降價潮下的海南地產觀察

| 文 · 本刊記者 齊林

“打開電腦，通過衛星圖片上看海南，發現海南島的海岸線正在‘哭泣’——海南全島的海岸線已幾乎處于開發的狀態，很難看到一片原始的痕跡。”這是媒體描述的當初海南大規模開發國際旅游島的熱潮一隅。

當初被國家規劃為國際旅游島后，海南房地產呈現井噴式爆發，不過2010年，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時表示，海南樓市已經釋放出危險信號，但“國際旅游島建設總體規劃”出臺后，高房價有望趨于合理。

這里曾是中國最吸金的投資熱土，這里也曾是中國最扎眼的爛尾焦土。當下中國房地產波詭云譎的情境，讓人們不由得想起當年，并發出疑問：海南是否將重新步入當年？

1993年，年輕的地產大佬們都不同程度地經歷了那一場泡沫的洗禮。當年的海南，爭取到了大膽的房地產政策，但政策在投機商眼中成為發財捷徑。房地產呈現了典型的泡沫經濟特征，于是有了后來大量的爛尾樓、閑置土地和積壓資金。

2011年11月中旬，地產大腕們云集海南，他們紛紛表示，這個冬季對于房地產業來說將是個存亡關鍵點，海南房產不排除大降價的可能。

作為中國房地產的風向標，當年海南房地產泡沫的破滅事件已然成為中國局部泡沫經濟的典型樣本，并時刻警醒著當下的中國。

泡沫會否重演

海疆集團的相關項目自去年下半年開始，銷售量就持續走低。法務梁愛民律師說：“宣布旅游島之后土地的價格、房子的價格基本上翻了一倍，全國的投資客都聚集到海南，滿大街都是拿著錢的購房者，尚未完工的房子就已全部售出。”

梁律師稱，“那一次大概有一倍的價格漲幅，所以，從這個概念來看，現在海南地產價格基本上沒有降，但是成交量減少了。”

中大海博房地產經紀有限公司的銷售副總紀尚晨稱，開發商暗中降價，是一個大趨勢。緣于資金鏈吃緊，加之本身的價格虛高，所以國家宏觀調控政策還是起到了一定成效。而海南房價在降完這一輪后，才會有一個合理化價格。

當然，紀尚晨亦稱，目前政府希望擠掉地產泡沫的想法應予以贊同。在政策調控之下，海南大多數地產都在降價，或暗中降價。但商業地產降幅要小于住宅地產，緣于此前商業地產需求相對較小，所以漲幅并不像住宅漲幅那么離譜。

針對“中國的房地產泡沫嚴重”一說，梁律師認為，國家仍需持續的調控，直到房價回歸相對理性的價格，然后可能會有平穩的發展時間。而房價租售比當前并沒有在合理范圍內，所以房價從理論上來說仍有很大下行空間。

作為地產銷售代理公司，紀尚晨的公司目前代理樓盤均價為每平米一萬八千元，而紀尚晨用了很肯定的語氣稱：一萬兩千多的房子現在也能買到，甚至更低的房子隨時都可以買到。

從北京市場出奔海南市場的紀尚晨稱，相較而言，北京住宅房產剛性需求大，海南則大部分都是旅游地產。海南被宣布建設為國際旅游島后，房價飆升至此前的三倍左右。

面對宏觀政策層面限購令與銀行貸款的夾擊，紀尚晨認為“國家對房地產打壓的確是重拳出擊，有點狠”。 以海南區域銀行貸款來說，海南島95%人口都是島外人士，現在銀行放款要求為：客戶需提供在當地銀行的存款流水以及在當地發生的納稅證明，這就直接屏蔽了相當一部分島外人士的購房消費。

但紀尚晨亦認為，政府應慢慢引導居民消費習慣，重視商業市場，并以房地產作為一個市場補充元素，這才是國家經濟健康有序的發展模式。

紀尚晨也觀察到，當初海南地產炒家希望以低價入市、高價拋售來賺取巨額利潤，故房價抬高后，炒家也擔心海南房地產崩盤，于是紛紛撤退。當然，在地產價格上升期間，炒家得到的利潤則非常可觀。

當年，國際旅游島獲批后的5天內，游資、開發商攜巨款涌向海南，海南省的商品房銷售額猛增至170多億元，房價出現跳躍式上漲。

調控政策緊隨而至，房價迅速陷入“滯漲”。

前景觀察需理性

但是，很多人對海南的樓市前景表示樂觀，他們堅信，海南樓市不會再次崩盤。相比此前的游資行為，現今進入海南地產大品牌開發商資金實力和經營能力以及經營步伐相較而言更讓人放心。此外，島內外剛需起了重要的市場支撐作用，況且，涌入島內的資金被開發商、建筑商、投資者分擔，同時也就分擔了風險。更重要的是，如今海南國際旅游島建設有清晰的時間表和路線圖，除了房地產業，各項政策及現代服務業都在大力推進，這讓市場充滿了強勁的支撐。

梁愛民所在公司在海南的項目于2010年12月30日開盤，如今已售出10%，開盤半年后漲了一次價，每平米漲了三千塊錢，不久前，該公司將旗下地產房價做了下調。

在梁愛民看來，政府調控政策對他們的影響不小，而購房者的觀望態度使得“銷售量基本上停滯了。”

梁愛民認為，中國的房地產在2006、2007年以前還相對好一些，2007年以后增速顯得過快。主要原因是投資客炒房導致消費過熱。目前中國地產市場存在大量剛性需求，故梁律師認為，要把考評房價的時間放得足夠長，但一定要回歸理性。

梁愛民稱，現在社會投資熱情已然開始從房地產撤離，一般來講，地產商若能保證購房款首付到賬，在拍賣房產后，收回成本還是可以預期的。

梁愛民稱，面對當地高漲的人工成本，建材原來成本亦高企不下。不過在通脹環境下，如果相關政策調整，加之貨幣政策放寬，房價或仍會很快上漲。

中國早有案例：實施調控房子成交量未減，但房價基本不動，調控一放開，馬上就報復性發展。梁愛民亦不否認將來這種可能性的存在，

此外，紀尚晨預期，考慮到國際旅游島的開發前景，國家對海南有政策傾斜，地方也需要一定的配套設施，經濟逐漸發展后房價肯定要逐步提高。況且有了保障房做支撐，其余房地產就可以作為商品進入市場。

故“房價穩中有升，是總的趨勢。”