對傳統旺季遇“寒流”的思考

隨著大量新盤上市，供應量倍增，開發商之間的競爭會更加激烈。在調控政策不放松的情況下，筆者預計，明年上半年可能是廈門房地產市場庫存頂峰。相比明年此時，廈門樓市今天也許還是“美好的時光”。

俗話說，一場秋雨一場涼。進入9月，不僅氣溫下降，樓市同樣也是“寒氣逼人”。在限購、限價等多種調控政策下，往年樓市旺銷的“金九”成色不足，“銀十”也風光難現，國內主要城市樓市成交量下跌過半，一線城市成交更是無一例外地陷入了“冰點”，甚至部分開發商對房價堅挺的信心也開始動搖。

今年旺季緣何落空?

以往每年的9、10月都是樓市最熱鬧的日子，開發商也寄望在此時多收三五斗，以彌補上半年的歉收。如今“金九銀+”即將過去，但開發商的愿望恐怕要落空。以廈門為例，有統計數據顯示，9月，廈門市住宅成交2239套，日均成交不足百套，特別是中秋小長假期間，廈門全市住宅成交僅132套，不少樓盤都是“零成交”。

雖然9月廈門有30多個樓盤入市，是歷年來推盤最多的一個月，促銷手段也令人眼花繚亂，購房者表現得卻十分淡定，多數認為華而不實的打折不如真正降價實在。據廈門社區樓房產機構調查數據顯示，81％的網友表示“金九銀十”期間不會出手買房，其中僅8.9％的人被限購，而76.2％的認為“房價仍高”是阻礙出手買房的主要原因。

首先，供需力量的對比發生了明顯的變化。廈門樓市庫存屢創新高，而調控政策限制了需求，有能力購房的人沒有購房資格，有購房資格的人又承受不了高房價。全國14個主要城市庫存需要13個月左右消化。而廈門房屋庫存也超過了全國的平均數。其次，房地產市場調控正處在關鍵時期，決策層一再強調調控決心不能動搖、力度不能放松。這無疑給那些依舊想在開盤提價的開發商和肆意炒作房價的投機購房者潑了一盆冷水。

筆者分析，根據國家統計局今年上半年的數據來看，如果用銷售金額除以銷售面積，1～6月，國內平均房價仍然同比上漲10％，而廈門更是多次領漲。面對不斷攀高的房價，至少剛性需求者大多選擇觀望，市場成交量明顯下挫，樓市陷入僵局。

鷺島房價還能挺多久?

根據中國指數研究院公布的樓市交易數據顯示，9月，在監測的35個城市中，有19個的住宅成交量同比下降，其中如深圳、北京、上海、杭州等一線城市的成交量跌幅皆在30％以上。不僅成交量急跌，甚至在部分一、二線城市房價過高的區域，一手房價出現掉頭現象，二手房價的議價空間也有所增大。

然而，廈門房價表現依然十分堅挺。據中國指數研究院發布的百城價格指數顯示，8月，廈門住宅的樣本平均價格為11594元／平方米，比7月上漲了2.39％，漲幅居于全國百城之首。即便是在當下調控趨緊、成交低迷的“金九銀十”，廈門樓市不僅難見有大幅降價的樓盤，而且部分銷售良好的項目還悄悄小幅漲價。

廈門樓市緣何“金槍不倒”呢?是庫存量小于一線城市?抑或是性價比優于一線城市?筆者分析，從庫存量來看，按目前銷售量估算，廈門的去庫存化至少要一年以上；從性價比來看，廈門島內住宅均價已直逼一線城市，甚至更高，而島外房價也與京郊不相上下；在需求上，“限購令”攔截了廈門買方市場的主力軍投資投機購房者，二手房又分流了大量的剛需購房者，同時，保障房也對置業者的購房預期產生很大影響。總體來說，廈門樓市不容樂觀。

只不過，廈門畢竟屬于二線城市，市場反應一向比一線城市慢半拍，現在還處于銷售在收窄、價格仍居高不下的膠著階段。但是，隨著大量新盤上市，供應量倍增。開發商之間的競爭會更加激烈。在調控政策不放松的情況下，筆者預計，明年上半年可能是廈門房地產市場庫存頂峰。相比明年此時，廈門樓市今天也許還是“美好的時光”。

開發商的“蜜月期”接近尾聲

筆者認為，2011年第三季度的情況和2008年第三季度房價狂跌的情況有幾分相似。當時是從京、滬、深等一線城市領跌，然后波及到二、三線城市，造成市場幾乎崩盤。但有所不同的是，這一次的供給量遠遠大過需求量。

從2003年以來，中國房地產泡沫已經持續了近十年的時間，可以從以下三個方面來看。一是近10年來國內商品房價格持續上漲，平均房價基本上漲5倍以上，像北京這樣一線城市的房價甚至上漲8—10倍。廈門島內亦是如此，在不到10年時間內，思明區房價由2000元／平方米飆升至3萬元／平方米。二是由于房價瘋狂上漲，受投機心理驅使，越來越多的人通過炒高房價賺錢。三是商品房空置率過高。

筆者借用經濟學家謝國忠最近點評樓市的觀點，“有一個很奇怪的現象值得大家關注，在全球房地產市場都在暴跌時，唯獨中國國內樓市還處于牛市中，但目前國內的存量房高達160億平方米，開發商囤地30億平方米，政府手上還握有40億平方米的土地儲備，如此大體量的后備供應量完全可以滿足市場需求。倘若房價繼續高漲，市場成交量只會越發低迷，而供應量卻與日俱增，那高高在上的房價是否還能站穩腳跟呢?”

事實上，在經歷了長達一年多的周旋之后，開發商的信心明顯開始出現了動搖。綠城集團董事長宋衛平近日在接受媒體采訪時表示，“先努力賣房子，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產了。”