調控中的房企走向

□文/徐正庫

歲末年初，房地產市場在持續強勁的政策調控下，出現了交易量萎縮、土地流拍增多、房價松動的現象，房地產調控進入關鍵期。為了鞏固調控成果，中央經濟工作會議強調，“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展”。深入研究國家有關房地產政策調控、經濟發展思路及結構性調整的一系列舉措可以看到：國家對房地產行業的政策調控只是調控社會經濟發展矛盾的一個基本措施，結構性調整才是轉型發展思路的根本舉措。房地產企業轉型承載經濟與社會發展功能的壓力和機會已同時降臨，房企主動進行轉型升級已是迫在眉睫。

當前，房地產市場面臨的現狀，一是資本趨緊，成本上升，土地市場低迷，地方政府財政收入減少，保障房實施受阻，住房需求矛盾并未緩解。二是調控初見成效且還將持續。盡管大中城市的房價數據再次讓人們看到了樓市出現拐點的希望，但反觀不斷升溫的三、四線城市的樓市，可以預測房地產市場的調控基調不會變且仍將從嚴。三是行業步入調整與定位時期。隨著國民經濟“三駕馬車”作用的調整，經濟發展轉向內需拉動，房地產業功能將轉向對經濟和社會發展的承載作用，與其它新興產業融合共生。此外，財政趨向穩定微調，并不意味著放松銀根，樓市深度調整大局不會變。

——政策調控促使房企思考經營調整。中央經濟工作會議確定了2012年經濟工作“穩中求進”的總基調。在此基調指引下，房地產企業的脫胎換骨首當其沖。中央經濟工作會議為此指明了方向：繼續加強和改善宏觀調控，促進經濟平穩較快發展。財政和信貸政策將注重加強與產業政策的協調配合，充分體現分類指導、有扶有控。其中，加強保障性住房、社會事業等領域的投入是題中應有之義。房地產企業須深入理解宏觀經濟調控政策，把握機遇，從以住宅為主的資源消耗型地產開發，主動轉向為社會、商業、民生、文化服務類擴大消費和內需拉動型地產開發，不失為上策；積極參與保障性住房的建設；從單一的商品房開發轉向復合業態；從開發銷售物業轉向銷售與持有型并舉；提升企業整合能力，提高企業集中度；企業發展從單純的規模擴張型發展向整合集成式發展轉變。

——房地產企業應確立新走向。目前房地產交易量大幅下降、房地產價格出現松動的現狀，推動著房地產企業開始思考轉型問題。著力擴大內需特別是消費需求，拓寬和開發消費領域，促進居民文化、旅游、健身、養老、家政等服務消費，成為新的市場指引。在商品住宅受到較大擠壓時，轉向擔負承載功能的服務型新業態的轉型拉開了序幕，旅游地產、養老地產、商業地產逐漸顯露出巨大的市場潛力。旅游業作為長期內需，成為地產業不錯的投資方向；在我國即將全面進入老齡化社會之時，養老產業異軍突起，成為房地產市場新需求；在城市化發展到一定階段，房地產行業必然超越商品住宅的開發層面，融入城市開發、運營，以商業服務的形式進入城市化開發的第二階段。自覺接軌國家產業布局導向，發展以現代服務業為依托的地產事業，主動置身于良好的政策體制環境，是對房地產商智慧的實戰檢驗。

——科學創新和引導房地產投資模式。應積極創新投資模式，正確引導投資方向，在資源整合與協調分配上，發揮符合國家經濟結構戰略性調整方向的積極作用。在負利率時代，房地產投資仍然是一個能跑贏C P I的投資工具。通過房地產基金、信托等投資渠道，可以讓民間資金參與到房地產投資中來，給一些資質不錯的開發商提供資金，幫助其發展更好的項目，解決市場不同層次的剛性需求。目前在銀行“惜貸”、信托受限的時候，通過房地產基金，既能改變民間資金原來“炒房”的房地產投資方式，抑制需求的盲目擴大，又能為上游增加了資金供應，有益于未來市場的健康理性發展。