信貸緊縮下的房貸經(jīng)

房貸的天空布滿凝重云絲。雖是炎炎盛夏，不少置業(yè)者感受到的，卻是房貸市場(chǎng)的冰冷寒意。

連續(xù)5度加息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率傲然破7，達(dá)到7.05%的歷史高位。若能獲得貸款尚能聊以自慰，不過(guò)是成本高些罷了，但隨著門(mén)檻的一路趨嚴(yán)，不少人清晰感受到房貸融資變得愈發(fā)艱難。信貸緊縮形勢(shì)下，如何順利攻克房貸，或盡可能降低按揭“未遂”后的違約損失，成為置業(yè)人群不得不面對(duì)的問(wèn)題。

購(gòu)房者犯難 房貸緣何急剎車(chē)

小王是北京一家高新技術(shù)企業(yè)的主管，在向銀行提交首套房貸款申請(qǐng)后，原本信心滿滿，志在必得，卻在最后時(shí)刻遭遇變局。原來(lái)，由于該銀行信貸額度突然吃緊，小王只得在焦急中繼續(xù)等待，而開(kāi)發(fā)商卻在一次次催促他盡快支付尾款。一時(shí)間，小王陷入了兩難境地：等待，還是放棄？

小王向易貸中國(guó)打來(lái)電話說(shuō)，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能付款給賣(mài)家，自己有可能要承擔(dān)一筆高昂的賠償金，壓力巨大。筆者了解到，時(shí)下房貸客戶的尷尬現(xiàn)象并不少見(jiàn)，或房貸放款遙遙無(wú)期，或資質(zhì)不符被拒門(mén)外，或到手額度與申請(qǐng)額度相去甚遠(yuǎn)。甚至有原本可順利到手的房貸，受銀行信貸額度吃緊影響也變成竹籃打水。房貸，一時(shí)間成了不少人的心頭難事。為何如今房貸如此難辦？

首先是監(jiān)管層對(duì)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的重視明顯加強(qiáng)。在此背景下，樓市限購(gòu)令、限貸令紛紛出臺(tái)，為確保信貸投放處于健康水準(zhǔn)，房貸審核門(mén)檻明顯升級(jí)，更看重借款人是否具備足夠的還款能力、信用能級(jí)、貸款壓力控制等因素。曾經(jīng)便捷的按揭貸款如今變得非常冗長(zhǎng)——原本審批時(shí)間為3～5天，放款周期約20天，總周期在１個(gè)月內(nèi)；而如今不少銀行審批時(shí)間及放款周期均翻番，房貸辦理總周期在不少購(gòu)房者的經(jīng)歷中擴(kuò)至２個(gè)月。

不少銀行網(wǎng)點(diǎn)也面臨著信貸額度緊缺的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。去年信貸總量回落至8萬(wàn)億元之內(nèi)，今年的定調(diào)為7.5萬(wàn)億元。由于信貸重心向經(jīng)營(yíng)性貸款傾斜明顯，住房類貸款明顯開(kāi)始囊中羞澀。以上海為例，上半年個(gè)人住房貸款新增164.8億元，同比少增342.2億元，回落明顯。在有限的額度面前，為確保收益平穩(wěn)發(fā)展，雖然政策上規(guī)定首套房利率為基準(zhǔn)利率8.5折，二套房利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，但絕大多數(shù)銀行已經(jīng)超出此標(biāo)準(zhǔn)，利率折扣在房貸市場(chǎng)罕見(jiàn)蹤跡。

房貸尋出路 掌握門(mén)道是關(guān)鍵

即便在樓市調(diào)控、金融調(diào)控雙管齊下的當(dāng)下，只要合理掌握規(guī)則，在風(fēng)險(xiǎn)可以控制的情況下合理置業(yè)，確保自己的資信情況符合要求，房貸一樣可以找到出路。

謹(jǐn)慎置業(yè)是良好的開(kāi)端

不少購(gòu)房者想一步到位購(gòu)得心儀大宅，但在房?jī)r(jià)、貸款利率“雙高”形勢(shì)面前，較為適用的小戶型是低壓力購(gòu)房的首選。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)留夠置業(yè)升級(jí)空間，待未來(lái)經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后再過(guò)渡不遲。確保自己具備首付能力（首套房為3成，二套房為6成），確保月還款額控制在月收入的1/2以內(nèi)，避免在未來(lái)若干年承受?chē)?yán)峻的還款壓力。

房貸也可以貨比三家

多對(duì)比各行房貸產(chǎn)品，確保貸款成功率，盡可能選擇有把握的貸款銀行，確保自己的申請(qǐng)資質(zhì)符合該行條件。一般來(lái)講，借款人應(yīng)有穩(wěn)定的工作收入（入卡）、良好的信用記錄和所購(gòu)房產(chǎn)具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（二手房另需房齡＜20年、面積≥50平方米）。由于各行、各網(wǎng)點(diǎn)房貸均可能存在差異，可多走多看，充分了解各行信息，不至因在一家銀行申貸受阻而造成房貸擱淺。

不要讓購(gòu)房合同成為枷鎖

為了防范在貸款成功率、辦理時(shí)限兩方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房合同中的補(bǔ)充條款顯得十足重要。第一，要補(bǔ)充免責(zé)聲明，如未通過(guò)房貸審批無(wú)法獲貸，應(yīng)注明減免自己的違約責(zé)任，避免承擔(dān)賠付負(fù)擔(dān)。第二，房款全額支付時(shí)限應(yīng)聲明，以往購(gòu)房者申貸2個(gè)月內(nèi)可將全款付給賣(mài)方，但如今貸款周期較長(zhǎng)，可適度增長(zhǎng)付款期限，同時(shí)可確保一筆貸款失敗后有足夠時(shí)間向其他銀行提出申請(qǐng)。

公積金“別拘著”

如果連續(xù)繳納公積金，高壓樓市下它就應(yīng)發(fā)揮出應(yīng)有作用，千萬(wàn)不要為它的有限額度而不屑一顧，要知道，公積金貸款一般不會(huì)出現(xiàn)“無(wú)法獲貸”的尷尬狀況。如果公積金貸款額度低于貸款額度，可直接申請(qǐng)組合貸款（公積金貸款+商貸）。以30年期、80萬(wàn)元貸款為例，等額本息法公積金貸款月供為4245元，而商貸為5349元，兩者相去甚遠(yuǎn)。

作者現(xiàn)供職于易貸中國(guó)