“總部經濟”下的投資

隨著海西經濟區規劃的確立，近年來，福州總部經濟發展迅速，大批外企、國企先后將區域性總部落戶在福州。而福州“總部經濟”規模的日益擴大，也推高了投資者對高端寫字樓的購買熱情。

“中心”的遷移

長期以來，福州的五四路CBD做為福州高端寫字樓最集中區域，吸引了大量本土企業總部以及外企、國企在福建的區域總部人住，無形中扮演著福州“總部經濟”中心區域的角色。但是，隨著海西經濟區規劃的確立，越來越多的外來企業將福州視作海西經濟區的核心城市，紛紛進人設立區域總部，福州原有高端寫字樓容量早已無法承載這些需求。

“五四路CBD上早已是樓宇密布，寸土難尋。想要再建造新的高端寫字樓，不僅十分困難，而且成本高昂。”一位業內人士這樣表示。在他看來，五四路的大部分寫字樓都是十多二十年前的產品，當時在規劃設計的時候，對未來使用需求的考慮不足，已經無法滿足現代企業的區域總部辦公需求。再加上五四路周邊交通擁堵日益嚴重，顯然五四路CBD已經無法勝任海西“總部經濟”中心的角色，尋找“新中心”迫在眉睫。

那么，能夠成為海西“總部經濟”新中心的區域在哪呢?中原地產福建分公司二級市場總經理蔡俊認為，要符合“新中心”的定位，首先要符合高端寫字樓集中區域這一條件。因為，只有當高端寫字樓集中，形成了集群效應，銀行、以及高端酒店等服務“總部”辦公需求的周邊配套才會完善；另外，大型企業在進行辦公選址時，會普遍認為“跟著競每對手和同行走肯定沒錯”，因此在選擇辦公物業方面也喜歡扎堆，如果區域內高端寫字樓不夠多不夠集中，是無法形成扎堆的“羊群效應”，吸引大型企業入駐。蔡俊說：“目前來看，在福州的未來城市規劃中，最具有‘總部經濟新中心’潛質的應該是海西金融商務區以及閩江北CBD兩大區域了。”

“新中心”更具投資價值

在許多業內人士看來，福州“總部經濟”的高速發展，對于寫字樓投資者來說，是一個利好消息，因為他們大量入駐，勢必會推動寫字樓經濟的發展，提升寫字樓價值。入駐的區域總部較多的寫字樓集群。升值空間也必然大于一般的寫字樓集群。因此，海西金融商務區以及閩江北CBD等可能成為總部經濟“新中心”的區域，更具有投資價值。

“一般來說，我比較喜歡在寫字樓集中區域選擇投資寫字樓產品，因為在通常情況下，零散建立的寫字樓產品投資回報率不好確定，人們對產品未來的升值預期也低，投資風險較大。”在寫字樓投資領域頗有成就的李先生說。而同樣是寫字樓集中區域，在李先生看來，五四路CBD則不如海西金融商務區以及閩江北CBD。因為，五四路CBD區域內的寫字樓產品，雖然租金較高，投資回報率看起來不錯，但是售價也不低，拉低了產品的性價比。而且從升值空間來看，五四路CBD區域內的寫字樓產品目前已經將未來的升值潛力發掘的差不多了，未來幾年內，增值有限。而海西金融商務區以及閩江北CBD兩大區域，是福州未來寫字樓最集中的區域，而且會是高端寫字樓云集。將會吸引到很多大型企業的入駐，因此不用擔心出租問題，投資回報率也不會低。在升值潛力方面，這兩個區域會是未來城市規劃中的重點商務區域，交通也十分便利，從目前正在銷售的海西金融商務區寫字樓產品的售價看，均價也低于五四路CBD的寫字樓產品，未來升值空間也大。

選擇怎樣的產品收益高

雖然“新中心”更具投資價值毋庸置疑，但投資者想要獲得更多更好的收益，還需要仔細篩選，尋找更能迎合“總部經濟”發展趨勢的寫字樓產品。

福建申發置業有限公司總經理羅新認為：“不論是大型企業的總部亦或者是大型企業在海西的區域總部，必然是首選入駐高端寫字樓，因為高端寫字樓辦公條件較好，設施更先進和人性化，配套充足。因此，如果資金夠的話，還是投資高端寫字樓比較能獲得收益。”

蔡俊表示，投資者在投資寫字樓產品時，最好能夠了解該產品是否有大型企業在購買或者租用。如果有，該產品就更容易吸引到其他大型企業尤其是它們的競爭對手和同行的入駐。業主就能獲得更高、更穩定的租金回報。另外，投資者最好能打包購買多個產權面積較小的組合產品，這樣的產品既能夠統一出租給大型企業辦公，也能夠分拆成多個小產品分別出租給普通企業。將來也不會因為產品面積過大而出售困難。

福州世紀百聯營銷經理林明說，大型企業在選擇區域總部用的寫字樓時，還會考慮寫字樓的物業管理水平，物業品牌口碑好的寫字樓更能吸引大型企業。另外，因為商務往來和辦公時，用車較多，是否有充足的停車位也是大型企業比較在意的問題。“大型企業對寫字樓外觀也會比較在意，因為造型大氣、獨特的寫字樓，有助于提升入駐企業的形象。”