房地產市場走勢判斷

□ 文/駱正南

國家統計局公布的最新數據顯示，2011年以來全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格月環比下降的城市個數逐步增加。2012年到1月，70個大中城市中，價格下降的城市有48個、持平的城市有22個，大中城市房價環比全線停漲，房地產調控實現了抑制房價過快上漲的目標。未來一段時間這些城市的房價走勢又將如何——房價是繼續下跌，還是轉變為有漲有跌？眾說紛紜。

——從購房需求看，房地產需求大體可分為三種：剛性需求、改善性住房、投資需求，而占據主導地位的還是剛性需求。隨著城鄉居民收入水平的提高，住房需求將有增無減。對國人來說，人們大多持有“租不如買”的觀點，這成為支持住房需要量長時間處于高位的重要原因。而對相當一部分有錢人而言，不論是出于對未來房價“只會漲不會跌”的期盼還是將房子作為資產留給子女的觀點，都讓人產生一種“只有自己買的才會安心”的想法，直接產生了購買的大量需求。當然，由于諸多政策“抑制投機”包括房產稅開征的傳聞都使得投資者的空間越來越小，當住房理念進一步地被還原為“居住”這一主體訴求，投資需求會更趨于理性。因此，面對如今的房價，市場仍持觀望態度。在經歷長時間高價位的今天，人們堅信并且有理由希望價格的一次大跳水，只是誰也說不準，拐點將會在何時到來。

——從調控政策看，政策是決定房地產市場走勢的最重要因素。2011年1月26日，國家頒布“新國八條”和推行信貸緊縮政策，2011年下半年以來房地產市場的頹勢越來越明顯，北京、上海等一線城市月成交量更是萎縮過半，房地產開發投資同比增幅下滑至個位數，新開工面積則已轉入同比負增長。房地產的持續降溫已經給地方政府帶來了巨大的財政壓力。實際上，房地產調控政策是一個組合，不能簡單地理解為壓。對于過度的投機和投資性需求堅決抑制，“不放松”就是針對這一塊；對于普通商品住房，中央強調要加大供應，也是非常明確的。雖然眾多專家和業內人士都希望限購和限貸等行政性限制手段能夠有所松動，但在調控不放松的主基調下，估計限制政策手段不會出現根本性的變化。

——從房地產商看，史無前例的調控力度使得房地產商處境艱難，絕大多數房地產公司的銷售都受到影響，那些規模不大的中小房企更是舉步維艱。調研顯示，有56%的中小房企2011年銷售業績同比出現下降，超過84%的企業銷售業績同比下降10%。而在限購、限貸、限價等強硬房地產市場調控政策的影響下，大型房地產企業具有一定的優勢：資金鏈更為穩健和安全，面對風險有更大的彈性空間；經營管控能力更為成熟，能夠更理性從容地應對市場變化；前期積累的品牌知名度開始發揮巨大的作用，消費者更傾向于選擇有著較高知名度的品牌。在較大的融資壓力下，許多資金周轉壓力較大的中小房企開始考慮轉型、被收購或退出市場，部分非房地產主業的房產公司退出市場回歸發展主業；而規模化程度較高、資產實力雄厚能夠更加靈活地把握政策的房地產企業將整合市場，促使行業集中度的進一步提高。可以說，兩極分化的局面已悄然成型。

展望2012年，擺在房地產市場面前的是這樣一個局面：過高的房價不利于結構調整和保持經濟長期持續健康發展，因此不可能全面放松房地產調控，但嚴厲的政策又會增加經濟放緩的風險及與之相關的失業問題。考慮到地方財政和經濟增長的需要，下半年開始可能會有微調，支持居民合理購房需求等。但是，由于整個宏觀調控以“刺激消費，抑制投機”為主旨，整體而言房地產業的政策環境仍不會太寬松，不論是房地產商還是購買者還抱著觀望的態度觀察市場的變化，只是說在經歷寒冷的第一季度后，2012年市場會迎來一個相對溫暖的季節。

對房地產企業來說，2012年的態度需用“謹慎”應對，掌握政策變化的規律，找準市場需求釋放的節奏，積極進行戰略創新和轉型發展。要更為謹慎地拿地，提高新項目的投資標準；要制定合理的價格策略；要實施戰略轉型，形成開發不局限于住宅地產的商業地產、旅游地產和工業地產等多元化組合，以求得企業持續發展。