“半山腰”的隱憂

在下山過程中，爬山隊伍會進行短暫的休整和反復，任何因素都不會改變根本趨勢，下山才是最終目的

二季度以來，樓市回暖似已成定局。6月，杭州主城區成交商品房創下36月來新高，而1月整個主城區成交和預定商品房還剛剛創下5年同期倒數第一；6月，寧波，城區六區商品住宅成交套數接近2100套，限購17個月以來首次突破2000套大關；7月，杭州，土地交易市場，32輪競價創近期最火交易……從寒冰到高溫，樓市回暖行情如此之快，讓人措手不及。有學者已認為“未來房價再跌的可能性接近于零”。

然而，房價確實到底部了嗎？樓市確實已經回暖嗎？這仍值得購房者警惕。

首先，樓市回暖并沒有事實基礎，更多意義上是輿論導向下消費者心理的變化。這半年來，房地產市場的消息充斥網絡、報刊等媒體，主要傳播了三個方面的消息：一是房地產市場資金緊張，為加快資金的回籠，正在降價促銷，這是個買房的好時機；二是政府因為樓市低迷，土地拍賣收入大幅減少，財政緊縮致使其不斷挑戰限購令底線，調控可能隨時放松；三是房地產市場調控讓一部分剛需購房者需求加強，剛需者正在入市。同時，一批所謂的專家頻繁發布警惕房地產市場調控重現2009年“越調越漲”場景出現的預測。輿論的推波助瀾在很大程度上影響消費者的心理預期，買漲不買跌的消費心態更趨強化，樓市加速出現量價齊升的局面。

其次，樓市回暖并沒有政策基礎，國家對房地產市場的嚴厲調控并沒有放松。一方面，國務院、住建部、銀監會等近期紛紛表態，澄清市場關于調控要放松的傳言，重申要堅持房地產調控不動搖。另一方面，樓市上漲的直接原因是央行在6月8日、7月6日連續兩次降低存貸款利率，部分媒體誤讀為國家放松房地產調控的信號，但其主旨在于刺激實體經濟投資、穩定經濟增長。所謂房地產調控放松有拿雞毛當令箭之嫌，溫家寶在兩次降息之后強調“要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣”，可見，促房價合理回歸仍是調控政策的主要方向。

再次，樓市回暖并沒有實質基礎，“量太大、價太高”的根本局面并沒有改變。理論上合理的4-6倍的房價居民收入比現今超過20倍，合理的6%左右的房產租金售價比現今不到2%、合理的5%-10%的房屋空置率現今超過20%以上，無不提示房價的嚴重泡沫化。另外，據人口普查顯示國內總勞動力在2012年達到頂峰，地區均衡發展下西部外出打工人口逐漸減少，都將使東部沿海一、二線城市房產需求在未來幾年有所下降，也就是說樓市需求將在近年達到頂峰，房產過剩問題只會越演越烈。鑒于房地產公司資金回籠、經濟的發展情況、國家的調控決心，房價下跌的可能性依然較大，給消費者帶來投資收益的可能性微乎其微。

購房者應對“半山腰境況”提高警惕，切不可著急入市。半山腰理論是說在下山過程中，爬山隊伍會進行短暫的休整和反復，任何因素都不會改變根本趨勢，下山才是最終目的。在股票市場如此，在房地產市場這種情況依然可能存在。近期四大行的不良資產率自股改以來首次上升，實業空心化問題在浙江經濟中凸顯，經濟下行趨勢未見緩解，房地產投資拉動經濟增長方式無以為繼，不管是政府還是企業都無心無力推動房地產市場進一步火爆，樓市回歸合理價位應是長期趨勢。