房地產(chǎn)市場走勢判斷

□ 文/駱正南

國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年以來全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格月環(huán)比下降的城市個數(shù)逐步增加。2012年到1月，70個大中城市中，價格下降的城市有48個、持平的城市有22個，大中城市房價環(huán)比全線停漲，房地產(chǎn)調(diào)控實現(xiàn)了抑制房價過快上漲的目標(biāo)。未來一段時間這些城市的房價走勢又將如何——房價是繼續(xù)下跌，還是轉(zhuǎn)變?yōu)橛袧q有跌？眾說紛紜。

——從購房需求看，房地產(chǎn)需求大體可分為三種：剛性需求、改善性住房、投資需求，而占據(jù)主導(dǎo)地位的還是剛性需求。隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，住房需求將有增無減。對國人來說，人們大多持有“租不如買”的觀點，這成為支持住房需要量長時間處于高位的重要原因。而對相當(dāng)一部分有錢人而言，不論是出于對未來房價“只會漲不會跌”的期盼還是將房子作為資產(chǎn)留給子女的觀點，都讓人產(chǎn)生一種“只有自己買的才會安心”的想法，直接產(chǎn)生了購買的大量需求。當(dāng)然，由于諸多政策“抑制投機(jī)”包括房產(chǎn)稅開征的傳聞都使得投資者的空間越來越小，當(dāng)住房理念進(jìn)一步地被還原為“居住”這一主體訴求，投資需求會更趨于理性。因此，面對如今的房價，市場仍持觀望態(tài)度。在經(jīng)歷長時間高價位的今天，人們堅信并且有理由希望價格的一次大跳水，只是誰也說不準(zhǔn)，拐點將會在何時到來。

——從調(diào)控政策看，政策是決定房地產(chǎn)市場走勢的最重要因素。2011年1月26日，國家頒布“新國八條”和推行信貸緊縮政策，2011年下半年以來房地產(chǎn)市場的頹勢越來越明顯，北京、上海等一線城市月成交量更是萎縮過半，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅下滑至個位數(shù)，新開工面積則已轉(zhuǎn)入同比負(fù)增長。房地產(chǎn)的持續(xù)降溫已經(jīng)給地方政府帶來了巨大的財政壓力。實際上，房地產(chǎn)調(diào)控政策是一個組合，不能簡單地理解為壓。對于過度的投機(jī)和投資性需求堅決抑制，“不放松”就是針對這一塊；對于普通商品住房，中央強(qiáng)調(diào)要加大供應(yīng)，也是非常明確的。雖然眾多專家和業(yè)內(nèi)人士都希望限購和限貸等行政性限制手段能夠有所松動，但在調(diào)控不放松的主基調(diào)下，估計限制政策手段不會出現(xiàn)根本性的變化。

——從房地產(chǎn)商看，史無前例的調(diào)控力度使得房地產(chǎn)商處境艱難，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司的銷售都受到影響，那些規(guī)模不大的中小房企更是舉步維艱。調(diào)研顯示，有56%的中小房企2011年銷售業(yè)績同比出現(xiàn)下降，超過84%的企業(yè)銷售業(yè)績同比下降10%。而在限購、限貸、限價等強(qiáng)硬房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響下，大型房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的優(yōu)勢：資金鏈更為穩(wěn)健和安全，面對風(fēng)險有更大的彈性空間；經(jīng)營管控能力更為成熟，能夠更理性從容地應(yīng)對市場變化；前期積累的品牌知名度開始發(fā)揮巨大的作用，消費者更傾向于選擇有著較高知名度的品牌。在較大的融資壓力下，許多資金周轉(zhuǎn)壓力較大的中小房企開始考慮轉(zhuǎn)型、被收購或退出市場，部分非房地產(chǎn)主業(yè)的房產(chǎn)公司退出市場回歸發(fā)展主業(yè)；而規(guī)模化程度較高、資產(chǎn)實力雄厚能夠更加靈活地把握政策的房地產(chǎn)企業(yè)將整合市場，促使行業(yè)集中度的進(jìn)一步提高。可以說，兩極分化的局面已悄然成型。

展望2012年，擺在房地產(chǎn)市場面前的是這樣一個局面：過高的房價不利于結(jié)構(gòu)調(diào)整和保持經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)健康發(fā)展，因此不可能全面放松房地產(chǎn)調(diào)控，但嚴(yán)厲的政策又會增加經(jīng)濟(jì)放緩的風(fēng)險及與之相關(guān)的失業(yè)問題。考慮到地方財政和經(jīng)濟(jì)增長的需要，下半年開始可能會有微調(diào)，支持居民合理購房需求等。但是，由于整個宏觀調(diào)控以“刺激消費，抑制投機(jī)”為主旨，整體而言房地產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境仍不會太寬松，不論是房地產(chǎn)商還是購買者還抱著觀望的態(tài)度觀察市場的變化，只是說在經(jīng)歷寒冷的第一季度后，2012年市場會迎來一個相對溫暖的季節(jié)。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，2012年的態(tài)度需用“謹(jǐn)慎”應(yīng)對，掌握政策變化的規(guī)律，找準(zhǔn)市場需求釋放的節(jié)奏，積極進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型發(fā)展。要更為謹(jǐn)慎地拿地，提高新項目的投資標(biāo)準(zhǔn)；要制定合理的價格策略；要實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，形成開發(fā)不局限于住宅地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等多元化組合，以求得企業(yè)持續(xù)發(fā)展。