基于房價收入比的居民住房支付能力研究

[摘要］面對高漲的房價，一些城市的中等收入居民既無足夠的支付能力也不符合申請經濟適用房的條件。本文以上海為例，通過否定國際慣用房價收入比4～6的合理取值范圍，分析居民的實際購買力來確定房價收入比取值范圍。同時對現行房價收入比指標進行修正和改進，以反映中等收入城市居民真實的住房支付能力現狀。

[關鍵詞］房價收入比 中等收入 取值范圍 住房支付能力

[中圖分類號］F299 ［文獻標識碼］A [文章編號]1004-6623（2012）02-0039-05

[作者簡介］欒貴勤（1952—），女，吉林長春人，上海理工大學管理學院發展戰略與區域經濟研究所所長，小城鎮發展規劃研究中心主任，教授，研究方向：區域經濟發展戰略與規劃；周雯瑜（1988—），女，上海人，上海理工大學管理學院研究生，研究方向：居民住房支付能力、住房保障發展；冀偉（1983—），黑龍江佳木斯人，上海理工大學管理學院研究生，研究方向：保障性住房政策。

長期以來，我國按照國際上通行的4～6倍標準來作為房價收入比的合理取值范圍，但該結論從部分市場經濟國家歸納而得，并不完全適用于我國，況且房價收入比在同一國家的不同城市存在差異。隨著經濟環境的變化，國內長期使用的房價收入比指標已經不適合于現在的住房市場。通貨膨脹、居民購房支出、居民收入來源的變化影響了住房支付能力，這些都要求對房價收入比的計算進行調整，以適合實際的住房市場情況，了解中等收入城市居民的住房支付能力。

一、關于房價收入比合理取值的計算與分析

房價收入比，即 ，這個衡量居

民住房支付能力的指標，長期以來都備受關注。而該指標所普遍適用的合理取值范圍也廣受爭議。城市的發展由于自身的經濟、地理的環境不同而千差萬別，住房市場的運行情況更是不盡相同，只有選擇合理的房價收入比取值范圍，才能夠準確得到城市居民的住房支付能力。

1. 上海城市居民住房購買力分析。要知道上海城市居民的住房支付能力，就要分析他們的住房購買力。而一般國內衡量購買力的主要依據是收入，然而現實中由于居民受到自身購買力水平的約束，會有三種購買力來源。第一種，居民有充足的購買力，通過往年的銀行存款就可以完全支付房款，該種購買力來源的居民對于住房擁有完全購買力；第二種，居民現有存款無法支付所有的房款，需要依靠貸款來補足自身的購買力，從而支付所有房款，該種存款與貸款結合購買力來源的居民對于住房擁有部分購買力；第三種，居民購買住房只能主要依靠貸款來償付所有的房款，自身缺少住房購買力。這也就意味著居民存款與貸款能力最大程度地限定了居民的住房支付能力，要確定居民房價收入比的合理取值范圍，就是要確定居民通過存款與貸款來承擔住房價格的能力。

2. 上海城市居民的存款對房價承受能力。上海城市居民，尤其是中等收入居民的存款主要來源是工資收入，那么可以將居民的最大工作年限視為存款的最長年限。假設：第一，居民住房存款是5年以上的長期存款；第二，居民的平均家庭年收入采用可支配收入作為指標，然而，目前的收入統計還未能計算居民的“灰色收入”，我國的城市居民通過第二職業、收受捐贈等多種渠道獲得的額外收入，無法在賬面上體現。因此，需要在可支配收入中對“灰色收入”部分加以調整；第三，一般企業職工退休年齡是男年滿60周歲，女年滿50周歲，女干部則年滿55周歲退休。按照我國民法的相關規定，18周歲以后的成年人才能參與工作，那么上海市居民的最大工作年限是32～42年。取中位數37年作為上海市居民的最大工作年限即上海居民的最大存款年限。在上述三個假設條件之下，我們建立存款對房價承受能力的函數：

存款可承擔的最高房價=居民年均可支配收入×家庭平均人口×灰色收入調整系數×年均上海居民住房支出占存款比重× （1+實際存款利率%）n （1）

（n為存款年限，n=1，2，3，4，5......）

在居民存款所能夠承擔的最高房價情況下，房價對于住房存款的比為：

存款—房價收入比=

則將指標代入上述公式（1）、（2）可以得到上海居民的存款—房價收入比為4.5，即上海居民完全依靠存款來支付房款，在最大工作年限37年的條件下，可以承擔自身年均可支配收入4.5倍的房價。這也就意味著當上海居民擁有完全住房支付能力時，房價收入比為4.5，即在該房價收入比水平下的住房價格，便是上海居民所能夠承擔的房屋價格的下限。

3.上海城市居民的貸款對房價承受能力。上海居民如果主要依靠貸款支付所有房款，則從商業銀行貸款渠道來獲得現金，并通過每月償付一定的金額來償還所有的住房貸款。根據中國銀行業監督管理委員會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的規定：借款人住房貸款的月房產支出與收入比應控制在50％以下。假設：第一，居民住房貸款是5年以上的長期貸款；第二，由于上海居民的月住房還款額不能超過其可支配收入的一半，而將居民的最大工作年限視為能獲得可支配收入的年限，那么居民能夠有能力償還貸款的年限就是最大工作年限37年；第三，上海居民通過每月使用等額本息的還款方式來償付住房貸款，不考慮居民突然擁有巨大償付能力，能夠一次性付清所有住房貸款的可能性；第四，居民可承擔的最大貸款額即累計每年還本付息額，由居民年均可支配收入決定，由于月還款額不得超過收入的一半，那么假定居民的最大貸款能力便是在最大工作年限條件下，居民累計年均可支配收入的一半。在上述四個假設條件之下，由財務管理年金公式推導住房貸款的每年等額本息還款公式，并建立貸款對房價承受能力的函數：

每年等額還本付息額=貸款本金×

（3）

（n為貸款年限，n=1，2，3，4，5......）

而貸款本金即是居民通過貸款支付方式能夠承受的最高房價，則可以得到：

每年最大等額還本付息額=貸款可承擔的最高房價

× （4）

根據假設四可以建立每年最大等額還本付息額與居民可支配收入的關系式：

每年最大等額還本付息額=居民年均可支配收入×家庭平均人口×調整系數×50% （5）

在居民貸款所能夠承擔的最高房價情況下，房價對于住房貸款的比為：

貸款—房價收入比=

（6）

聯立公式（4）、（5）、（6），將指標代入公式整理得到上海居民的貸款—房價收入比為7，即上海居民主要依靠貸款來支付房款，在最大工作年限37年的條件下，可以承受當前收入7倍的房屋價格。這也就意味著當上海居民缺少住房支付能力時，房價收入比為7，即在該房價收入比水平下的住房價格便是上海居民所能夠承擔的房屋價格的上限。

4.上海房價收入比的合理取值分析。擁有完全住房支付能力的居民通過存款能夠承擔的房價收入比為4.5，也就是上海居民所能承擔住房價格的下限，缺少住房支付能力居民通過貸款能夠承擔的房價收入比為7，即上海居民所能承擔住房價格的上限，而處在房價收入比4.5～7之間的居民，便是需要通過部分貸款來補足自身住房支付能力的人群。那么上海房價收入比的合理取值范圍便是4.5～7倍，在4.5倍以下的住房價格水平條件下，居民完全沒有住房支付困難；在4.5～7倍之間的住房價格水平條件下，居民在依靠自身存款不足以支付全額房款的條件下，需要依靠部分貸款來補足支付能力；當房價收入比超過7倍的時候，居民基本上就不具有承受住房價格的能力，在其自身的最大工作年限之內已無法償還住房貸款。

二、 關于房價收入比計算的改進

房價收入比，即 （平均房價=

面積單價×面積指標，平均家庭年收入=平均個人年收入×計算人口數），按照聯合國定義的計算方法應該是：

由于我國住房價格的中位值難以統計，受統計資料的限制，我國學者往往在計算平均房價的指標選取中選用新建房面積單價、新舊房折合單價；在面積指標中直接選用60或80平方米來作為住房的平均面積；此外，在平均個人年收入指標上也僅僅是直接選取個人可支配收入。然而隨著我國經濟的發展，住房市場越來越呈現出多樣性和復雜性，住房價格的計算要考慮到更多不同住宅類型的復雜因素，面積指標的選取也不可一概而論；為城市居民中的“灰色收入”未被計算入家庭可支配收入，居民收入能力在一定程度上被低估了。由于未考慮這些多重因素的影響，原有指標計算而得的房價收入比，無法真實反映居民住房支付能力的現狀。

1.平均房價指標的改進。由于房價的波動，住房市場的結構也復雜多樣。不同收入階層對于住宅類型、住宅檔次也有不同的偏好。新建房價格遠遠高于二手房，沒有足夠支付能力的居民便紛紛轉向二手房市場，二手房對于新建房的替代作用在住房市場中越來越顯現出來。而新建房逐漸顯示出多極分化，針對不同收入人群而建設了不同檔次的住宅。因此不能僅僅以商品房的面積單價來作為市場的平均水平，需要考慮到不同層次的住房對于平均房價的影響。這就有必要針對高、中、低三個層次的住房分別進行計算。

住房市場結構多元化，豪宅、高檔公寓的價格和普通商品房相差甚遠，若簡單求其平均值，便無視了不同層次住房對于住房平均價格水平的影響，無法反映住房市場價格的真實情況。此外，隨著政府住房保障體系的建立和不斷完善，上海市保障性住房發展迅速，因此，在計算上海住房的平均價格時，就必須將這些不同層次住房的價格分別求平均，之后再對其進行加權平均。上海住房平均房價的計算公式改進為：

（7）

（8）

（9）

（10）

普通商品房、經濟適用房以及舊房的平均價格和權重的計算方法，與豪宅、高檔公寓的計算方法相同。通過改進的平均房價指標更能體現出上海住房市場多元化的住房格局，考慮了居民不同收入階層導致的不同住房偏好對房價收入比的影響，并能真實地反映不同居民階層住房的價格水平。

2.平均家庭年收入指標的改進。未改進的房價收入比在平均家庭年收入的計算中，只考慮居民的年均可支配收入，城市居民收入中存在的“灰色收入”很難通過精確的統計手段得到，也往往以很隱秘的方式存在，但從國家統計數據的一些缺口中可以對城市居民“灰色收入”的規模窺知一二。

2010年上海市居民可支配收入總額約為4211.83億元，居民消費性支出與當年全市居民的儲蓄存款增加額之和約為4963.8億元，兩者之間的差額達到了751.97億元，而這僅僅為現金差額的統計，更多的固定資產收入若可以從賬上查明，那么兩者之差將會更大。對于“灰色收入”計算的忽視，往往導致在指標選取的過程中低估了居民的收入獲取能力。在計算房價收入比的過程中需要考慮這個因素，以反映上海城市居民家庭的真實收入狀況。

平均家庭年收入=平均個人可支配收入×平均家庭人口×灰色收入調整系數 （11）

調整系數=（1+灰色收入占比） （12）

在現有房價收入比的計算中考慮到該因素，就可以對平均家庭年收入指標進行調整，使之能夠體現出城市居民灰色收入對于可支配收入的影響，并能夠真實反映上海城市居民的收入狀況。

三、 關于中等收入城市

居民房價收入比的計算與分析

對于高收入階層而言，住房價格的波動對于他們的偏好和購買需求不會產生較大的影響。低收入者他們的住房偏好和需求也不會隨著房價波動而受到影響。然而，上海的中等收入居民卻處于尷尬地位。在扣除了生活正常開支之后，他們仍有余力購買適合的商品房居住。在可支配收入沒有較大增加的時候，商品房價格不斷上升，而在選擇偏好上，中等收入人群更愿意選取環境較好的住房。這就使中等收入人群對于自己所偏好的住房逐漸失去購買力，該類人群又不符合申請經濟適用房的條件，致使中等收入居民成為城市中的“隱性”低收入人群。對該類人群進行房價收入比的計算和分析，能夠有利于有關部門及時了解他們的住房支付能力，并制定、頒布適當的政策和措施，來調整不同住房市場結構的房價并對該類人群提供具有針對性的住房保障。

（一）中等收入人群房價收入比的計算

分析、計算上海住房市場不同結構的住房價格以及中等收入城市居民的可支配收入，將數據代入經過改進的房價收入比公式中，獲取上海中等收入城市居民的住房支付能力情況。

由于缺乏直接的上海房屋交易套數的數據，通過對上海住房市場信息發布網所發布的上海19個區縣（南匯區和浦東新區分開計算）1115條房源信息進行整理和統計，可以看出平均每套豪宅、高檔公寓面積基本上都超過普通商品房。普通商品房的每套平均面積大致相同，不同區縣之間沒有較大的差異。

目前房價收入比的平均家庭收入主要是通過統計居民工資性收入來獲得數據，然而自2002年之后，城鎮居民的儲蓄存款增加額超過了職工工資總額，表明除了工資之外，居民還可以通過獎金、回扣、福利或第二職業等獲得收入。這些收入未被統計到居民收入中，卻深刻影響到居民對住房的購買力。而對于我國“灰色收入”的精確統計數據較難獲得，根據學者徐滇慶的估算，我國居民的“灰色收入”不會低于所公布的居民收入的20%。

（二）中等收入人群房價收入比的分析

將所選取的計算指標代入改進后的房價收入比公式，得到2010年上海中等收入城市居民房價收入比為17，是目前上海城市居民住房購買力上限水平的2倍之多。根據上海城市居民的存款、貸款能力得到合理房價收入比得取值范圍是4.5～7，而中等收入居民的房價收入比為17，這意味著即使居民通過貸款來補足自己的購買力，在目前收入的條件下，也已經超過了中等收入階層的最大貸款能力，上海中等收入城市居民對住房基本不具備住房支付能力。

中等收入階層多是工薪階層，工資性收入是主要收入來源，相對于高收入家庭的投資性購房，中等收入家庭往往出于改善自身居住條件或者新建家庭而產生“剛性”住房需求。然而，當住房價格高漲并超過了居民支付能力時，剛性需求便受到破壞，轉變為彈性需求。中等收入階層對住房的彈性需求尤其敏感，此類彈性需求是由于剛性需求無法得到滿足而產生，并不意味城市里中等收入居民的住房需求有所削弱。相反，住房支付能力不足使居民需求存在，“剛性”不足，并滯后住房需求，導致住房市場供需結構扭曲。在目前的收入水平以及住房價格條件下，既沒有充足購買力，又沒有針對性住房保障的中等收入居民購買一套住房非常困難。因此，進一步優化保障性住房覆蓋人群和結構，改善中等收入城市居民的住房支付能力，能夠使上海城市居民生活水平進一步提高。

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A Study on the Ability of Rent Paying for Housing based on Housing Cost and Yearly Income:

the Case of Shanghai Middle Income Residents

Luan Guiqin，Zhou Wenyu，Ji Wei

(University of Shanghai for Science and Technology， School of Management， Shanghai 200093)

Abstract: Faced with the sharply rising price of house， Shanghai middle-income Urban residents are not only short of capacity to pay for commodity house， but also inconsistent with the conditions for application of economic housing， which makes the middle—income Urban residents fall into the dilemma with insufficient purchasing power and no housing security. Through the negation of international standard reasonable range 4-6 of Housing Price Earnings Ratio and the analysis about Shanghai residents' real purchasing power， the range of Housing Price Earnings Ratio applicable to Shanghai could be determined. In addition， based on the Housing Price Earnings Ratio used extensively in our country， the paper corrects the related index and improves the calculation of Housing Price Earnings Ratio by choosing more applicable index and data from Shanghai housing market. Then it could take on the real situation about housing affordability of Shanghai middle-income urban residents.

Keywords: Housing Price Earnings Ratio Middle-Income Improvement of Calculation Affordability of Housing

(收稿日期：2012-02-09 責任編輯：垠喜 )