居民住房租賃核算及對(duì)消費(fèi)率的影響

[摘要] 城市化將使居民住房租賃消費(fèi)成為居民收入與支出的重要組成部分。依據(jù)美國(guó)和其它發(fā)達(dá)國(guó)家的一般經(jīng)驗(yàn)，本文分析深圳的居民住宅租賃調(diào)查案例，進(jìn)而對(duì)京滬穗深進(jìn)行對(duì)比研究，在此基礎(chǔ)上測(cè)算了全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)規(guī)模及對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)率的影響。本文的主要結(jié)論是，居民住房租賃消費(fèi)已經(jīng)成為我國(guó)大城市的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并對(duì)居民消費(fèi)率產(chǎn)生了顯著影響。從全國(guó)范圍看，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，居民住房租賃是影響我國(guó)居民消費(fèi)率的一個(gè)越來(lái)越重要的因素。

[關(guān)鍵詞] 居民住房租賃 統(tǒng)計(jì)核算 等效租金 消費(fèi)率

[中圖分類(lèi)號(hào)] F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1004-6623（2012）02-0007-09

[作者簡(jiǎn)介] 許憲春（1956-），遼寧凌源人，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)，高級(jí)統(tǒng)計(jì)師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向：國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算；唐杰（1955-），四川德陽(yáng)人，南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所教授，博士生導(dǎo)師，研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)理論與宏觀經(jīng)濟(jì)；殷勇（1955-），江蘇無(wú)錫人，深圳市統(tǒng)計(jì)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)，法學(xué)碩士，研究方向：國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算；郭萬(wàn)達(dá)（1965-），江西定南人，綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）常務(wù)副院長(zhǎng)，研究員，研究方向：經(jīng)濟(jì)理論。

一、問(wèn)題的提出

2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。城市化不僅意味著越來(lái)越多的人口居住在城市，意味著更多的國(guó)人因工業(yè)化和城市化而改變了生活與工作方式，而且意味著我國(guó)居民的收入和支出結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，從而引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化。其中，最主要的影響因素是，城市化將使居民住房租賃收入和支出成為居民收入與支出的重要組成部分，居民住房租賃收入形成的財(cái)富效應(yīng)有利于消費(fèi)①。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中，業(yè)主通過(guò)房產(chǎn)出租獲得租金收入與租賃者租住房屋付出租金是一件事情的兩個(gè)方面。不同的是，前者計(jì)入個(gè)人可支配收入，后者計(jì)入個(gè)人的消費(fèi)支出。我們因此有理由做如下推測(cè)，隨著我國(guó)城市化的快速推進(jìn)，前所未有的居民住房租金收入和租金支出將集合而成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，這既是擴(kuò)大內(nèi)需的重要載體，也將改變我國(guó)消費(fèi)率過(guò)低的現(xiàn)狀。問(wèn)題是，我們應(yīng)如何有效地對(duì)居民住房租賃活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算，以便真實(shí)地反映城市居民收入結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)？

本文包括以下內(nèi)容：首先，以美國(guó)為參照系分析居民住房租賃消費(fèi)與消費(fèi)率的變化關(guān)系；其次，根據(jù)美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局（Bureau of Economic Analysis，以下簡(jiǎn)稱(chēng)BEA）國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算數(shù)據(jù)，就美國(guó)居民住房租賃活動(dòng)對(duì)個(gè)人可支配收入的影響，對(duì)消費(fèi)支出的影響，進(jìn)行歸納總結(jié)；第三，以深圳居民住房租賃收支調(diào)查為基礎(chǔ)，分析京滬穗深居民住房租賃收支核算及對(duì)GDP和消費(fèi)率的影響，并測(cè)算了全國(guó)的情況；最后，進(jìn)行了結(jié)論總結(jié)并給出相應(yīng)的政策建議。

二、居住類(lèi)支出是發(fā)達(dá)國(guó)家居民消費(fèi)

最主要的組成部分

1978～2010年，我國(guó)居民消費(fèi)率（居民消費(fèi)支出占GDP的比重）持續(xù)低于50%，從2000年開(kāi)始，我國(guó)的居民消費(fèi)率明顯下降，自2004年起降至40%以下②。同期，世界平均居民消費(fèi)率則從60%提高到62%（見(jiàn)圖1）。

自1995年以來(lái)，OECD成員國(guó)的居民消費(fèi)率平均水平一直保持在55%～57%左右，美國(guó)居民消費(fèi)率在2001年后超過(guò)70%；與中國(guó)同處亞洲地區(qū)的日本和韓國(guó)，其居民消費(fèi)率也保持在50%～70%的水平之間。有關(guān)我國(guó)居民消費(fèi)率過(guò)低一直是國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界關(guān)注的重點(diǎn)，其中代表性觀點(diǎn)有：舒爾茨和莫迪里安尼（2005，2010）提出，中國(guó)計(jì)劃生育政策引起人口撫養(yǎng)比例變化，產(chǎn)生了從養(yǎng)兒防老到儲(chǔ)蓄養(yǎng)老的轉(zhuǎn)變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)效應(yīng)。他們以此來(lái)解釋中國(guó)居民儲(chǔ)蓄率上升消費(fèi)率下降現(xiàn)象；樊綱（2009，2011）認(rèn)為居民消費(fèi)率下降是政府、企業(yè)與居民分配關(guān)系不合理的表現(xiàn)，提出我國(guó)財(cái)政稅收體系產(chǎn)生了有利于政府和大企業(yè)，特別是壟斷企業(yè)收入分配的效應(yīng)；王慶（2010）提出了經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和消費(fèi)率由低向高轉(zhuǎn)變的假說(shuō)，據(jù)此預(yù)測(cè)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，居民消費(fèi)率將出現(xiàn)明顯上升至國(guó)際比較的正常水平；唐杰等（2010）提出低消費(fèi)率在動(dòng)態(tài)一般均衡框架下等同于消費(fèi)的當(dāng)期時(shí)間偏好低，而當(dāng)期的消費(fèi)時(shí)間偏好低在替代彈性不變時(shí)則意味著跨期消費(fèi)的效用更大，合乎邏輯的解釋只能是，當(dāng)期投資的邊際收益高。依據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論中資本存量越小，邊際收益越大；資本存量越大，邊際收益越低的稻田條件，在動(dòng)態(tài)一般均衡框架下研究低居民消費(fèi)率問(wèn)題，也就是說(shuō)低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)資本存量小，投資的邊際收益高，延遲消費(fèi)的效用更大。顯然這也就是王慶關(guān)于居民消費(fèi)率會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高而提高假說(shuō)的理論基礎(chǔ)③。

盡管在動(dòng)態(tài)一般均衡框架下推導(dǎo)居民消費(fèi)率由低向高轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生時(shí)的理論特征，并據(jù)此去預(yù)測(cè)我國(guó)居民消費(fèi)率上升的嘗試具有重要的理論與實(shí)踐意義，但這并不是本文的任務(wù)。事實(shí)上，我們可以運(yùn)用一些理論技巧比較簡(jiǎn)捷地解決本文需要解決的問(wèn)題，當(dāng)我們假設(shè)決定當(dāng)期消費(fèi)的時(shí)間偏好具有可變的替代彈性時(shí)，問(wèn)題會(huì)變得簡(jiǎn)單得多。即，居民消費(fèi)率提高的可能是并不存在一個(gè)類(lèi)似于Ｖ型的顯著的折線形轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以漸變方式在波動(dòng)中緩慢地提高。特別值得注意的是，居民消費(fèi)率提高應(yīng)當(dāng)受到與城市化過(guò)程相適應(yīng)的新的消費(fèi)領(lǐng)域發(fā)展的影響。

美國(guó)城市化進(jìn)程為我們提供了一個(gè)較理想的參照系。1920年美國(guó)人口超過(guò)一億，城市人口超過(guò)全國(guó)人口的一半，成為城市化國(guó)家。美國(guó)居民居住類(lèi)支出占GDP的比例達(dá)到10%。1920～1990年美國(guó)又進(jìn)入大都市化和超大都市化發(fā)展時(shí)期。其間，1940年大城市人口占到全國(guó)人口的47.6%，美國(guó)成為大城市化國(guó)家。1940年以后，美國(guó)百萬(wàn)人口以上的都市發(fā)展加快，并進(jìn)而形成了由高快速交通運(yùn)輸相連的綿延不斷大都市區(qū)帶。1990年代后，美國(guó)居住在百萬(wàn)人口以上大都市區(qū)的人口，由1940年25.5%上升至53.4%，美國(guó)成為超級(jí)大都市化的國(guó)家。

在持續(xù)50余年的大都市化過(guò)程中，美國(guó)居民住房租賃消費(fèi)占GDP比重形成了波動(dòng)中持續(xù)上升的長(zhǎng)期趨勢(shì)。1944年美國(guó)居民住房租賃消費(fèi)占GDP的比重為5.45%，2010年上升到10.9%（見(jiàn)圖２）。或者說(shuō)，美國(guó)居民消費(fèi)率同期提高21個(gè)百分點(diǎn)，其中5.45個(gè)百分點(diǎn)由住房租賃消費(fèi)提高引起（1944年居民消費(fèi)支出10870億美元，GDP21980億美元，居民消費(fèi)率49.5%；2010年居民消費(fèi)支出102455億美元，GDP145265億美元，居民消費(fèi)率70.5%）①。其它發(fā)達(dá)國(guó)家也與美國(guó)相似，當(dāng)城市化率超過(guò)55%以后，居住類(lèi)支出占居民消費(fèi)的比重會(huì)超過(guò)15%，居民消費(fèi)率出現(xiàn)持續(xù)波動(dòng)的穩(wěn)步上升。1946～2010年，美國(guó)居民的食物支出占家庭消費(fèi)支出的比重持續(xù)下降，從24.5%降到7.7%；居住類(lèi)支出則成為美國(guó)居民消費(fèi)的最重要構(gòu)成部分。

進(jìn)一步分析表明，美國(guó)居住類(lèi)支出占家庭消費(fèi)支出比重經(jīng)歷了快速上升（1946～1961）和穩(wěn)定上升（1962～2010）兩個(gè)階段。1980年之后，居住類(lèi)支出所占比重維持在15%以上。根據(jù)BEA的數(shù)據(jù)，2010年美國(guó)居民家庭支出中，健康支出占20.57%，占各類(lèi)支出的第一位，居住類(lèi)支出19.19%②，占第二位，但是如果考慮家居支出及房地產(chǎn)中介、房屋檢查和維修、律師服務(wù)、房屋保險(xiǎn)、按揭服務(wù)以及搬家服務(wù)等的支出，與住房相關(guān)（House-related）的服務(wù)支出無(wú)疑是居民消費(fèi)支出的最大項(xiàng)目，占居民消費(fèi)支出比重達(dá)到了40%（參見(jiàn)圖３）③。

總之，采用可變的時(shí)間偏好彈性的假設(shè)，在理論上有助于解釋居民消費(fèi)率隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而提高，其中一個(gè)重要因素是，城市化在美國(guó)更突出地表現(xiàn)為大都市化和超大都市化，引起居民擁有房產(chǎn)增加以及與大規(guī)模流動(dòng)人口相適應(yīng)的住房租賃活動(dòng)的形成，規(guī)模日益增長(zhǎng)的住房租賃收入和支出推動(dòng)了居民可支配收入和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)。

當(dāng)我國(guó)城市人口占總?cè)丝诒戎爻^(guò)50%，進(jìn)入城市化國(guó)家行列的時(shí)候，我們難免會(huì)想到中國(guó)居民住房租賃支出占GDP的比重，以及與居民消費(fèi)率的關(guān)系。我們亦有理由假設(shè)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)居民消費(fèi)的時(shí)間偏好彈性也應(yīng)當(dāng)是可變的，居民消費(fèi)率可能已經(jīng)靜悄悄地隨著房產(chǎn)租賃支出增長(zhǎng)而提高。

我們有理由樂(lè)觀預(yù)期，未來(lái)我國(guó)趨于加快的城市化，特別是大都市化進(jìn)程，將進(jìn)一步提高居民特別是城市居民的租賃支出，居住及與居住相關(guān)的消費(fèi)支出將成為消費(fèi)增長(zhǎng)的推動(dòng)力，居民消費(fèi)率因此會(huì)在波動(dòng)中持續(xù)提高。對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入城市化國(guó)家后的居民住房租賃消費(fèi)一般占GDP的12%～15%，而從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)居民住房租賃消費(fèi)占GDP的比重僅為3%左右，有可能低估①，這也從另一個(gè)角度表明，我國(guó)居民消費(fèi)率可能已經(jīng)進(jìn)入波動(dòng)上升的時(shí)期。

三、住房租賃消費(fèi)核算以及

租賃活動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)影響

１. 住房租賃消費(fèi)的核算

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，即聯(lián)合國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系（SNA，1993）對(duì)GDP統(tǒng)計(jì)的界定，未經(jīng)交易的產(chǎn)品和未經(jīng)交易的住房服務(wù)應(yīng)計(jì)入GDP。住房的建設(shè)屬于投資，新房?jī)r(jià)值計(jì)入GDP的投資賬戶(hù)。既有住房給居民提供了居家、放松和休閑的效用，住房租金是對(duì)住房服務(wù)的支付，引起住房所有者收入的增加，同時(shí)引起住房使用者支出的增加。住房使用中產(chǎn)生的效用，雖然與耐用消費(fèi)品類(lèi)似，但由于其折舊期限長(zhǎng)，發(fā)揮效用的時(shí)間更長(zhǎng)，因此住房租賃的收入應(yīng)當(dāng)列入當(dāng)年GDP核算。

BEA關(guān)于居民租賃收入的定義為，個(gè)人的租金收入是從房地產(chǎn)出租中獲得的純收入，租賃收入包括以下兩個(gè)部分，一是出租人從承租租用房產(chǎn)獲得的純收入；另一部分是估算的租賃收入。估算的原則與依據(jù)在于，由于在現(xiàn)實(shí)中可能出現(xiàn)的承租人購(gòu)買(mǎi)房屋或是業(yè)主出售房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊饲闆r。或者說(shuō)，居住在自有住房的業(yè)主所居住的面積依市場(chǎng)價(jià)格折算為租金收入。為了消除資產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)租賃收入的影響，BEA設(shè)置了資本折舊調(diào)整科目（CCAdj，Capital Consumption Adjustment），資本折舊調(diào)整反映的是住房的歷史成本折舊與現(xiàn)值折舊之間的差異②。根據(jù)BEA的資本折舊調(diào)整公式：資本折舊調(diào)整（CCAdj）=歷史成本折舊－重置成本折舊。

本文根據(jù)聯(lián)合國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中關(guān)于居民住房租賃收入的定義，將居民住房租賃消費(fèi)分為市場(chǎng)租金和等效租金兩部分。市場(chǎng)租金以市場(chǎng)交易為基礎(chǔ)，真實(shí)發(fā)生在使用者與所有者之間；等效租金按照市場(chǎng)租金水平進(jìn)行估計(jì)，等同于居民購(gòu)買(mǎi)自己的住房服務(wù)。需要說(shuō)明的是，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中，與租賃住房一樣，自有住房產(chǎn)生的等效租金可以按照生產(chǎn)、收入和支出三種核算方法計(jì)入GDP。等效租金屬于個(gè)人消費(fèi)支出的一部分，等效租金在扣除維修費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)稅、按揭利息和折舊后，剩余部分成為國(guó)民收入和生產(chǎn)賬戶(hù)（National Income and Product Accounts ， NIPAs）中個(gè)人租金收入，個(gè)人租金收入是居民從住房獲得的凈收入，就像租賃企業(yè)的利潤(rùn)③。

２. 美國(guó)與OECD國(guó)家住房租賃消費(fèi)：分類(lèi)與地區(qū)差別

市場(chǎng)租金反映了租賃住房的規(guī)模，等效租金反映了自有住房規(guī)模。美國(guó)2010年以現(xiàn)價(jià)計(jì)算的住房總租金1.58萬(wàn)億美元④，其中市場(chǎng)租金0.36萬(wàn)億美元，等效租金接近1.22萬(wàn)億美元，分別為1980年的6.45倍、5.8倍和6.6倍。2010年美國(guó)住房租賃消費(fèi)占GDP的比重為10.9%，其中等效租金占GDP比重從2001年開(kāi)始超過(guò)8%。從表１所列的數(shù)據(jù)可以看到，OECD主要經(jīng)濟(jì)體等效租金占GDP比重也普遍超過(guò)5%。值得注意的是，雖然承租人口和租金支出所占比重低，但是承租人的行為決定了整個(gè)住房租賃活動(dòng)的市場(chǎng)價(jià)格。

依據(jù)可得數(shù)據(jù)，我們可以清晰判斷出，無(wú)論是美國(guó)還是歐洲國(guó)家，住房租賃收入主要來(lái)自城市，非城市居民住房租賃收入的比重一般低于10%。這一方面是因?yàn)閷?shí)現(xiàn)城市化國(guó)家的人口主要集中在城市；另一方面，城市的要素價(jià)格會(huì)高于農(nóng)村。盡管我們沒(méi)能獲得城市之間細(xì)分類(lèi)的數(shù)據(jù)，但是基于集聚收益隨城市規(guī)模擴(kuò)大而上升的事實(shí)，可以認(rèn)為，大城市特別是超級(jí)大都市區(qū)住房租賃收入會(huì)高于其他地區(qū)。從圖4中可以看到，以1995年房?jī)r(jià)對(duì)住房租金比為100%，到2005年全美國(guó)上升為140%，但地區(qū)間出現(xiàn)了極為顯著的差別，大城市密集的加州、包括波士頓在內(nèi)的新英格蘭地區(qū)和包括紐約在內(nèi)的中大西洋地區(qū)，以及著名“陽(yáng)光州”佛羅里達(dá)等少數(shù)幾個(gè)地區(qū)的上升幅度遠(yuǎn)高于全美的平均水平。

3. 市場(chǎng)租金與等效租金比例關(guān)系的歷史變化

從圖5中可以看到，1929～2010年的80年間，美國(guó)市場(chǎng)租金和等效租金所占比重有比較大的波動(dòng)，但自1940年以來(lái)，等效租金比重在波動(dòng)中持續(xù)上升，市場(chǎng)租金比重在波動(dòng)持續(xù)下降，進(jìn)入80年代后，二者大致保持著8:2的比例關(guān)系①。等效租金和市場(chǎng)租金比重對(duì)趨勢(shì)偏離較大時(shí)，會(huì)出現(xiàn)兩者比重的向趨勢(shì)值的調(diào)整過(guò)程。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)判斷，即使是在實(shí)現(xiàn)了高度發(fā)達(dá)城市化的發(fā)達(dá)國(guó)家，仍然有不低于30％的人口會(huì)以租賃房屋的方式解決住房問(wèn)題。

從理論上說(shuō)，自有住房和租賃住房為家庭提供居住的效用應(yīng)當(dāng)是無(wú)差別的，“居者有其屋”本可不論是否擁有。可以想到的最簡(jiǎn)單的生活經(jīng)驗(yàn)在于，物價(jià)具有長(zhǎng)期上升趨勢(shì)，房產(chǎn)價(jià)格亦如此。住房不僅有居住的效用，還具有資產(chǎn)保值增值的效用②。居民擁有住房的比例穩(wěn)定提高，等效租金也就成為居民租賃收入的主體。但是在等效租金與市場(chǎng)租金比此升彼消的長(zhǎng)期變化中會(huì)形成中短期的比例均衡關(guān)系。Poterba（1992）以房?jī)r(jià)—租金比的均衡方程給出了一種解釋③。以下方程（1）的含義在于，房屋居住的成本決定于，經(jīng)過(guò)（ia，τ，f，π）調(diào)整的房屋價(jià)格指數(shù)。其中：ia為房屋按揭市場(chǎng)利率，τ為房產(chǎn)稅率，f為折舊和房屋維修費(fèi)用，π為通貨膨脹率。若將方程（1）中的房屋居住成本定義為租金R，則有方程（2），即租金決定方程。經(jīng)過(guò)移項(xiàng)得到方程（３），房?jī)r(jià)－租金比例均衡方程。可以看出，在房產(chǎn)稅和折舊與維修費(fèi)用不變時(shí)，一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)－租金比例的均衡決定于長(zhǎng)期利率和通貨膨脹率水平。當(dāng)短期利率低于長(zhǎng)期利率水平，短期通貨膨脹水平高于長(zhǎng)期通貨膨脹水平時(shí)，房?jī)r(jià)－租金比例就會(huì)上升，產(chǎn)生的結(jié)果是居民購(gòu)房愿望增加，等效租金比例上升。

User cost of housing=P（ia+τ+f-π） （1）

R=P（ia+τ+f-π） （2）

（3）

OECD經(jīng)濟(jì)展望（Economic Outlook）2005年12月發(fā)表題為“近期房?jī)r(jià)上升：基礎(chǔ)因素作用”的報(bào)告（見(jiàn)圖6），從中可以看到，1995～2005年，除德國(guó)和日本外，英法意美的實(shí)際房?jī)r(jià)—租金比均顯著超過(guò)理論的均衡房?jī)r(jià)－租金價(jià)格比例。報(bào)告還指出，造成在此期間OECD經(jīng)濟(jì)體廣泛持續(xù)且大幅度的實(shí)際房?jī)r(jià)—租金比例上升的主要原因在于，持續(xù)的低利率政策和金融衍生品的創(chuàng)新。根據(jù)美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的統(tǒng)計(jì)，按揭利率提高1個(gè)百分點(diǎn)，將增加300萬(wàn)不符合按揭買(mǎi)房條件的家庭。在美國(guó)，金融創(chuàng)新中大量新型衍生產(chǎn)品的出現(xiàn)，引起了降低首付甚至是零首付的降低按揭門(mén)檻的瘋狂，越來(lái)越多不具備購(gòu)買(mǎi)住房條件的人因此擁有了住房。摩根斯坦利的報(bào)告指出，次貸危機(jī)后的美國(guó)，住房擁有率已經(jīng)從高峰時(shí)的68%下降為64%，并很有可能回到60%的水平上。

四、我國(guó)居民住房消費(fèi)核算

及對(duì)消費(fèi)率的調(diào)整

在我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)體系下，居民消費(fèi)支出中的“居住支出”有兩個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑，一是居民住戶(hù)調(diào)查中使用的居民居住支出口徑，主要是用來(lái)反映居民日常消費(fèi)中用于居住的現(xiàn)金支出情況，包括水電燃料費(fèi)、取暖費(fèi)、租房房租、物業(yè)管理費(fèi)以及維修支出等，不包括購(gòu)建房支出和自有住房的虛擬房租。二是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值支出法核算時(shí)的居民最終消費(fèi)支出中的居住支出口徑，它除包含上述狹義口徑中的居住支出外，還包括自有住房的虛擬折舊。虛擬折舊是以住房的建造成本為基礎(chǔ)計(jì)算的，既低于住房的歷史價(jià)格，也低于當(dāng)期的市場(chǎng)價(jià)格，這一核算方法低估了城市化過(guò)程中流動(dòng)人口增長(zhǎng)而形成的住房租賃規(guī)模，使居民消費(fèi)統(tǒng)計(jì)明顯低估，也低估了由此產(chǎn)生的居民個(gè)人可支配收入，事實(shí)上造成了我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的低估①。

本文以深圳市統(tǒng)計(jì)局在2011年開(kāi)展的居民住宅租賃收支調(diào)查為基礎(chǔ)，分析了深圳居民住房租賃收支核算及對(duì)消費(fèi)率的影響②。驗(yàn)證了京滬穗與深圳具有大致相同的特征，并測(cè)算了全國(guó)范圍居民住房消費(fèi)的規(guī)模及對(duì)居民消費(fèi)率的影響①。

1. 依據(jù)深圳居民住宅租賃調(diào)查所作的核算和調(diào)整

深圳作為我國(guó)第一個(gè)展開(kāi)居民住宅租賃收支調(diào)查的試點(diǎn)城市，具有非常顯著的代表性。表現(xiàn)在，在人口規(guī)模過(guò)千萬(wàn)的特大型城市中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快，人均GDP（超過(guò)1.5萬(wàn)美元）和可支配收入水平最高，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系健全且發(fā)達(dá)，移民規(guī)模最大，租賃人口所占比例高。2010年，深圳市常住人口1037.2萬(wàn)人，其中非戶(hù)籍人口占75.8%。2010年，深圳市共有960多萬(wàn)套房屋，其中可供出租的房屋720萬(wàn)套，實(shí)際出租房屋642萬(wàn)套，是全國(guó)住房租賃比例最高的城市。

2011年，深圳市統(tǒng)計(jì)局按照房地產(chǎn)行業(yè)分類(lèi)中的房屋租賃業(yè)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)具有租賃行為的所有房屋，進(jìn)行了調(diào)查。本次調(diào)查理清了自住房屋、空置房屋和出租房屋，獲得了出租房屋租金的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，通過(guò)大量的典型抽樣得到中間投入數(shù)據(jù)。此次調(diào)查資料詳實(shí)，但在進(jìn)行當(dāng)年增加值核算中未進(jìn)行資本折舊調(diào)整。本文在此調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，依據(jù)BEA的方法，對(duì)深圳的市場(chǎng)租金和等效租金進(jìn)行核算與調(diào)整。

首先，對(duì)深圳居民住宅租賃的市場(chǎng)租金的核算與調(diào)整。根據(jù)深圳市房租租賃的調(diào)查，出租住宅產(chǎn)生的總增加值為404.88億元。從深圳的實(shí)際情況看，在核算2010年當(dāng)年深圳居民住宅租賃收支的增加時(shí)，先是需要獲得當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格，然后進(jìn)行資本折舊調(diào)整。

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》2007～2009年3年的數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)額與住宅銷(xiāo)售額的比分別為9.7%、14.4%和11.1%，考慮到住宅竣工價(jià)值中未包含集體土地應(yīng)得的補(bǔ)償以及其他成本，本文按住宅竣工價(jià)值加25%的利潤(rùn)率來(lái)表示租賃住房的價(jià)格。根據(jù)《深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，用全社會(huì)住宅竣工面積與商品房竣工面積之差額來(lái)表示租賃住宅各年份的建設(shè)規(guī)模，1979年至2010年非商品房竣工面積為0.63億平方米，可出租住房為2.21億平方米，本文根據(jù)兩者比值對(duì)各年竣工面積進(jìn)行同比例調(diào)整，計(jì)算得到的資產(chǎn)折舊調(diào)整為-25.79億元。由此得到，2010年深圳居民住宅租賃的市場(chǎng)租金收入形成的當(dāng)年增加值為379億元。

其次，對(duì)深圳居民住宅等效租金的核算。2010年深圳市商品住宅二級(jí)市場(chǎng)平均交易價(jià)格為20294元/平方米，自住房規(guī)模為1.88億平方米，自住房的價(jià)格總額約為38153億元。采用前述Poterba住宅使用者成本法，綜合考慮2010年我國(guó)5年以上的住房按揭貸款基準(zhǔn)利率、深圳市2010年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103.5%、取房屋折舊率3.3%和房地產(chǎn)稅為０，得到當(dāng)年深圳市自有住房總使用成本為2190億元。本文計(jì)算的居民自有住宅的資本折舊調(diào)整的計(jì)算為-874.68億元。總成本與資本折舊調(diào)整之差，即自住房形成的增加值為1315.32億元。由此可以得到表2，即加入居民住宅租賃收支后的深圳居民消費(fèi)率調(diào)整。表2中第三行的合計(jì)值為深圳居民住宅租賃收入當(dāng)年增加值總計(jì)為1694億元，其中市場(chǎng)租金為379億元，等效租金為1315億元。我國(guó)現(xiàn)有國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中，以居民住宅虛擬折舊額代替居民住宅租賃收入計(jì)入GDP核算，深圳市的虛擬折舊約為200億元應(yīng)當(dāng)予以扣除。由此可以得到，2010年深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中應(yīng)當(dāng)增加計(jì)入的居民住宅租賃收入1494億元。與深圳市統(tǒng)計(jì)局正式公布的2010年GDP為9581.51億元相加后，得到經(jīng)過(guò)居民住宅租賃收入調(diào)整后的GDP為11075億元，居民住宅租賃收入占當(dāng)年GDP的比例為15.3%。

在未考慮居民住宅租賃收入時(shí)，深圳居民消費(fèi)統(tǒng)計(jì)為3975.20億元，消費(fèi)率為41.50%（限于數(shù)據(jù)可得性，該消費(fèi)率包含了政府最終消費(fèi)）。計(jì)入居民住宅租賃收入后的消費(fèi)率為49.４%，居民消費(fèi)率提高了近8個(gè)百分點(diǎn)。

２. 依據(jù)深圳案例對(duì)京滬穗城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)的測(cè)算結(jié)果

從表3中可以清晰地得出如下結(jié)論：一是居民住房租賃消費(fèi)已經(jīng)成為我國(guó)四大城市當(dāng)年GDP的重要組成部分，依次為北京17.8%、深圳15.3%、上海11.3%和廣州9.2%。這一測(cè)算結(jié)果亦與我們有關(guān)四個(gè)城市人口結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)高度吻合。廣州是華南重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，但相對(duì)于京滬深而言，受城市化影響造成的流動(dòng)人口比重相對(duì)最低。北京作為全國(guó)政治文化中心和經(jīng)濟(jì)中心城市，盡管總?cè)丝诘陀谏虾＃鞘谢^(guò)程造成的人口流動(dòng)性和租賃人口規(guī)模顯著高于上海。二是加入城市居民住房租賃消費(fèi)因素后，四大城市的居民消費(fèi)率上升幅度在5～11個(gè)百分點(diǎn)之間。三是四大城市常住人口超過(guò)6000萬(wàn)，相當(dāng)于我們城市人口的1/10。居民住房租賃消費(fèi)成為當(dāng)年地區(qū)生產(chǎn)總值和居民消費(fèi)的重要組成部分，對(duì)于研究全國(guó)居民收入支出結(jié)構(gòu)具有足夠的指標(biāo)意義。

３. 我國(guó)城鎮(zhèn)居住支出規(guī)模測(cè)算與前景展望

采用相同的測(cè)算方法，我們得到，2010年城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)總額為26901億元，其中，市場(chǎng)租金約8593億元，等效租金約18308億元。我國(guó)公布的2010年的支出法GDP為394307.6億元①，居民消費(fèi)率為33.8%。依據(jù)城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)調(diào)整后的GDP應(yīng)為411735億元，居民消費(fèi)率為38.9%，上升5.1個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)占GDP比例為6.5%，大致相當(dāng)于美國(guó)上世紀(jì)50年代初的水平。值得我們關(guān)注的是，全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重以及對(duì)居民消費(fèi)率的影響，顯著低于京滬穗深的水平，顯示出在我國(guó)城市化率超過(guò)50%，開(kāi)啟大都市化發(fā)展過(guò)程后，我國(guó)居民住房租賃消費(fèi)規(guī)模將有更大的增長(zhǎng)，有可能會(huì)呈現(xiàn)出居民消費(fèi)率波動(dòng)上升的新趨勢(shì)。

五、結(jié)論及簡(jiǎn)要的政策建議

１. 我國(guó)居民消費(fèi)率上升臨界點(diǎn)可能到來(lái)，居民住房租賃消費(fèi)所代表的居民住房及相關(guān)消費(fèi)將成為我國(guó)居民消費(fèi)率上升的重點(diǎn)。本文開(kāi)篇在一般動(dòng)態(tài)均衡框架提出了一個(gè)假設(shè)，即居民消費(fèi)率的提高是一個(gè)漸變的過(guò)程，所謂漸變是指居民消費(fèi)偏好隨著城市化水平的提高而提高，重點(diǎn)表現(xiàn)為居民住房租賃消費(fèi)成為居民個(gè)人可支配收入和消費(fèi)的重點(diǎn)。本文依據(jù)美國(guó)和其它發(fā)達(dá)國(guó)家的一般經(jīng)驗(yàn)對(duì)此給出實(shí)證證明，通過(guò)對(duì)深圳開(kāi)展的居民住宅租賃調(diào)查案例進(jìn)行分析，推廣到京滬穗深的對(duì)比研究，在此基礎(chǔ)上測(cè)算了全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)規(guī)模及對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)率的影響。從中證明，居民住房租賃消費(fèi)已經(jīng)成為我國(guó)大都市區(qū)的重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并對(duì)居民消費(fèi)率產(chǎn)生了顯著影響。從全國(guó)范圍看，隨著城市化過(guò)程的持續(xù)深入，居民住房租賃消費(fèi)也開(kāi)始成為有重要影響的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并引起居民消費(fèi)率的上升。未來(lái)隨著城市化過(guò)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平持續(xù)提高，居民對(duì)改善居住條件的要求也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈，居民消費(fèi)率會(huì)因此上升。與之相關(guān)，未來(lái)有關(guān)促進(jìn)消費(fèi)的政策，應(yīng)該重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)居民居住消費(fèi)的關(guān)注。需要引起重視的是，居民住房的價(jià)值取決于住房產(chǎn)生的收入流，城市規(guī)模的擴(kuò)大將大大提高城市住房包含的財(cái)富量，引起收入、分配和消費(fèi)等領(lǐng)域的一系列問(wèn)題。在不太遙遠(yuǎn)的未來(lái)，我國(guó)居民家庭財(cái)產(chǎn)將與美國(guó)居民家庭類(lèi)似，房產(chǎn)凈值是家庭凈財(cái)富的最重要的組成部分，因此，如何調(diào)節(jié)住房以及財(cái)富變化對(duì)收入差距、消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響，也是下一步需要關(guān)注的重點(diǎn)。

２. 理論和實(shí)證均證明我國(guó)居民住房租賃消費(fèi)已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。隨著城市化的發(fā)展，城市人口增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，居民住房租賃消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響將不斷增強(qiáng)，盡快建立完善的我國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅租賃收入統(tǒng)計(jì)制度具有迫切性。從深圳試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)看，居民住宅租賃收支統(tǒng)計(jì)體系的建立首先決定于是否存在一個(gè)相對(duì)完善的房屋租賃管理制度；從對(duì)京滬穗深測(cè)算及對(duì)全國(guó)的比較看，四大城市常住人口約為全國(guó)城市常住人口的1/10，其城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)占全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)的比例超過(guò)20%。由此可見(jiàn)，在深圳試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，首先在四大城市推行居民住房租賃收支統(tǒng)計(jì)，據(jù)此通過(guò)調(diào)查測(cè)算全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房租賃消費(fèi)應(yīng)是一個(gè)簡(jiǎn)便可靠的辦法。

3. 我國(guó)處于城市化快速發(fā)展時(shí)期，人口流動(dòng)的規(guī)模大、頻率高，建立規(guī)范的租賃住房市場(chǎng)和管理體系是促進(jìn)城市化發(fā)展的重要制度基礎(chǔ)。從租賃住宅結(jié)構(gòu)分析，我國(guó)租賃住房供給主要由家庭提供，供給結(jié)構(gòu)單一，亟需引進(jìn)企業(yè)，以及雖然規(guī)模小比重低，但有重要市場(chǎng)影響力的政府公租房；從租賃住宅管理看，家庭一般將自住房之外的住房用于出租，租金收入一般不構(gòu)成家庭收入的主要來(lái)源，導(dǎo)致家庭缺乏提高住房服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力。家庭資本有限，在面對(duì)市場(chǎng)需求增加時(shí)不能快速增加住房的供給；家庭對(duì)租金也缺乏敏感性，在市場(chǎng)需求萎縮時(shí)不能及時(shí)調(diào)整住房的用途。因此，鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)住宅租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展有重要意義。從住宅租賃的法規(guī)看，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)處于發(fā)展的初期，但發(fā)展迅速，亟需政府健全相應(yīng)的法規(guī)體系，對(duì)住房出租方和承租方的權(quán)利和責(zé)任進(jìn)行界定。注重保護(hù)出租方的利益，吸引更多供給者，起到增加租賃住房供給的作用；加強(qiáng)對(duì)承租方利益的保護(hù)，縮小租賃住房和自有住房的效用差異，增加居民的住房選擇。

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On Residents House Rents and Its Impact on Consumption Rate: A Positive Study of China with International ComparisonsXu Xianchun1 ， Tang Jie 2， Yin Yong3 ， Guo Wanda4（1.National Bureau of Statistics of China， Beijing 100826; 2.Institute of Economics Nankai University， Tianjin 300071; 3.Shenzhen Statistics Bureau， Shenzhen Guangdong 518000；4.China Development Institute， Shenzhen Guangdong 518029)

Abstract: The part of housing in the resident`s income and consumption is growing bigger with the urbanization. The economic laws of the housing in U.S.A and other developed country have been summarized. Based a housing rental survey， we have analyzed the housing part in Shenzhen; Using the data from the Statistical Yearbook， we have calculated the housing consumption of all country and Beijing， Shanghai， Guangzhou. Housing part is bigger in the urban area and has significant effect on the consumption rate. More big cities and more effect on consumption will appear in the future. Housing is a very important expenditure of resident.

Keywords: Residential Housing Consumption， Statistic Accounting， Imputed Rent， Consumption Rate.

（收稿日期: 2012-04-01 責(zé)任編輯: 垠 喜）