城市改造中拆遷補償款的稅收處理

黃志宏

一、前言

隨著經濟不斷發展，進行新城市建設時，政府主要通過收購企業用地或者市民房屋用地拆除方式完成，在這過程中不可避免出現了企業（或居民）和拆遷部門的矛盾，拆遷補償款在某種程度上能夠緩解雙方的矛盾。拆遷補償款往往數額較大，構成企業或居民的一個重大收入，作為一種經濟行為，其涉稅活動引人關注，本文試圖在對拆遷補償款產生過程和補償方式進行理解的基礎上，對與其相關的稅收處理進行較為全面分析。

二、城市房屋拆遷補償款產生過程

首先，當地政府根據國家土地資源管理局的拆遷要求，包括拆遷地點和拆遷時間以及期限等，到拆除地點同企業負責人或房屋主人進行通知協商，將土地收回。其次，政府相關部門對收回土地進行新的使用規劃，對這塊土地收購價格和拆遷安置補償金額做好統計管理，在處理完與土地使用者的經濟利用之后，通過對規劃好的土地進行招標、掛牌等方式再次轉讓土地使用權，使土地用作他用。最后，招標成功的房地產企業通過與土地管理中心確認并交付購買金額后即可享有土地的所有權。土地局與居民或企業用地所有者之間的拆遷補償款產生，一些稅務處理問題相應出現。

三、主要拆遷補償款方式

房屋拆除過程中勢必對房屋主人或者是建筑用地的企業法人帶來不同程度的財產損失。為了使房屋主人或企業法人的財產權益得到保障，拆遷部門需要對房屋主人或企業法人進行相應的金額補償，確保其經濟利益不受損失。目前對房屋拆遷的補償形式主要有三種，均是出于國家制定的《城市房地產拆遷管理條例》。第一種：作價補償，即貨幣或現金補償。拆遷方根據對房屋進行價值市場評估，得出確切金額之后以現金交付的形式補償給房屋產權的所有者。第二種：產權調換，它是一種物物相抵的補償方式，即用同價實物對房屋產權所有者進行補償。通常方式是在另外一個或是原來地方建設同等水平甚至更高質量的房屋當做拆除的財產補償，且房屋主人有后來的這一房屋的所有支配權。第三種：混合補償，即第一、第二種補償方式相結合的補償形式。由于后期的房屋建設有可能無法抵消原來房屋的財產額，因此，拆遷方通過對新房屋進行價值評估，所得結果與原來的房屋價值對比，相差的數額以現金方式進行補償。

四、房屋拆遷補償款涉及的稅收

房屋拆遷補償不管是作價補償還是產權調換均出現資產過戶以及法人或自然人獲得經濟收入，這過程將帶來相關稅收問題。本文研究發現，拆遷補償款涉及稅主要有以下幾種：個人或企業所得稅、營業稅、契稅、土地增值稅和印花稅。

1.個人所得稅。在1988年國稅局制定的相關文件中，有詳細的解答，規定中提到：對于國家因為建設需要拆遷房屋而給予被拆遷者的所有實物以及貨幣補償均免征稅費，無須另外征收補償款的稅額。同時，在2005年又再一次下發的拆遷補償費稅收通知中，規定不得因為補償經濟損失而征收被拆遷者的個人所得稅。

2.企業所得稅。國稅局制定的城市拆遷企業的稅收問題做出通知，根據不同的企業拆遷情況作詳細的規定：

（1）用補償款重新購買土地和建設新的工程，重新安置員工，且新的建設用地規模和用途與原來的建筑工地性能相同或相近的搬遷企業，拆遷補償款的納稅所得額為拆遷補償款減去購買固定值產、安置職工以及購買新的技術設備后余下的金額。

（2）對那些沒有從事原來生產經營的企業，其應納稅所得額為拆遷補償款減去購買所有生產和經營所需要資產、技術改造、員工的聘請等費用。

（3）對那些既沒有從事原來生產也沒有轉向其他經營方式的企業，其應納稅所得額為所有的拆遷補償額加上對原來固有置產處理得到的所有收入之和。

（4）所有搬遷企業搬遷之后五年之內的所有搬遷補償金額均不包含在企業年納稅項目里。所有五年內完成搬遷工作的企業，納稅規則按照以上的三點規定實行。

3.營業稅。營業稅對銷售固定資產或者提供應稅勞務的單位和個人的營業額征收。對補償給被拆遷人的所有實物和貨幣都屬于營業稅范圍之內，因為拆除補償其實就是企業或居民銷售屬于自己的不動產。征收營業稅時應當對拆遷房屋的面積進行價值評估，對市場上相同的房屋的成本進行對照，以確定真實的營業額。

4.契稅。所謂契稅，即對不動產發生的財產擁有所有權發生變化或者轉移征取的一種稅。契稅條例中規定，我國境內的單位和人在對房屋或者土地進行轉移需要根究契稅條例要求繳納稅費。拆遷方利用拆遷所得的費用購買房屋，若所購房屋的價格仍在補償費范圍內的，則買房的人不需要繳納契稅。若超出范圍，超出的金額需要納稅。具體繳納契稅的過程：購房者帶齊補償額協議、購房發票和合同、本人身份證，所有證件需要原件和復印件，然后到負責新房屋征稅的單位辦理繳納契稅手續。

5.土地增值稅。土地增值稅是指對享有所有權的土地進行轉讓或者出售土地上的建筑物，包括建筑物里面所有附屬物件的企業和個人進行征收的一種稅。不論是何種情況下，只要自然人或者企業法人在轉讓土地或者土地上房屋包括其所有附屬物品所取得的一切收益的經濟行為，都要依靠稅收條例要求進行土地增值稅繳納。但是，當收回的土地用于國家建設時，則無須繳納土地增值稅。具體的免征條件體現在土地增值稅條例中：即因為國家城市建設需要或者企業工廠環境污染問題以及房屋給人們帶來困擾，影響人們日常生活而進行拆除搬遷工作的，同時還包括國家公共辦公建設用地搬遷情況，免繳土地增值稅。

6.印花稅。印花稅即我國對所有的經濟交往中涉及書立、領受等財產憑證的自然人和單位法人征收的稅。由于書立和領受主要為房屋財產歸屬問題，因此大多為房地產印花稅，納稅人為所有書立和領受房產資格憑證的自然人。國稅局對印花稅的條例通知中規定，我國境內的所有人，包括外國人只要符合條例內列舉書立、領受條件的個人以及單位都需繳納印花稅。拆遷補償費涉及房屋書立、領受的轉移問題，需要繳納印花稅。

總之，城市拆遷款涉及稅收問題復雜，共有多個稅種與之相關。因此，要做好這方面的稅收工作，除了相關企業和個人自身要加強稅收知識，稅務局也需要加強對稅收的宣傳工作。

[1]王艷.談談城市改造中拆遷補償款的涉稅處理[J].現代商業，2011，16（23）：193-195.

[2]盧偉華.政策性搬遷補償收入的有關涉稅政策[J].財會月刊，2009，25（01）：126-127.