要重視城市化進程中住房租賃消費問題的研究

隨著城市化進程的深入，住房消費將成為影響居民消費的一個重要變量。當一個國家或一個城市的住房成為居民重要財產性收入的時候，就意味著住房租賃消費將可能影響居民的收入結構和消費結構，從而對國民經濟核算以及內需政策的制訂產生重大的影響。

經濟學理論告訴我們，家庭的消費決策一般是跨期進行的。家庭購入住房需要利用前期收入或預支未來收入，家庭對住房的消費則發生在以后各期，因此住房消費最能體現家庭消費決策的跨期特征。家庭的消費水平取決于當期收入和財富水平，住房一方面因提供效用屬于消費品，一方面提供收入屬于資本。這樣，住房既作為資本品又作為消費品，將影響居民的消費行為，從而從宏觀上改變消費率。因此，清楚認識我國住房消費的現狀，采取合理的住房消費政策顯得越來越迫切。

在國際上通行的GDP核算中，住房消費是居民消費支出中非常重要的一部分。由于我國住房租賃市場不發達，全國各地差異很大，國民經濟核算中的虛擬房租主要以成本法核算為基礎。這種方法，可能對房屋市場價格的變動考慮不夠，以至低估居民的收入和消費水平，影響GDP的核算。另一方面，由于全國各地的城市化水平、經濟發展階段不同，用平均數的方法核算，就可能使級差地租無法得到充分的反映，從而反映不出城市化地區和非城市化地區在居民收入結構和消費結構方面的巨大差異。因此，我國存在對居民住房消費核算偏低的問題，核算的差異將影響消費率比較的結果，可能導致各種刺激內需政策的方向和程度出現偏差。

有鑒于此，本期以“城市化與居民住房租賃消費”為論題，集中討論在城市化加速推進的過程中，居民房屋租賃對居民收入結構和消費結構的影響問題。發表的這組文章中，大部分是以國家統計局、深圳市政府、市統計局和綜合開發研究院人員組成的聯合課題組研究的成果，這些研究成果以總報告和分報告的形式推出，相互交叉，互為支撐。

其中，“居民住房租賃核算及對消費率的影響——國際比較與中國的實證研究”，作為課題研究的總報告，著重依據美國和發達國家的一般經驗，就全國城鎮居民住房租賃消費對國民經濟和居民消費率的影響做了深入的分析。“我國居民住房租賃核算的方法選擇”一文，作為課題研究的分報告，通過對聯合國國民經濟核算體系（SNA）中有關住房租賃核算方法的分析，著重討論核算的方法論和具體的計算過程。其它兩篇分報告，“住房消費對美國宏觀經濟的影響”和“發達國家居民住房租賃市場的經驗及借鑒——以德國、日本、美國為例”，分別從不同的視角研究了美國等發達國家住房消費和租賃市場的經驗。

此外，本期論題還收錄了國內其他研究者的相關成果，包括“從GDP核算看實體經濟與虛擬經濟”、“基于房價收入比的居民住房支付能力研究——以上海中等收入居民為例”、“論我國居民消費水平的影響因素”等。

我們相信，隨著城市化進程的推進，中國的經濟重心將繼續從沿海向內地轉移，城市化從100萬平方公里向250萬平方公里擴展，這意味著將崛起更多的大城市、特大城市和超大城市，房屋租賃消費將可能成為我國城鎮居民普遍的行為。我們期待著有更多的有關住房租賃消費的研究成果問世。

本期輪值主編：唐杰 鄭宇