮俱榮，一損俱損的利益整體。如果單純地處理某一個(gè)環(huán)節(jié)勢(shì)必引發(fā)整體的不滿。

5 歧路紛雜 何去何從

可以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)相比于使用性來(lái)說(shuō)，更大的成分是投機(jī)性。即便是買(mǎi)房只為自用的人也會(huì)說(shuō)自己的房子升值了多少多少。房地產(chǎn)的升值潛力巨大，適合投機(jī)。因此樓市更像股市，價(jià)格上漲十分猛烈，價(jià)格下跌后果不堪設(shè)想。各種預(yù)期和迷信把樓市中的所有參與者都變成了投機(jī)者和潛在投機(jī)者，而抱怨買(mǎi)不起房的人其實(shí)也都是在抱怨自己被排斥在這場(chǎng)投機(jī)游戲之外。而小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)可以說(shuō)是讓更多人加入了游戲的一種作弊行為。

在目前的形式下，已經(jīng)不能一味地看著小產(chǎn)權(quán)房“做大”。雖然綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房在解決上存在太多的問(wèn)題，但如果簡(jiǎn)單的回避只是讓現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房毫發(fā)無(wú)傷“轉(zhuǎn)正”的話，則會(huì)傷害到廣大購(gòu)買(mǎi)正規(guī)“高價(jià)”商品住宅的人群。因此政府在解決問(wèn)題上要避免“一刀切”的做法。首先要統(tǒng)籌整體形勢(shì)，根據(jù)不同情況制定好相應(yīng)的細(xì)則，再全面鋪開(kāi)整體實(shí)施。這樣才能保障大多數(shù)尤其是低收入者的利益的同時(shí)解決好小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。■