蘇州住宅價格泡沫分析

摘 要：利用三種較為常見的住宅價格泡沫指標，以蘇州2001—2010年數據作為樣本，對蘇州住宅價格泡沫進行分析，在實證基礎上得出蘇州2005年以后住宅價格存在輕度泡沫。

關鍵詞:住宅價格；泡沫；指標；蘇州

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0167-02

一、概述

美國著名經濟學家查爾斯·P.金德伯格認為，房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者，隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性[1]。房地產泡沫將給社會帶來很大的危害，一是房地產泡沫的存在扭曲了投資結構，擴大了社會貧富差距；二是房地產泡沫一旦破滅將導致不良貸款激增，居民財富大幅度縮水；三是房地產泡沫破滅可能導致經濟危機的出現。

對蘇州住宅價格是否存在泡沫進行指標分析，不僅能對蘇州住宅價格高低有個直觀的認識，也能從另一個角度了解影響蘇州住宅價格的因素。住宅價格泡沫指標有很多種，如房價增長率與GDP增長率之比、房地產投資總額與固定資產投資總額之比、房價收入比、房屋租售比等，本文根據2001—2010年蘇州統計年鑒數據，選擇以下三種較為常見的住宅價格泡沫指標進行分析。

二、住宅價格泡沫指標分析

（一）房價收入比

房價收入比是國際上較為常用的一個衡量房地產泡沫的指標，它是指一定范圍內的住宅平均價格與居民家庭年平均收入的比值，通俗點講就是居民家庭需要多少年才能買得起房，反映了居民家庭對住宅的支付能力，該比值越大，說明居民家庭對住宅的支付能力越差，需要更長的時間才能買得起房。

根據房價收入比的概念推導蘇州房價收入比的計算公式：蘇州房價收入比＝蘇州住宅銷售價格/蘇州家庭年平均收入＝（蘇州住宅銷售價格*蘇州家庭每戶住宅面積）/（蘇州居民人均可支配收入*蘇州家庭每戶平均人數）＝（蘇州住宅銷售價格*蘇州人均住房建筑面積*蘇州家庭每戶平均人數）/（蘇州居民人均可支配收入*蘇州家庭每戶平均人數）＝（蘇州住宅銷售價格*蘇州人均住房建筑面積）/蘇州居民人均可支配收入。

即蘇州房價收入比＝（蘇州住宅銷售價格*蘇州人均住房建筑面積）/蘇州居民人均可支配收入。

一般認為，發展中國家合理的房價收入比為3~6，6~7.5為輕度泡沫，大于7.5為嚴重泡沫。根據表1蘇州歷年統計數據可知，2000—2002年蘇州住宅價格較為合理，2003—2004年蘇州住宅價格有輕度泡沫，2005—2009年蘇州住宅價格有比較嚴重的泡沫。

（二）房價增長率與CPI增長率比

該指標說明房價增速快于CPI增速的倍數，如將住房看作居民消費品，其價格增長速度不應超過其他消費品價格增速太多，該比值越大，說明住宅價格泡沫越大，一般認為，該指標不應超過4為宜，4~6為輕度泡沫，大于6為嚴重泡沫。

根據表2數據，房價增長率與CPI增長率比波動較大，2000、2009年該指標為負數，由于當年CPI為負值，但這兩年房價增長率均超過10％，因此這兩年實際指標均為大于6，存在嚴重泡沫。2004年、2008年無泡沫，2007年輕度泡沫，2000—2003年、2005—2006年、2009年為嚴重泡沫。

（三）施工面積與竣工面積比

該指標可以反映未來一二年住宅市場的供應情況，一般認為，該比值小于2.5，未來會出現供應短缺，2.5~3比較理想，3~3.5有輕度泡沫，大于3.5有嚴重泡沫。

根據表3數據，蘇州2000—2001年住宅市場供應較為短缺，2002年、2004—2006年住宅市場無泡沫，2003年、2007年、2009年有輕度泡沫，2008年有較嚴重泡沫。

三、總結

住宅價格泡沫指標存在多樣性，每個指標都有其優劣，哪種指標更加合理，更能反映實際情況，學界并未達成共識。筆者認為，因綜合考慮上述指標，匯總2000—2009年蘇州住宅價格泡沫情況，無泡沫的得分為0，輕度泡沫的得分為1，嚴重泡沫的得分為2，此處不深入考慮各項指標的權重問題。

盡管前述三項指標得出的結論有所差異，但通過匯總表中仍可發現，2000—2009年分數基本呈上升趨勢，特別是2005—2009年，其平均得分大于1，但小于2，可以認為2005年以后蘇州住宅價格開始產生輕度泡沫。由于2011年蘇州統計年鑒尚未公布，筆者無法獲取蘇州市區全部數據，因此未將2010年住宅價格納入分析，但根據新浪樂居數據監控中心統計，2010年蘇州住宅類商品房成交均價為9 953元/平方米，房價增長率高達33.92％，達到了歷年之最，同年根據蘇州2010年12月統計公報，CPI增幅為3.4％，人均可支配收入增幅為11.01％，均遠小于房價增長，盡管數據不全，但仍可大致判斷，2010年住宅價格泡沫比2009年更加嚴重。

參考文獻：

[1] 百度百科，http://baike.baidu.com/view/1119057.htm.[責任編輯 陳鳳雪]