保障房建設警惕兩種錯誤傾向

一種是默許，甚至是縱容“小產權房”的建設；另—種就是鼓勵單位集資建房。

針對今年建設1000萬套保降性住房的目標，社會中有許多質疑的聲音，認為土地供應和資金供給短缺是保障性住房建設面，臨的兩大主要障礙。現在，期限已經過半，從中央到地方也采取了諸多措施破解保障性住房建設中的難題，但從各地開工建設的進度看，形勢確實不容盲目樂觀，土地和資金的問題依然在較大范圍內存在。

從土地供應看，2011年農用地轉用的計劃指標與前幾年相比，并沒有明顯增加。因此，增加保障性住房土地供應主要通過兩個途徑實現：一是提高中央預留指標中保障性住房用地的比重，二是地方政府通過拆遷增加土地的供給。

第一種途徑涉及保障性住房用地與國家其他重大項目占地指標結構的調整，遇到的阻力會比較大；第二種途徑牽涉到房屋拆遷的高成本和保障性住房低價格之間的矛盾，也動了地方政府的“奶酪”，其動力不足。尤其是房屋拆遷可能成為引發社會不穩定的因素，使得地方政府也心有余悸。

從資金供給看，公租房和廉租房建設由于投資回報率低、投資回收周期長，除非有額外的稅收優惠政策或補償性激勵政策，社會資金參與的積極性并不高，僅靠各級政府的財力，目標實現的難度非常大；經濟適用房、兩限房和棚戶區改造，投資回報率和市場相對比較穩定，能夠吸引社會資金參與，目標實現相對容易。為充分動員社會力量參與保障性住房建設，完成地方政府簽訂的目標任務，部分地方可能通過非正式的住房市場，或非法的住房市場建設，緩解政府壓力。

結合中國國情，以下兩種情況是最可能出現的：

一種是默許，甚至是縱容“小產權房”建設。小產權房因直接利用集體土地進行建設，可以繞開土地供應指標，特別是農用地轉用指標的限制，緩解了城市國有土地供應緊張問題。同時，小產權房低成本和高收益，又能吸引更多社會資金參與建設，彌補了保障性住房建設資金不足。在保降性住房建設強大的政治壓力之下，不能排除地方政府默許甚或是縱容“小產權房”建設填補保障性住房缺口的可能性。

應該說，小產權房從其誕生之日起，在社會和政府部門都有很大爭議，但由于其已形成一定規模，政府面臨嚴懲違法行為和妥善處理復雜歷史問題的兩難困境，對其性質和最終歸屬一直未有明確說法，成片小產權房強拆在全國還沒有先例。違法成本近乎為零的示范效應為地方政府的機會主義動機提供了重要前提。如果小產權房被默許，甚或縱容，地方政府實現目標相對就容易多了。目標完成了，功勞在政府。一旦被界定為違法，小產權房被強制拆除，損失則由集體和個人承擔，地方政府最多承擔監管失職的責任。成本和收益的不對稱結構客觀上也在激勵地方政府冒險。

另一種就是鼓勵單位集資建房。我國城市土地名義上是國家所有，但其實際控制權卻在占用和使用土地的單位和個人手中。計劃經濟時代劃撥的國有土地集約利用率不高，城市土地閑置問題比較嚴重，部分單位土地挖掘潛力較大。如果由政府出面協調將閑置土地回歸市場，成本將非常高，甚至不可能達成一致意見；而如果單位私自集資建房，又與1998年取消福利分房政策相抵觸。城市閑置土地的處置，處于兩難境地。在房價高企和保障性住房建設困難重重的條件之下，雙方極有可能一拍即合，再次祭起單位集資建房的大旗。有些沒有閑置土地的權勢部門和單位，也將通過各種途徑獲取土地，集資建房分配給員工。這將導致更大不公平，引起更多不滿。

盡管沒有證據表明這兩種傾向非常嚴重，但產生問題的條件具備，苗頭性的問題也出現過。需要政府進一步強化監管力度，防微杜漸，采取切實可行的措施，保證保障性住房的目標得到真正的貫徹落實，而不是“被實現”。