樓市無夢

傳說中的2012年來了，在務(wù)實(shí)的房地產(chǎn)界人士眼里，這個(gè)著名的年份所帶來的神秘感與往年相比，或許并無太多不同——人們密切關(guān)注的始終是政策動向、房價(jià)起伏和成交量多少。總結(jié)過去、展望未來，恰恰是在這個(gè)時(shí)刻最自然而然要做的事情。

日前，央行發(fā)布了去年第四季度儲戶問卷調(diào)查報(bào)告。有業(yè)內(nèi)專家指出，從居民物價(jià)感受、房價(jià)預(yù)期、購房意愿上看，2011年四季度都是一個(gè)轉(zhuǎn)折時(shí)期。一方面，當(dāng)前樓市調(diào)控效果顯著，投資性需求主動撤退；另一方面，2012年樓市難以升溫。該人士悲觀地指出，持續(xù)調(diào)控下，2012年樓市或?qū)⒗溆?008年。盡管如此，仍有不少業(yè)界人士對于后市持樂觀態(tài)度。

2012，人們面對的是洪水還是猛獸?

一年有四季，樓市亦然。2008年在金融危機(jī)中樓市全面蕭條，2009年市場開始報(bào)復(fù)性反彈，2010年高位盤整，2011年在調(diào)控重壓下逐漸衰退。如果說，在經(jīng)過了2009-2011年的春秋夏之后，2012年又再次迎來了樓市的寒冬。

可以預(yù)見的是，未來的房地產(chǎn)市場走勢從根本上取決于中央調(diào)控政策與購房者的心理預(yù)期。那么，正處于激烈博弈狀態(tài)的樓市，2012年會遭遇到什么樣的市場?

2012年樓市冰河期

如果說2011房地產(chǎn)市場還在冬天，那么2012樓市就會經(jīng)歷冰河期。對于2012年的房地產(chǎn)市場業(yè)內(nèi)是普遍不看好的，2011年樓市托上半年的福，各大開發(fā)商的銷售量可以勉強(qiáng)維持全年的業(yè)績，但2012面對持續(xù)不見松動的調(diào)控政策，以價(jià)換量的營銷策略未必能招架住市場悲觀預(yù)期的蔓延，房企的銷售壓力依然嚴(yán)峻。

日前的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也對房地產(chǎn)調(diào)控基本定調(diào)：調(diào)控不動搖。會議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這體現(xiàn)了中央的堅(jiān)定決心，意味著此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要達(dá)到預(yù)期的、明顯的效果。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，2012年會是非常難過的一年，有的企業(yè)很可能就在本輪調(diào)控中被重組，失去獨(dú)立的生存空間。2012年的金融政策和市場環(huán)境比2011年更為嚴(yán)峻，受融資渠道、土地價(jià)格、政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢更為明顯，進(jìn)入“大魚吃小魚”時(shí)代。

對于房企而言，此輪調(diào)控也是其健康發(fā)展的有利契機(jī)。一些房地產(chǎn)企業(yè)會遭遇破產(chǎn)重組，這是大勢所趨。房地產(chǎn)公司過去是依靠杠桿、囤地、土地增值，而不是靠造好房子創(chuàng)造價(jià)值。依靠簡單的規(guī)模效應(yīng)、簡單的消耗土地，這種成長是不真實(shí)的。而調(diào)控恰恰是對房地產(chǎn)行業(yè)的一種修正，調(diào)整過程將是去杠桿化和去泡沫的過程。

因此，2012年，樓市將步入冰河期。面對極寒的考驗(yàn)，開發(fā)商不僅要勒緊褲腰帶御寒，更要重新認(rèn)識市場尋求突圍之道。

宏觀調(diào)控不會改變

2011年的房地產(chǎn)政策以“限購、限貸、限價(jià)”為核心，12月9日，社科院正式發(fā)布了《中國住房發(fā)展報(bào)告(2011-2012)》即《住房綠皮書》。綠皮書針對房地產(chǎn)調(diào)控特別指出，2012年繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動搖，完善調(diào)控行政措施，防止報(bào)復(fù)性反彈。可見，“三限”政策在2012年仍將延續(xù)。

隨著一線城市降價(jià)潮的蔓延，二三線城市房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了低迷。加之，在通脹壓力減輕的情況下，限貸政策在首次改善需求、首次換房需求等方面可能會出現(xiàn)松動。其實(shí)在2011年底，部分銀行在一線城市中已經(jīng)悄悄拉開房貸松動的序幕，首套房貸利率及首付下調(diào)或?qū)⒃?012年放松，但二套房貸政策與三套房禁限政策估計(jì)全年都難放開。

但對于限購與限價(jià)方面，近期國務(wù)院總理溫家寶在圣彼得堡的講話，中國樓市兩年基凋塵埃落定了，溫總理標(biāo)，中國下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房價(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。所以，指望近期樓市調(diào)控能夠松動，顯然不現(xiàn)實(shí)。也就是說，在房價(jià)沒有達(dá)到預(yù)期效果的情況下，限購令以及部分城市的限價(jià)政策在2012年必將繼續(xù)延續(xù)。

抄底時(shí)機(jī)何時(shí)到來?

與樓市熱銷時(shí)相比，開發(fā)商顯然已經(jīng)放低姿態(tài)了，眼下是買房好時(shí)機(jī)嗎?2012年房價(jià)會不會降得更低?

自樓市限購以來，越來越多的開發(fā)商加入本輪樓市降價(jià)潮中，許多新盤甚至直接低價(jià)入市。但縱觀此輪促銷大戰(zhàn)，2011年10月份以來，保利、龍湖、萬科、青特、世茂等開發(fā)商推出的低開促銷措施之后，實(shí)實(shí)在在降價(jià)的樓盤卻很罕見。這也是今年購房人看著市場“降”聲一片，仍然買不到物美價(jià)廉的房子的原因。

此外，雖然在萬科、保利、龍湖等品牌房企的帶動下，青島樓盤降價(jià)通道已經(jīng)打開，但全面降價(jià)的格局仍未到來，在調(diào)控壓力作用下，2012年有望迎來新一輪普降。在業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)對此輪降價(jià)促銷逐漸見底的同時(shí)，同樣指出，2012年房企處境將會更加嚴(yán)峻，不排除春節(jié)之后又迎來一波降價(jià)潮的可能。

業(yè)內(nèi)人士就此分析認(rèn)為，2012年樓市很有可能在降價(jià)中開局。2012年上半年，樓市將持續(xù)低迷，為達(dá)到新建商品住宅銷售均價(jià)漲幅將繼續(xù)回落的目標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)控必將持續(xù)，因此在2012年中之前指望有所回暖已經(jīng)是不現(xiàn)實(shí)了。

至于2012房價(jià)是穩(wěn)步回落還是來個(gè)大跳水其實(shí)已經(jīng)都不重要，目前樓市已經(jīng)整體進(jìn)入買方市場，價(jià)格已經(jīng)不再是唯一的選擇標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目的產(chǎn)品類型、位置以及周邊環(huán)境都已納入到考慮范疇。對于持幣待購的剛需而言，起碼在2012可以享受一下挑選房子真正像選商品般的自由了。

房產(chǎn)稅之劍何時(shí)出鞘?

可以說，對于房產(chǎn)稅是否會落地的猜想是年年都在進(jìn)行中，但在2011年1月27日，上海、重慶正式宣布開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)，空轉(zhuǎn)了近10年的房產(chǎn)稅終于面世。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)，開辟了樓市調(diào)控新思路。可以肯定的是，未來可以擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，覆蓋到存量房產(chǎn)。房產(chǎn)稅擴(kuò)大的作用一是可以逐漸取代土地出讓收入，成為地方財(cái)政穩(wěn)定收入來源；另一方面打擊炒房、囤房，起到抑制投機(jī)的作用。

2011年12月12日至14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。會議強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。這就意味著年底前后，極有可能增加試點(diǎn)城市，

“估計(jì)應(yīng)在直轄市、省會、計(jì)劃單列市之內(nèi)”。也有人預(yù)言，2012年甚至可能會出現(xiàn)房產(chǎn)稅頂替限購令的情況。

國土資源部2011年12月21日公布《閑置土地處置辦法(修訂草案)》，向社會公開征集意見。草案規(guī)定，國土資源主管部門與土地使用者協(xié)商未能就處置方式達(dá)成一致的、土地閑置滿1年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按土地出讓或者劃撥土地價(jià)款的20％征繳土地閑置費(fèi)；未動工開發(fā)建設(shè)、土地閑置滿2年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)。

《閑置土地處置辦法》實(shí)施已經(jīng)12年。12年后修訂，現(xiàn)實(shí)針對性很強(qiáng)。樓市調(diào)控已經(jīng)步人深水區(qū)，從房地產(chǎn)市場到過度依賴土地財(cái)政的地方，不可能不受到影響。所不同的是采取積極態(tài)度主動適應(yīng)調(diào)控，還是采取消極態(tài)度消化調(diào)控。現(xiàn)實(shí)中，對于調(diào)控采取種種變通方式、對調(diào)控政策打折執(zhí)行的事情并不少。

在土地市場，由于銷售回款、銀行貸款、房地產(chǎn)信托等主要資金來源渠道趨于狹窄，有的開發(fā)商為保證現(xiàn)金流規(guī)模，用各種理由推遲開工或竣工，甚至采取假開工的方法“過冬”，等待市場轉(zhuǎn)熱后，利用土地增值獲取利潤。由此，消解了樓市應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)帶動效應(yīng)，造成了土地資源的閑置浪費(fèi)。

從這個(gè)角度說，從嚴(yán)治理土地閑置，既是扎牢樓市調(diào)控籬笆的有益之舉，也將在客觀上起到倒逼地方財(cái)稅機(jī)制改革的作用。